招商積余的取舍與遠見“｜年報風云①

文/樂居財經 徐酒眠

當整個物業管理行業還在“增量神話”破滅后的寒冬里尋找新的生長邏輯時，招商積余(001914.SZ)用一份年報給出了自己的答案：有時候，懂得“舍”，才能更好地“得”。

3月13日晚間，這家頭部物企亮出了2025年的成績單。乍看之下，歸母凈利潤6.55億元、同比下滑22.12%的數字或許會讓市場短暫猶疑。

但翻開細賬會發現，這組數字背后藏著一個清晰的戰略抉擇——報告期內，招商積余完成了對衡陽項目的資產處置。這一動作雖然一次性減少了歸母凈利潤2.56億元，卻也標志著公司自2019年重組以來遺留的涉房開發問題得到厘清，向資本市場兌現了聚焦主業的承諾。

用短期的賬面波動，換回資產結構的優化與發展主業的純粹性。這是一次典型的“以退為進”，也是一家有遠見的企業在行業變局中必須做出的取舍。

剔除這筆一次性影響后，9.10億元的真實歸母凈利潤、8.30%的穩健增長、56.23億元的充沛現金、37.94%的大幅壓降的有息負債——這些藏在數字背后的細節，拼出的才是這家央企物管龍頭的真實底色。

當行業普遍在存量紅海中疲于奔命時，招商積余已經完成了內部結構的深度調整，正以一種財務健康度，悄然站上了新一輪價值競爭的安全高地。

物業管理行業告別“規模紅利”，徹底進入存量博弈的“價值重估”期，資本市場的審視目光已從單純的規模增速，轉向了現金流質量、盈利能力與可持續發展的“內核”。

在這一輪行業洗牌中，“穩健”與“質變”成為了衡量物企價值的關鍵標尺。

營收穩增與“戰略性”陣痛

年報數據顯示，招商積余2025年實現營業收入192.73億元，同比增長12.23%，在宏觀經濟承壓的背景下守住了雙位數增長底線。

這張答卷中最吸引市場注意力的并非營收，而是歸母凈利潤6.55億元、同比下降22.12%的數據。

這一看似矛盾的“增利不增收”背后，藏著一個關鍵伏筆：報告期內，招商積余處置衡陽中航項目，一次性減少歸母凈利潤2.56億元。剔除此非經常性損益影響，招商積余2025年歸母凈利潤實際為9.10億元，同比增長8.30%。

這并非一次被動的資產減值，而是一場主動的資產結構優化。衡陽項目的處置，解決了自2019年重組以來遺留的涉房開發問題，履行了對資本市場的承諾，標志著招商積余徹底完成了房地產開發業務的剝離，主業更加純粹。

用短期的賬面波動，換取了長期的資產結構優化與發展主業的專注度。這正是業內常說的“輕裝上陣”——為后續聚焦物業管理主業、盤活優質資源騰出了更寶貴的空間。

在財務安全墊方面，招商積余展現了扎實的底盤。截至報告期末，其貨幣資金達56.23億元，同比增長20.39%；有息負債規模降至5.17億元，同比大幅下降37.94%。債務規模的大幅壓降直接帶來了財務費用的銳減，全年財務費用同比大降61.79%。

與此同時，經營性凈現金流保持16.41億元的健康水平，應收賬款增速低于營收增速，顯示其資金周轉效率與回款能力正在穩步提升。

在行業普遍面臨現金流壓力的當下，這無疑加高了這家龍頭央企物管未來發展的護城河。

市場化加速與住宅業務的突破

在規模擴張上，招商積余并未減速，而是切換到了高質量增長模式。截至2025年末，其在管項目達到2473個，管理面積3.77億平方米，年內實現新簽年度合同額44.80億元 。

其中，最亮眼的當屬市場化拓展能力的爆發。2025年，招商積余實現第三方新簽年度合同額41.69億元，同比增長13%，占新簽總額比重超過93%。這意味著其市場化拓展地位進一步鞏固。

在非住宅領域，招商積余繼續加固“護城河”。航空業態新簽合同額同比增長85%，高校業態增長25%，IFM（綜合設施管理）業態增長15%，接連中標廣州白云機場T3航站樓、中國人民大學通州校區、北京長鑫存儲等標桿項目。

