泉城濟(jì)南，為何沒有一家頂奢酒店？

本文來自微信公眾號“空間秘探”，作者：秦敏慧。

新年前后，不少高端酒店品牌在濟(jì)南這片土地上傳來捷報(bào)。鉑爾曼、君瀾酒店相繼動(dòng)工、威斯汀完成簽約。這對長期缺乏高端酒店，尤其是國際高端酒店品牌的濟(jì)南來說，可謂久旱逢甘霖。

盡管被稱為泉城，享有天然泉水景觀，但濟(jì)南的高端酒店市場一直發(fā)展緩慢，不僅與同經(jīng)濟(jì)水平城市存在差距，也比不上省內(nèi)隔壁兄弟城市青島。處于高端酒店市場洼地的濟(jì)南，為何近期卻開工簽約頻頻？濟(jì)南高端酒店市場的春天是否已經(jīng)到來？

開工簽約多點(diǎn)開花不少還是“首店”

近期，濟(jì)南簽約的高端酒店項(xiàng)目有了不少進(jìn)展。

去年，濟(jì)南長清區(qū)簽約的鉑爾曼酒店，其雙子座建筑連廊已完成對接，外立面幕墻施工全面加速，進(jìn)度已完成約三分之二，塔樓連廊部分鋁板施工完畢，預(yù)計(jì)2027年上半年正式運(yùn)營。

這家酒店坐落于濟(jì)南城投與雅高集團(tuán)合作的園博園未來之城項(xiàng)目中，總投資4億元，配備300間客房及1700平方米宴會(huì)廳。酒店被12所高校環(huán)繞，能輻射到20萬+師生群體。酒店開業(yè)后，將打破濟(jì)南長清區(qū)沒有五星級高端酒店的局面，還能滿足周邊師生的住宿需求，同時(shí)填補(bǔ)了長清區(qū)高端商務(wù)接待與會(huì)議服務(wù)領(lǐng)域的空白。

十幾天后，濟(jì)南商埠區(qū)改造更新項(xiàng)目同樣在如火如荼地進(jìn)行，其中5個(gè)月前中標(biāo)濟(jì)南賓館存量翻新的君瀾酒店，終于正式啟動(dòng)改造。改造成功后，君瀾酒店將成為濟(jì)南商埠區(qū)首座高端酒店。

不止于各種高端酒店開工的喜訊，這兩年濟(jì)南簽約的高端酒店項(xiàng)目也不少。

距離最近的簽約信息是希爾頓中標(biāo)濟(jì)南起步區(qū)副中心地標(biāo)性建筑——238米的綠金大廈。雖然官方?jīng)]有披露希爾頓品牌會(huì)入駐具體第幾層，但綠金大廈集奢華住宿、高端餐飲與頂級商務(wù)宴會(huì)于一體的項(xiàng)目定位，或許會(huì)推動(dòng)希爾頓成為濟(jì)南的下一個(gè)地標(biāo)酒店。

去年2月傳出的濟(jì)南威斯汀酒店，在經(jīng)過一年的等待后，濟(jì)南起步區(qū)崔寨片區(qū)終于正式簽約萬豪國際集團(tuán)旗下的五星級威斯汀與四星級源宿酒店。此次簽約的兩家酒店同樣是首次引進(jìn)，落地后將完善黃河國際會(huì)展中心及會(huì)議中心等周邊會(huì)展經(jīng)濟(jì)配套，吸引更多國際會(huì)議、展覽及高端旅客。

時(shí)間再往回?fù)芤荒?，去年溫德姆酒店集團(tuán)中標(biāo)“開放之門”五星級酒店項(xiàng)目?！伴_放之門”是國貿(mào)一期中央商貿(mào)組團(tuán)規(guī)劃的雙子塔地標(biāo)性建筑，位于濟(jì)南歷城區(qū)，吸引新型貿(mào)易、研發(fā)中心、智慧物流、金融科技等企業(yè)總部入駐，旨在打造成貿(mào)易企業(yè)區(qū)域總部集聚區(qū)。

