政策大變局！開始限制開發商拿地了？

突發重磅政策！

國家不再支持房地產開發行業了嗎？

房地產市場將會發生巨變嗎？

我們看一下這條最新的政策。

三月五日，自然資源部和國家林草局聯合發布關于進一步做好自然資源要素保障的通知，其中第十條提出統籌存量和新增建設用地，促進內涵式發展。

其中提到由省級人民政府統籌使用 “十五五” 新增建設用地指標。各省要建立新增建設用地與存量建設用地盤活的掛鉤機制，新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展，原則上不用于經營性房地產開發。

這條政策公布后，我看到很多媒體、自媒體都在解讀，稱未來的土地供應不再用于房地產開發。

那么房地產開發行業，是不是就沒戲了呢？

老實說，看到這個消息，有大型開發商的朋友就來問我：這個政策是不是真的，以及這個政策對于房地產業的發展有什么影響？

大型開發商都是全國布局的，他們擔心以后拿地時，國家對土地市場進行管控，市場是否會發生巨變。

針對這件事，我談幾點看法：

第一點，要搞清楚 “新增建設用地” 這個專有名詞

它特指地方政府征收的農用地、林業地等，征地完成后，這些土地就變成了建設用地。

只有這類新增用地，才原則上不用于房地產開發，但這并不意味著未來幾年房地產開發用地就沒了、就緊張了。

因為 2021 年全國房地產市場降溫之后，很多房企手中囤積了大量未開發的土地，要么是因為資金不足無法開發，要么是購房需求大幅萎縮，就算開發建設出房子，也沒有銷路。

所以過去兩年，國家出臺政策，要求地方政府將開發商手中超過一定年限未開發的土地回購，而這些回購的土地全都是房地產用地，政府回購后可重新出讓。

另外，全國城鎮用地中還有大量存量建設用地，比如老廠房、倉儲用地、產業園區等，很多這類土地處于閑置狀態，或者利用效率極低，需要進行盤活。

盤活之后，政府就可以將這些土地重新上市，面向房地產開發商進行出讓。

首先我們要明確一點，這個政策出臺后，并不會影響地方政府賣地，也不會影響開發商拿地，存量的房地產用地并不稀缺，反而存量充足。

現在很多地方政府發愁的，其實是沒有開發商愿意來拿地。

第二點，新增建設用地主要用于重大項目和民生事業

其實，這并不是當前的新政策，而是過去多年一直堅持的原則。

我們來看 2021 年的一則新聞。

河北省自然資源廳下發《關于做好近期建設用地報批工作的通知》，通知強調要積極保障重大項目用地，為 “十四五” 近期重大基礎設施、民生保障項目及重大產業用地提供支撐。

當時是 2021 年初，如今是 2026 年初。

彼時國土資源部門出臺政策引導，是為了更好地落實 “十四五” 規劃；而當前的這項最新政策，是為 “十五五” 規劃做籌劃。

而且五年前的 2021 年初，全國房地產市場還未降溫，當時房地產用地十分搶手，房地產土拍規模也非常大。

由此可見，即便在房地產市場繁榮的階段，國家都在強調新增建設用地主要用于重大項目和民生事業。

更何況現在房地產市場處于低迷期，存量用地尚且用不完，國家更加強調新增用地優先保障重大項目和民生事業，這是完全可以理解的，而且這一政策具有歷史延續性，并非近期出臺的重大新政。

第三點，新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發

這確實是歷史上第一次如此明確提出。

過去的提法一般是 “大規模成片的新增建設用地，不允許搞房地產開發”，現在則是進一步升級，原則上全面禁止。

這一調整的主要原因，與房地產整體政策導向密切相關。

今年三月五日的政府工作報告中，關于房地產的提法基本延續了去年十二月份中央經濟工作會議的內容，也就是：要著力穩定房地產市場，因城施策、控增量、去庫存、優供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵收購存量商品房，重點用于保障性住房建設等。