住宅業務的跨越式突破也尤為值得關注。報告期內，住宅項目市場化拓展新簽年度合同額達4.74億元，同比暴增60%，成功落地了包括建筑面積175萬平方米的上海康城等標志性大盤項目。

為此，招商積余專門成立了“住宅發展專項組織”，系統性提升市場力、服務力與產品力。住宅業態歷來是物企建立品牌護城河與增值服務入口的主戰場，這一領域的突破，意味著招商積余正在鞏固機構物業領先地位的同時，補齊了高黏性社區市場的拼圖。

“總對總”核心客戶份額的大幅增長，以及新開發OPPO、希音、山姆會員店等頭部企業客戶，證明了其在IFM領域的專業壁壘正在轉化為實實在在的商業信任。

增值服務逆勢上揚與科技賦能

面對物企普遍遭遇的增值服務發展乏力困境，招商積余卻在這一領域跑出了“加速度”。

2025年，招商積余的平臺增值服務與專業增值服務合計實現營業收入43.23億元，占物管收入比重從2024年的18.72%躍升至23.24%。其中，專業增值服務收入37.86億元，同比激增48.46%，成為驅動增長的第二曲線。

這一數據的逆勢增長，源于其對社區場景的深度挖掘。具體來看，其到家服務覆蓋超50城，家政保潔、家電清洗形成口碑優勢，創新推出的上門寵物服務已在一線城市試點；房產經紀業務深化社區門店模式；美居業務借助與招商蛇口的協同，在南京、上海等地落地批量精裝項目，探索“地產銷售 新房交付 舊房煥新”的價值鏈整合。

這些看似瑣碎的布局，實質上是構建起了一個高黏性、高頻互動的多元服務生態，為毛利率的企穩回升提供了韌性支撐。

支撐這一切高效運轉的，是招商積余對“科技賦能”的長期投入。在2025年的深圳物博會上，招商積余展示了其“AI 物業”的落地成果：智能清掃機器人效率達人工2至6倍，“靈衛”巡檢機器人已在多個市政園區落地，AI工單系統、無人配送等應用大幅提升管理效率。

目前，招商積余擁有400余項專利，旗下擁有5家高新技術企業。

通過數字化手段，招商積余正在推動總部、城市、項目三級體系的“T 1”自動生成一本賬，深化AI在客戶場景的應用。這種“機器替崗 人機協作”的模式，不僅優化了成本結構，更將人力解放出來去做有溫度的服務，這正是其第三方客戶滿意度高達99.29分的底層邏輯。

卸下鎧甲，輕裝疾行

綜觀招商積余2025年年報，雖然表面上的凈利潤下滑可能讓淺層觀察者產生疑慮，但深入肌理后會發現，這是一份極具“長期主義”色彩的答卷。

在物管行業普遍陷入規模焦慮與增長迷惘的當下，這家央企龍頭選擇了一條更難的路：

用短期利潤的陣痛，割舍掉拖累已久的地產“鎧甲”；用真金白銀壓降有息負債，換取穿越周期的財務安全墊；用對第三方市場的持續猛攻，掙脫對關聯方輸送的依賴。

這一系列動作背后，折射出的是一家頭部企業對行業變局的深刻預判——當存量時代的潮水退去，裸泳者終將現形，唯有財務干凈、主業純粹、內功扎實的企業，才能留在價值的安全區。

深度剖析這份財報不難發現，內生外拓并舉之下，招商積余營收增速在頭部物企中明顯領先，業績韌性強。

而住宅領域、增值服務、AI這些布局看似瑣碎，實則指向同一個野心——當行業從“資源驅動”轉向“能力驅動”，招商積余正在用科技與服務編織一張新的價值網。

當行業估值邏輯從“成長股”轉向“價值股”，投資者更關注現金流穩定性與盈利質量的當下，招商積余憑借扎實的財務底盤、清晰的主業聚焦以及前沿的科技布局，已然在新一輪的價值競賽中占據了有利身位。

拉長焦距來看，2025年對于招商積余而言，或許是一個微妙的轉折點。這一年，它完成了歷史包袱的徹底清算，也完成了市場化能力的系統驗證。

輕舟已過，前方是更廣闊的水域。

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