10月，歷城城發(fā)集團(tuán)和中能建華東建設(shè)投資公司合資公司，競得濟(jì)南歷城區(qū)全福河西南地塊。該公司與朗廷酒店山東首店簽約戰(zhàn)略框架協(xié)議，酒店規(guī)劃建設(shè)280間客房，約3.5平方米。從引入具有濃郁英倫風(fēng)味的港資品牌中發(fā)現(xiàn)，全福河西南地塊規(guī)劃打造深度融合港式情懷與英倫格調(diào)的高端商業(yè)生活體，并用國際化視野與復(fù)古美學(xué)提升該片區(qū)的消費(fèi)活力。

不難發(fā)現(xiàn)，這兩年濟(jì)南高端酒店的發(fā)展明顯提速。不再是單點(diǎn)單個(gè)的配套項(xiàng)目，而是多點(diǎn)開花的商業(yè)綜合體如雨后春筍般接連破土而出，覆蓋濟(jì)南各個(gè)區(qū)塊、多個(gè)消費(fèi)群體，首店經(jīng)濟(jì)更是蓬勃發(fā)展，濟(jì)南高端消費(fèi)市場正被按下加速鍵。

北方“江南”沒有一家頂奢酒店

然而，當(dāng)真正沉下心打量這片齊魯大地時(shí)就會(huì)發(fā)現(xiàn)，濟(jì)南高端酒店近幾年頻繁開工簽約的背后，是曾經(jīng)并不活躍的高端酒店市場。通過觀察其高端酒店市場布局發(fā)現(xiàn)，這座早年間被稱為“鈍感之城”的北方江南，長期存在著資源不匹配問題。

首先來說說，濟(jì)南資源到底有多好。從文化角度來看，濟(jì)南以泉水揚(yáng)名，冠以泉城之名。不論是戰(zhàn)國時(shí)的齊國濼邑、漢代的濟(jì)南郡、清代的山東首府，一直是華北地區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。如今，濟(jì)南的城市定位是黃河流域重要城市、國家歷史文化名城，全國性綜合交通樞紐城市，擔(dān)任北方先進(jìn)制造業(yè)基地、北方商貿(mào)物流中心、區(qū)域科技創(chuàng)新高地等一系列角色。

從自然景觀來看，濟(jì)南全市有泉水1209處，名泉950處，其中趵突泉被譽(yù)為“天下第一泉”，黑虎泉、五龍?zhí)兜热阂哺骶咛厣?，這些形態(tài)各異的泉水景觀是濟(jì)南自然景觀的核心魅力。不僅如此，濟(jì)南全城山水湖河交融緊密，擁有“一城山色半色湖”的獨(dú)特格局，千佛山與大明湖相互映襯，黃河穿城而過，小清河直通大海，護(hù)城河全線通航，使?jié)铣蔀槿珖ㄒ豢沙舜h(huán)游老城區(qū)風(fēng)貌的城市，這些風(fēng)貌在國內(nèi)旅游城市中極為罕見。

坐擁悠久歷史、豐富資源與區(qū)位優(yōu)勢等種種競爭力，本該是高端酒店扎根的天然土壤，但數(shù)據(jù)顯示濟(jì)南高端酒店總量卻很少，與濟(jì)南擁有政治、文化、經(jīng)濟(jì)、科技、金融中心和旅游城市等定位相悖而馳，其高端酒店的布局也呈現(xiàn)出以下特征：

一是國際品牌稀缺難成連鎖。從濟(jì)南的豪華酒店榜單中看出，主要國際酒店集團(tuán)在濟(jì)南的布局較為分散，多數(shù)品牌僅一家酒店，缺乏品牌矩陣，如萬豪國際集團(tuán)在濟(jì)南僅有一家喜來登酒店，希爾頓、洲際等酒店集團(tuán)的高端品牌也未成規(guī)模效應(yīng)。目前，國際酒店在濟(jì)南還處于首店開發(fā)與前期擴(kuò)張階段，很難連鎖分布。

