香江楓景小區(qū)，業(yè)主掛牌353天，調(diào)價12次，帶看50多組客戶成交

準備在福州買一套房子，哪里的房子最難買？

我想了一下，在鼓樓區(qū)多數(shù)以學區(qū)房為主，看準哪個學校就行；在臺江都是老破舊，靠近工作地方近一點就行；在閩侯只要關(guān)注小區(qū)的地鐵口就行了；在晉安區(qū)，軸線太長，需要看看哪里發(fā)展比較有潛力。

但在金山買房的話，要難倒一片人。

金山?jīng)]有老破舊小區(qū)，只有三種類型的小區(qū)，一種是拆遷安置房，比較密集，大多數(shù)是租戶和當?shù)氐牟疬w戶為主；一種是早期商品房，戶型結(jié)構(gòu)跟不上，小區(qū)物業(yè)管理相對差一些；最后一種是新房，拋開已交付的次新，目前還有13個新樓盤入市。

以公園道一號，香江楓景，中天金海岸，中庚城為代表，這都是老一批的小區(qū)，使用年限大部分在20年左右，雖然環(huán)境還可以，但這些小區(qū)的物業(yè)管理較為一般，很難跟得上當下人們的追求。其中也包括江南水都這一片區(qū)的房子。

這也就導致，金山這兩年的價格，開始大幅度的縮水，相比較2017年左右的時間，動輒三萬多的單價，現(xiàn)在的價格更為親民一些。小編預計，未來5年內(nèi)，金山的房價都不會有太大變化，新房刺激二手房業(yè)主降價，二手房業(yè)主，總有一些迫切想賣掉的人，也會拉低成交價。

我經(jīng)常會告訴客戶，現(xiàn)在去金山買房子，要把眼睛擦亮一點，價格上也要特別關(guān)注，有可能會出現(xiàn)，今天買的價格，過幾天后，隔壁小區(qū)還有更便宜的出現(xiàn)。或者說，你還有可能會患上選擇困難癥，可以看的房子太多了。

成交小區(qū)：香江楓景；

成交時間：2026年1月；

成交數(shù)據(jù)：產(chǎn)權(quán)面積117.87平米，3房2廳，低樓層，精裝修，南北朝向，180萬，成交單價15271元/平米。

房源成交分析：

1、這套房子成交前，掛牌時間353天，期間業(yè)主價格調(diào)整12次，帶看客戶50多組，成交前的掛牌價格是200萬，買家談價20萬之后成交。房子的關(guān)注度很高，中介帶看客戶不少，成交只不過是遲早的事情，因為只有便宜的房子，才有這么高的帶看量。

2、香江楓景這套房子的戶型結(jié)構(gòu)很漂亮，三房錯開朝南，客廳朝北，有一個入戶花園，衛(wèi)生間朝東側(cè)有窗戶采光，南北之間，形成了一個動靜分離的狀態(tài)，落地一樓的房子，客廳挑高有4.3米。且樓棟位于安靜位置，采光也很不錯，繼而才有客戶喜歡。

3、小區(qū)是2006年的商品房，共有28棟樓，1536戶業(yè)主，電梯小高層建筑，綠化率達到38.6%，物業(yè)費1.2元/平米，雖然使用了大約20年時間，但它的綜合表現(xiàn)很好，業(yè)主的評價比較高，還劃片入讀三附小，橘園洲中學，在教育配套方面，也有較大的優(yōu)勢。

4、目前，香江楓景在售房源70套，1月份業(yè)主掛牌均價23018元/平米，對比這套單價15000元，單價相差7000元/平米，也可以看出，當下能夠成交的房源，價格上要特別突出才行。我也特意查詢了一下，2025年一整年當中，成交房源月均1套，成交價格都比較低。

購房建議：

在金山片區(qū)買房，特別是靠近灣邊這一側(cè)，可以選擇的小區(qū)很多，香江楓景，水印長天，中天金海岸，香江紅海園，公園道一號，新榕金城灣，這六個小區(qū)都集中在這一片，應當相互之間做選擇和對比。

當然，這幾個小區(qū)之間，各有利弊。新榕金城灣更靠近地鐵口，香江楓景部分樓棟靠近三環(huán)快速路，距離地鐵口相對其他小區(qū)也更近一些。其中水印長天，金海岸都偏舊一些，價格也就更低了。公園道一號小區(qū)新，但都是大戶型，134平米的戶型也只有3房，導致大家覺得套內(nèi)的面積浪費了。

小區(qū)優(yōu)缺點也比較明顯，低密宜居：樓間距充足，綠化率較高，性價比突出，相比周邊次新房價格優(yōu)勢明顯，成熟社區(qū)配套齊全，居住氛圍濃厚，生活便利度高。

缺點注意事項：房齡較大，2005年建成，已有21年樓齡，車位緊張，早期小區(qū)規(guī)劃車位不足，戶型設(shè)計，部分早期戶型可能不夠通透。

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