這里再次強調了房地產去庫存。

而在 2015 年，全國首次提出房地產去庫存，當時樓市同樣遭遇低迷期。

彼時的去庫存方式，一方面是鼓勵、刺激購房需求，另一方面是加大棚改力度，實行棚改貨幣化安置。

但目前想要去庫存，已經沒有大規模推進棚改的條件了，因此國家提出鼓勵地方政府收購存量商品房，將其用作保障房。

但經過兩年多的實踐發現，地方政府推進這項工作的意愿并不高。

那么想要去庫存，控制新增的新盤供應量就顯得尤為重要。

想要控制新房供應量，源頭就要從土地管控入手。

而在這個方面，自然資源部其實已經做出了諸多努力。

這里舉一個重要的例子吧。

早在 2024 年 4 月 30 日，自然資源部辦公廳發布《關于做好 2024 年住宅用地供應有關工作的通知》。這份通知的核心目的就是促進新房去庫存。

其中提出：地方商品住宅去化周期超過 36 個月的，應暫停新增商品住宅用地出讓，下大力氣盤活存量；商品住宅去化周期在 18 個月到 36 個月之間的，要按照 “盤活多少、供應多少” 的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積，動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。

這個政策，其實是一記大招。

我有個同學在二線城市的土地管理部門工作，他跟我說，當時國家對這項政策高度重視，督促各地落地的力度也比較大；但政策的效果卻像一陣風，沒過多久就難以落地執行了。

這項政策下發至今已經將近兩年，現在很多地方已經不再執行了。

為什么會出現這種情況？

因為這個政策直接限制了地方的賣地行為！

我們都知道，現在很多城市，尤其是一些弱二線、三線城市，地方財政狀況非常吃緊，即便當地新房去化周期已經超過 18 個月，甚至超過 36 個月，當地的管理者還是想通過賣地增加財政收入，畢竟賣地的資金回籠速度快。

即便沒有市場化的房企愿意拿地，這些地方也會讓本土國企、地方平臺公司托底拿地，拿地之后再將土地抵押給銀行進行融資。

所以說，當時這項政策的初衷是好的，但落地難度極大。

此次自然資源部提出新增建設用地原則上不用于房地產開發，其實還是在督促地方政府，優先盤活存量土地資源，把現有的存量土地開發利用起來，否則就不要想著以低價向農民征地，再將土地轉賣給開發商。

因此，這個政策有利于房地產去庫存，屬于一個小幅的利好因素。

第四點，未來房價上漲時怎么辦？

可能有部分朋友，包括房企在內，會擔心如果未來房地產市場復蘇、回暖，房價上漲，此時依舊嚴控新增用地、不允許用于房地產開發，會不會影響新房供應，進而導致新房市場供不應求，推動房價大幅上漲？

我認為沒必要為這類未來的事情過度發愁，因為所有的政策都是動態調整、靈活變化的。

現在樓市處于低迷期，就收緊房地產用地供應；等到未來房地產市場回暖，房價漲幅超出預期時，政策自然會放松土地供應，房地產相關政策始終保持著高度的靈活性。

另外，大家還要關注一點，現在我國對房地產實行的是“人房地錢”相掛鉤的供需匹配的調控原則：根據一個地區的人口變化確定房地產供給，根據住房需求確定土地供給，再根據住房和土地的供應規模，確定融資方面的支持力度。

但大家都清楚，我國的總人口已經見頂回落好幾年了，很多中小城市的人口不再增長，甚至出現人口減少的情況，這些地方未來根本不需要新建大量住房，也就沒有必要通過向農民征地來開展房地產開發。

只需要對城市市區內的老舊房屋進行更新改造，或者拆除重建，就能夠滿足人們的住房需求，根本無需將新增建設用地用于房地產開發。

總之，經過上述全面、細致的分析，無論是打算買房的朋友，還是開發商朋友，都根本不用為近期的這項新政策過度擔憂。

這項政策對房地產市場的走勢整體偏利好，但利好的影響幅度非常小。

而且過往的經驗也告訴我們，很多土地政策下發到地方后，地方的執行力度往往難以達到預期。