國際品牌數(shù)量少且連鎖布局薄弱，一定程度上削弱了會(huì)員體系的吸引力。萬豪旅享家、希爾頓榮譽(yù)客會(huì)、洲際優(yōu)悅會(huì)、凱悅?cè)蚩?、雅高心悅界等全球主流酒店?huì)員體系，在國內(nèi)各自擁有數(shù)百萬甚至上千萬會(huì)員，這些人群普遍具備中高端消費(fèi)能力，能夠有效帶動(dòng)當(dāng)?shù)叵M(fèi)。

對會(huì)員而言，首選所屬體系的酒店是常態(tài)。若某城市缺乏對應(yīng)品牌，或選擇極為有限，往往會(huì)被排除在出行清單之外。因此，濟(jì)南稀少的國際酒店品牌及有限的選擇空間，很可能使其流失了大量國際酒店會(huì)員用戶。

二是高端度假席位數(shù)量寥寥。前文提及，濟(jì)南有豐富的自然景觀資源，但說起濟(jì)南的高端度假酒店卻沒有很多。細(xì)數(shù)起來，濟(jì)南融創(chuàng)茂度假酒店群中有華住旗下的兩大高端酒店品牌，施柏閣和宋品。其中，施柏閣酒店是華住收購德意志酒店集團(tuán)后，將施柏閣煥新后在國內(nèi)落地的第一個(gè)項(xiàng)目，是既適合商務(wù)出行又能適配度假場景的品牌。

宋品是華住自主打造的東方美學(xué)高端度假品牌，以宋式美學(xué)為靈感，融合濟(jì)南本土文化元素，依山而建，適合追求靜謐與文化體驗(yàn)的游客。除此之外，還有清照泉城雙泉度假酒店（明水古城店）、濟(jì)南美悅鶴美酒店等本地特色單體酒店。

但顯然，僅憑國內(nèi)高端度假品牌與本地特色單體酒店，還不足以支撐起濟(jì)南的度假酒店市場。這里可以橫向?qū)Ρ绕渌?huì)城市的度假酒店市場發(fā)展情況。以杭州為例，西湖區(qū)引進(jìn)了安縵、四季、香格里拉水知心居、羅萊夏朵等高奢城市度假品牌；千島湖景區(qū)配備了洲際、喜來登、希爾頓等一系列高端度假酒店。再說南京，單是湯山園博園景區(qū)內(nèi)及周邊就有7家高端酒店，分別是悅榕莊、麗笙精選、voco、英迪格、傲途格精選、威斯汀和黃花岸酒店。

反觀濟(jì)南長清園博園，園內(nèi)僅有一家四星級度假酒店，最近簽約的五星級酒店鉑爾曼也預(yù)計(jì)在明年開業(yè)，差距實(shí)在明顯。

即使是隔壁兄弟城市青島，其高端度假酒店遍布全市，全市擁有五星級酒店近40家，有洲際、涵月樓、香格里拉、威斯汀等品牌，這些酒店雖沒有強(qiáng)烈的度假酒店色彩，但可短時(shí)間抵達(dá)各海岸景區(qū)。而濟(jì)南部分景區(qū)附近雖有高端酒店，但整體數(shù)量卻相對有限。

三是會(huì)展經(jīng)濟(jì)旺盛，但高端商務(wù)酒卻店供給不足。如果說會(huì)展經(jīng)濟(jì)是一座城市的晴雨表，那高端商務(wù)酒店便是其中無法被忽視的砥柱。去年，濟(jì)南市政府在政策中提出要做強(qiáng)會(huì)展經(jīng)濟(jì)，優(yōu)化發(fā)展布局，豐富消費(fèi)供給。政策方向固然前瞻，但實(shí)際情況是，濟(jì)南各區(qū)域分布著不少會(huì)展中心，周邊卻鮮有高端商務(wù)酒店配套。

