保障房籌措目標(biāo)達(dá)成后，“十五五”該怎么走？

上一個(gè)五年，我國(guó)保障性住房建設(shè)成就舉世矚目。“十四五”期間，全國(guó)計(jì)劃建設(shè)籌集保障性住房超870萬(wàn)套，而截止十四五末，全國(guó)建設(shè)籌集各類(lèi)保障性住房和城中村、城市危舊房改造等安置住房1100多萬(wàn)套（間）、惠及3000多萬(wàn)群眾。國(guó)家和多地制定的保障性住房建設(shè)目標(biāo)已全面完成，部分城市甚至超額完成?，效率之高很多國(guó)家可望不可及。下一個(gè)五年，保障房住房該如何更好地發(fā)展？根據(jù)兩會(huì)政府工作報(bào)告中的提法，可以看出未來(lái)保障性住房的三個(gè)變化。

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第一、為地產(chǎn)去庫(kù)存扛大旗，“鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等”。2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”被確定為2016年社會(huì)發(fā)展五大任務(wù)之一。時(shí)隔十年再提“去庫(kù)存”，但去庫(kù)存的含義完全改變。上一輪去庫(kù)存行動(dòng)主要靠全國(guó)多地的棚改貨幣化安置政策，大量資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，邏輯是“以購(gòu)房需求推動(dòng)庫(kù)存消化”。第二次去庫(kù)存行動(dòng)路徑和節(jié)奏完全不同，此次去庫(kù)存的核心，是由政府專(zhuān)項(xiàng)收儲(chǔ)閑置土地與存量住房，并將其轉(zhuǎn)化為保障性住房，直接服務(wù)低收入群體和剛需人群，同時(shí)減少市場(chǎng)上無(wú)效庫(kù)存。這意味著政策目標(biāo)從“刺激個(gè)人投資與消費(fèi)”轉(zhuǎn)向“優(yōu)化資源配置、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定”。

對(duì)于保障房而言，“收存轉(zhuǎn)保”成為未來(lái)保障房供給的重要途徑，國(guó)企則是收儲(chǔ)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)的主力軍，目前多地國(guó)企都在探索“收存轉(zhuǎn)保”的本土模式，因城施策，比如上海浦東試點(diǎn)以房票模式啟動(dòng)收儲(chǔ)轉(zhuǎn)保工作，面對(duì)符合條件的居民；鄭州安居向全民征集閑置房源轉(zhuǎn)保；杭州收儲(chǔ)以國(guó)企對(duì)國(guó)企模式，產(chǎn)權(quán)方與運(yùn)營(yíng)方均為國(guó)企；廈門(mén)安居集團(tuán)為企業(yè)定制化保障性住房，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)興城；深圳安居收儲(chǔ)工作啟動(dòng)較早，深圳安居是最早一批成功上市REITs的發(fā)行商。可以看出，保障房被收購(gòu)主體、房源類(lèi)型、收購(gòu)模式都更加多元，保障房從完成硬性指標(biāo)到精準(zhǔn)高效主動(dòng)出擊，有本質(zhì)區(qū)別。

第二、由量向質(zhì)，“優(yōu)化保障性住房供給”。政府報(bào)告對(duì)保障房供給的提法從“有效增加”調(diào)整為“優(yōu)化”，定調(diào)上發(fā)生了變化，重點(diǎn)不再于“增”而是“優(yōu)”，不能走的房地產(chǎn)老路，讓低質(zhì)供給成為新的庫(kù)存。優(yōu)化方向包括不限于優(yōu)化供給規(guī)模，規(guī)模不設(shè)目標(biāo)線，來(lái)源方式也發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，一是存量轉(zhuǎn)換，通過(guò)收存轉(zhuǎn)保方式作為核心來(lái)源之一，二是增量用地來(lái)源于零散開(kāi)發(fā)，近期自然資源部發(fā)布的嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，但是城中村改造零星用地新增供地用來(lái)建保障房可以審批新用地。優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)（區(qū)域及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)），供給要與區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)、人口結(jié)構(gòu)結(jié)合，以需定建，以需定供。優(yōu)化供給品質(zhì)，保障房也要建成“好房子”，要符合好標(biāo)準(zhǔn)，使用好設(shè)計(jì)、好材料、好建造、好運(yùn)維。還要管理好，持續(xù)完善住房保障輪候庫(kù)和信息系統(tǒng)建設(shè)。保障房供給已經(jīng)從前期建設(shè)階段到中期運(yùn)維管理優(yōu)化階段過(guò)渡。

第三、從“兜底”走向“普惠”，“加強(qiáng)初婚初育家庭住房保障”。2026年全國(guó)兩會(huì)首次提出“加強(qiáng)?初婚初育家庭?住房保障”，保障性住房一直的思路都是保低保優(yōu)，保障低收入群體及高端人才（）。保障范圍擴(kuò)大至真實(shí)剛需的普通群體，并且也將住房政策與人口政策深度綁定。未來(lái)針對(duì)新婚、首育家庭的保障性住房支持政策如保障房?jī)?yōu)先配租、租金減免等政策會(huì)陸續(xù)出臺(tái)。如福建省就提出，要推動(dòng)住房政策向婚育青年傾斜，增設(shè)婚育青年保障房房源，未來(lái)其他城市都會(huì)陸續(xù)跟進(jìn)。

綜上所述，下一個(gè)五年，保障性住房將不再是單純的數(shù)字游戲，而是深度融合于城市發(fā)展、人口政策與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的大棋局中。從“收存轉(zhuǎn)保”扛起去庫(kù)存大旗，到供給優(yōu)化邁向“好房子”，再到保障范圍延伸至初婚初育家庭，保障房正從過(guò)去的“兜底工程”升級(jí)為“民生與發(fā)展的戰(zhàn)略支撐”。十五五期間，我們期待看到一個(gè)更加精準(zhǔn)、更有溫度、更可持續(xù)的保障房體系，為全體人民住有所居、住有宜居寫(xiě)下新的注腳。

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