央企地產“航母”退市，一場遲到十年的大整合

文/言叔

3月2日，五礦地產與要約人June Glory International Limited同步發布公告，官宣3月3日下午4點起正式從港交所退市，為其34年的上市歷程畫上句號。

作為國資委首批確定的16家以房地產為主業的央企之一，五礦地產的離場，從來不是一家企業的獨自落幕，更像是當下房地產行業深度調整期的一個縮影。

連帶著央企光環，都難抵行業下行的洪流。

這場退市，早有伏筆，絕非偶然。

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時間拉回2025年10月23日，五礦地產宣布私有化方案，控股股東中國五礦提出以1港元/股的價格收購全部流通股，總代價約12.76億港元。

當天公司短暫停牌，次日（10月24日）復牌，直至2026年2月10日完成最后一個交易日，最終在3月3日正式退市。

之所以走到退市這一步，核心原因只有一個：

經營承壓，資本市場已無留存價值。

梳理其近年表現，不難發現頹勢早已顯現：

股票交易量長期停滯，股價較歷史高點跌幅超90%。

更關鍵的是，公司已連續三年陷入虧損，2022至2024年歸母凈利潤累計虧損達58.99億港元，2022年至2025年上半年累計虧損更是擴大至64.84億港元，財務壓力愈發顯著。

很多人疑惑，手握央企招牌，為何會落到這般境地？

其實，五礦地產的困境，一半是行業大勢所迫，一半是內部內耗所致。

這背后，藏著中國五礦一盤謀劃了近十年的整合大棋。

回溯到2015年底，中國五礦與中冶集團完成重組，兩大央企合并后，旗下形成了五礦地產、中冶置業兩大地產平臺。

按理說，整合之后應形成合力，但實際情況卻是“兄弟相爭”——兩大平臺同屬一個集團，卻在土地市場、項目開發上各自為戰，陷入“左右手互搏”的內耗。

在行業上行期，市場空間充足，這種內耗尚可勉強維持；

可當房地產進入下行周期，需求收縮、利潤變薄，重復布局、資源浪費的弊端被無限放大，整合就成了必然選擇。

直到2025年12月8日，這場歷時近十年的整合終于靴子落地：

中冶置業100%股權及關聯債權，以312.36億元的價格出售給五礦地產控股（五礦地產母公司），兩大平臺正式合并，新平臺資產規模邁入千億級，真正成為央企地產陣營中的“航母級”玩家。

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而主導這場整合的，正是五礦地產新任掌舵人——

42歲的戴鵬宇。

這位“少壯派”高管，2007年加入五礦，從基層崗位一步步成長，歷任華中、華東、華南等核心區域要職，2020年出任五礦地產副總經理，2025年5月接任董事總經理，同年11月兼任代理主席。

深耕行業近20年，他對當下房企的生存困境有著最直觀的認知，曾說過一句話，戳中了無數房企的痛點：

房企需要規模，但不一定是規模大就一定好，但是沒有規模，在目前房地產市場肯定是不行。

這句話，既是五礦地產過往的寫照，也是整個行業的真實處境。

五礦地產曾有過高光時刻，2021年合約銷售額達到260億元，在央企地產陣營中頗具影響力；

即便在虧損周期里，公司也在努力自救，2025年上半年毛利率回升至11.32%，同比上升3.85個百分點，經營效率持續優化。

但行業大環境的寒意，終究不是單家企業的努力就能驅散的。

從財務數據來看，五礦地產的壓力集中在三點：盈利、現金流、債務。

盈利端，虧損的核心原因是存貨跌價損失，2022年至今，公司計提的存貨減值撥備累計高達28億港元，加上分占聯營公司存貨減值撥備19億港元，直接侵蝕了利潤；

存貨去化壓力也不容小覷，截至2025年上半年，公司持有存貨賬面價值236億港元，其中持作出售物業129億港元，占比超50%，大量滯重項目亟待去化。

現金流與債務更是懸在頭頂的利劍。

截至2025年上半年，五礦地產期末非受限現金及現金等價物僅20億港元，非受限現金短債比僅0.14，短期償債壓力突出。

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事實上，五礦地產的退市，不是個例，而是今年內房股私有化潮的一個縮影。

今年以來，已有多家內房股選擇主動私有化，這并非企業經營失敗的標志，而是應對行業調整的理性選擇。

站在大股東視角，當前港股內房股估值持續低迷，多數企業失去融資功能，長期無法改善，反而要承擔公開上市的合規成本與公眾監督壓力，私有化無疑是最劃算的選擇。

這背后，是整個房地產行業的邏輯重構——

從過去的“增量擴張”，徹底轉向“存量優化”。

CF40相關研究預測，2026年或為房地產下行周期的最后一年，2027年有望企穩；

當前房地產行業整體規模已回到2010年以前，2025年商品房成交面積預估8.9億平方米，回到2009年水平，商品住宅成交面積7.4億平方米，回到2007年水平，商品房成交金額預估8.4萬億元，回到2015年水平。

行業規模收縮的背后，是房企格局的深刻變革。

2025年，千億房企縮減至10家，其中僅1家為民企，百強房企中民企占比降至47%，央企、國企成為行業“壓艙石”。

但這并不意味著央企就能高枕無憂，五礦地產的案例就證明，即便有央企背景，在下行周期中若無法解決內耗、優化經營，同樣會陷入困境。

對于地產股，尤其是港股內房股，當前的投資邏輯早已發生變化。

過去“買規模、買增長”的時代一去不復返，投資者更看重企業的現金流穩定性、債務化解能力與轉型潛力。

那些依賴高杠桿、存貨積壓嚴重、缺乏核心競爭力的房企，即便沒有退市，也難以獲得資本市場的認可；

而像五礦地產這樣，通過整合實現資源優化、聚焦核心業務的央企，即便選擇退市，也只是階段性的“蟄伏”，而非消亡。

行業調整期，也是洗牌期。

未來，房地產行業不會消失，只會回歸居住本質，保障性住房、城市更新、“好房子”建設等領域，將成為房企的新賽道。

作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。