山東國際會(huì)展中心附近的高端商務(wù)配套最多，有皇冠假日、美利亞、美悅云禧等。濟(jì)南舜耕國際會(huì)展中心，只有濟(jì)南舜耕山莊可步行前往，其他酒店至少要開車10分鐘的車程。濟(jì)南黃河國際會(huì)展中心更是稀少，除了在建的威斯汀，僅綠地鉑驪酒店配套高品質(zhì)服務(wù)設(shè)施。其他會(huì)展中心同樣周邊的高端商務(wù)酒店少得可憐。

以蘇州金雞湖為例，兩大會(huì)展中心坐落于此，周邊的高端商務(wù)酒店不勝枚舉，柏悅、尼依格羅、凱悅、香格里拉、皇冠假日、英迪格、凱賓斯基等各大酒店品牌扎堆開業(yè)，還有未開業(yè)的文華東方、華爾道夫、嘉佩樂等。

不管是國際酒店集團(tuán)的引進(jìn)、度假酒店的挖掘，還是會(huì)展經(jīng)濟(jì)的配套，濟(jì)南高端酒店市場上至今沒有出現(xiàn)一家真正意義上的頂奢酒店。多種維度的缺失，足以凝練成一句話：濟(jì)南高端酒店市場長期發(fā)展緩慢。

一副好牌為何沒有頂奢“王炸”

明明手握一堆好牌，但在國際品牌、度假領(lǐng)域、商務(wù)擴(kuò)展上發(fā)展平平。深挖濟(jì)南酒店市場，背后阻礙高端酒店發(fā)展的到底是什么？

/ 城市規(guī)劃，滯緩商業(yè)化進(jìn)程

濟(jì)南從4200年前開始建城，人杰地靈的濟(jì)南滋養(yǎng)了不少名人墨客，李清照、辛棄疾等一代文豪在此誕生，也孕育出獨(dú)特的泉水文化與齊魯文明。然而，濟(jì)南南依泰山、北跨黃河，地形限制了城市擴(kuò)張空間，加之泉水保護(hù)紅線對產(chǎn)業(yè)布局和城市建設(shè)形成約束，導(dǎo)致即使改革開放后，濟(jì)南的城市面貌仍更新緩慢，商業(yè)用地供給和商業(yè)中心無法快速形成，高端酒店落址選擇局限大幅增加。

在文化旅游用地上，濟(jì)南的旅游資源盡管獨(dú)一無二，但對旅游市場的吸引力卻不是很強(qiáng)。相比曲阜的儒家文化、泰山的五岳文化，濟(jì)南的歷史文化資源分散，未能形成集聚，缺乏強(qiáng)辨識度的歷史建筑或遺址作為載體。

更關(guān)鍵的是，即便老舍的《趵突泉》散文出現(xiàn)在語文課本中，天然地為濟(jì)南趵突泉打了一波宣傳，但濟(jì)南的核心景點(diǎn)如趵突泉、大明湖、千佛山以靜態(tài)觀光為主，缺乏互動(dòng)的沉浸式體驗(yàn)項(xiàng)目，既留不住深度游游客，也難吸引高端酒店品牌入駐。

加之，過去濟(jì)南交通基建滯后、路網(wǎng)規(guī)劃不足，導(dǎo)致城市內(nèi)部交通擁堵，影響了商業(yè)活力的便捷性和吸引力。聚焦于酒店，盡管酒店項(xiàng)目選址可能不會(huì)因?yàn)榻煌ㄊ芟?，但消費(fèi)者的出行成本會(huì)隨之增加，一定程度上抑制消費(fèi)活力。

/ 文旅景區(qū)，淪為打卡即走的中轉(zhuǎn)站

數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南的人均住宿僅1.28天，一日游占比近四分之一，大量游客把濟(jì)南當(dāng)作短途游打卡即走的中轉(zhuǎn)站。許多游客的行程是“濟(jì)南——泰安——曲阜”或“濟(jì)南——青島”等經(jīng)典路線，濟(jì)南只是途經(jīng)點(diǎn)，心里想得是趕緊打卡完前往下一個(gè)目的地。

深挖現(xiàn)象背后，不再是濟(jì)南景區(qū)缺乏深度體驗(yàn)?zāi)敲春唵?，而是?jì)南對文旅更深層次的態(tài)度。在過去濟(jì)南的旅游敘事里，文旅是城市的配套，是錦上添花的對外展示窗口。泉水很美，是提升城市形象的旅游資源，而高端酒店不過是城市形象工程中的一環(huán)。

記得曾經(jīng)去濟(jì)南附近的泰安爬泰山，臨近高鐵站一位阿姨笑著邀我填問卷——掃碼才知是景區(qū)調(diào)查。雖早已忘了填過什么，卻仍記得那份萍水相逢的暖意。

/ 地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，投資結(jié)構(gòu)單一

高端酒店投資人在整個(gè)投資和運(yùn)營中扮演至關(guān)重要的角色，但濟(jì)南高端酒店投資人仍以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)。不同的是，商業(yè)經(jīng)濟(jì)活躍的城市，投資者呈現(xiàn)多元化特征，主要類型包括：高凈值人士及家族辦公室、國資企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、私有企業(yè)、國際投資者等等。

濟(jì)南并不豐富的投資者結(jié)構(gòu)，導(dǎo)致高端酒店的籌建很依賴傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流。而處于房地產(chǎn)下行市場的波動(dòng)中，不少房企接連破產(chǎn)，旗下高端酒店業(yè)面臨爛尾與清算。

典型的案例有濟(jì)南中弘JW萬豪酒店，項(xiàng)目因開發(fā)商中弘集團(tuán)倒閉，合同作廢酒店建設(shè)未能完成，最終爛尾；濟(jì)南歷下金融鉑爾曼酒店在建設(shè)過程中因開發(fā)商問題導(dǎo)致工程停滯，后換牌君廷酒店，但原計(jì)劃的鉑爾曼酒店項(xiàng)目已作廢；魯能美麗匯逸衡酒店因開發(fā)商資金鏈斷裂等原因爛尾，后續(xù)未再推進(jìn)，目前項(xiàng)目杳無音信。

這些曾占據(jù)濟(jì)南高端酒店市場開發(fā)份額的開發(fā)商，隨著地產(chǎn)下行相繼破產(chǎn)，也帶走了濟(jì)南高端酒店市場發(fā)展的更多可能。

躋身“全國第五城”濟(jì)南還有多大酒店潛力

故事還沒寫完，濟(jì)南高端酒店市場同樣是一座亟待喚醒的“巨人”。可喜可賀的是，去年濟(jì)南在《城市綜合發(fā)展指數(shù)報(bào)告（2025年）》中，位列全國第五，僅次于北京、深圳、上海、杭州。過去濟(jì)南或許被貼上了鈍感之城的標(biāo)簽，而如今濟(jì)南正在逐漸覺醒，這份官方榜單不僅是官方對濟(jì)南的支持，更是對濟(jì)南民生建設(shè)成果的肯定。

接下來濟(jì)南高端酒店市場的潛力會(huì)有多大？不妨來盤點(diǎn)幾種可能。

/ 城市CBD高端酒店集群初現(xiàn)

2015年，濟(jì)南市委召開專題會(huì)，確定選址文博區(qū)（即歷下區(qū)姚家、丁家莊一帶），并提出舉全市之力高標(biāo)準(zhǔn)打造濟(jì)南唯一中央商務(wù)區(qū)。一年后，濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)正式啟動(dòng)規(guī)劃建設(shè)，片區(qū)由國際頂尖團(tuán)隊(duì)操刀，新加坡規(guī)劃大師劉太格做概念規(guī)劃，美國SOM公司做城市設(shè)計(jì)，麥肯錫公司負(fù)責(zé)功能業(yè)態(tài)策劃。

發(fā)展十年至今，濟(jì)南中央商務(wù)區(qū)已累計(jì)入駐500強(qiáng)企業(yè)項(xiàng)目36家，中央及省市屬各類區(qū)域總部企業(yè)236家，金融、類金融機(jī)構(gòu)241家。交通地鐵已開通、高端商業(yè)體配套日益成熟，生態(tài)與文化設(shè)施正在逐步完善。

目前已有康萊德和麗思卡爾頓兩家高端酒店簽約，可以預(yù)見，伴隨城市CBD的成熟，更多高端酒店有望入駐，屆時(shí)高端酒店集群將初現(xiàn)雛形。

/ 文旅引擎牽手高端酒店發(fā)展

據(jù)攜程數(shù)據(jù)，濟(jì)南元旦當(dāng)日整體旅游訂單量同比增長91%，增速位居全國高增長城市前列，新年伊始就強(qiáng)勁開局。春節(jié)假期更是累計(jì)接待游客623.2萬人次，較去年同期增長顯著。春節(jié)結(jié)束后，2月28日（節(jié)后首個(gè)周末）濟(jì)南景區(qū)仍保持較高人氣，泉水游、古城游等成為春季旅游熱門，錯(cuò)峰出游的游客延續(xù)了旅游熱度。

從元旦到春節(jié)假期，濟(jì)南旅游人數(shù)持續(xù)增長，呈現(xiàn)出從傳統(tǒng)觀光向沉浸式、體驗(yàn)式旅游轉(zhuǎn)變的趨勢。如今，濟(jì)南對文旅的態(tài)度正發(fā)生著轉(zhuǎn)變，一系列政策文件出臺，一步步將文旅發(fā)展視為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要引擎。

一批高質(zhì)量文旅項(xiàng)目如如夢令宋詞主題演藝樂園、平泉春居·非遺小院、鵲華中新園等涌現(xiàn)。同時(shí)，濟(jì)南創(chuàng)新打造“泉城夜八點(diǎn)”、“今晚住濟(jì)南”等夜游夜宿品牌，擴(kuò)大文旅消費(fèi)規(guī)模。文旅的快速發(fā)展為高端酒店入駐提供豐厚的土壤。未來，結(jié)合濟(jì)南泉水文化、歷史文化的特色主題酒店可能會(huì)快速發(fā)展。

/ 下沉區(qū)域性高端市場拓展

除了濟(jì)南商業(yè)區(qū)與景區(qū)，外圍還有眾多遠(yuǎn)離市中心的區(qū)域如長清區(qū)、章丘區(qū)、濟(jì)陽區(qū)、萊蕪區(qū)、鋼城區(qū)、平陰縣、商河縣等。這些區(qū)域在地理位置、功能定位和發(fā)展重點(diǎn)上各不相同，但仍擁有旅游與商務(wù)需求，尤其是濟(jì)南的南部山區(qū)（柳埠、仲宮、西營片區(qū)），作為濟(jì)南的后花園和生態(tài)屏障，南部山區(qū)森林覆蓋率高，山水資源豐富，是高端度假酒店天然的選址之地。

更難得的是，該區(qū)域在高端康養(yǎng)賽道上細(xì)分清晰——柳埠片區(qū)定位高端康養(yǎng)示范、仲宮片區(qū)主打山水文旅康養(yǎng)、西營片區(qū)專注高端山居康養(yǎng)，三個(gè)區(qū)域錯(cuò)位發(fā)展，高端康養(yǎng)酒店落址于此，可謂得天獨(dú)厚。

甚至政府也明確表示，通過EOD項(xiàng)目推動(dòng)生態(tài)環(huán)境治理與產(chǎn)業(yè)融合，為高端度假酒店建設(shè)提供政策保障和基礎(chǔ)設(shè)施支持。

談及濟(jì)南高端酒店市場，多少本地人曾深感無奈，甚至調(diào)侃“還不如隔壁青島開得多”。然而近兩年，濟(jì)南陸續(xù)簽約開工多個(gè)高端酒店項(xiàng)目，在民生建設(shè)、文旅創(chuàng)新、商業(yè)規(guī)劃等多維度同步發(fā)力，吸引著高端酒店加入?；蛟S，在躋身“全國第五城”后，這座城市的首家頂奢酒店，將會(huì)在不久后到來。