與其期待地王，不如關(guān)心西安樓面價(jià)1.5W+的11宗土地現(xiàn)狀

樓市迎來(lái)轉(zhuǎn)折點(diǎn)一般有2個(gè)明顯信號(hào)：限購(gòu)松綁、地王出現(xiàn)。

在昨天見(jiàn)到城市基本面更優(yōu)的上海限購(gòu)大幅度松綁、廣州誕生新地王后，有人呼吁全面放開(kāi)限購(gòu)的西安，盡快地王頻出！

愿望雖好，但西安能否承接得住高價(jià)地，這是一個(gè)不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

所以在討論2026年西安會(huì)否誕生“地王”之前，我們先來(lái)看一下西安樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/㎡的地塊現(xiàn)狀如何，畢竟這是西安目前地價(jià)的頭部力量。

從直擊西安樓市所統(tǒng)計(jì)的西安11個(gè)樓面地價(jià)在1.5萬(wàn)元/㎡地塊的現(xiàn)狀來(lái)看，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)交付或者部分交付的有4個(gè)，目前處于在售的有2個(gè)，未亮相或項(xiàng)目待售的有5個(gè)，后者占比近乎一半。

具體來(lái)看：

西安首個(gè)樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/㎡的地塊，是碧桂園高新云墅一期

2020年9月28日，碧桂園以58.29%的溢價(jià)率摘得高新CID87.608畝開(kāi)發(fā)用地，加上公租房建設(shè)資金、學(xué)校建設(shè)資金，綜合土地成本來(lái)到了2823萬(wàn)元/畝，樓面地價(jià)15125元/㎡，地塊容積率為2.8，當(dāng)時(shí)刷新了高新CID的樓面地價(jià)，至今依然是高新CID樓面地價(jià)“第二高”！

這塊地也就是2021年入市銷售的碧桂園高新云墅一期，產(chǎn)品是140-242㎡精裝高層，高層售價(jià)在2.7萬(wàn)元/㎡左右，入市1年實(shí)現(xiàn)售罄，速度算是相當(dāng)快的。

這個(gè)項(xiàng)目熱度之所以這么高，是因?yàn)?020年西安樓市正處于上行期，所在的高新CID區(qū)域價(jià)值認(rèn)可度達(dá)到巔峰，最重要的是緊鄰當(dāng)時(shí)建成開(kāi)學(xué)的高新一小新校區(qū)（如今為高新31小），碧桂園后，中天與新希望再次摘地，同樣價(jià)格不菲。

項(xiàng)目已在2024年五一后陸續(xù)交付，最近的一套二手房成交在今年1月份，成交價(jià)格為2.37萬(wàn)元/㎡，業(yè)主虧了。

第二宗：西咸唯一一個(gè)，綠城西安和廬

2021年1月29日，西北致美綠城置業(yè)發(fā)展有限公司（綠城）力挫保利、奧園、電建、中梁、萬(wàn)科等28家企業(yè)，經(jīng)過(guò)88輪報(bào)價(jià)，以278%溢價(jià)率拿下西咸能金區(qū)高新一中西咸第一初級(jí)中學(xué)、第一小學(xué)對(duì)面101.88畝土地。

加上教育設(shè)施代建費(fèi)、保障房配建費(fèi)等成本，綠城拿下這塊土地的實(shí)際土地成本在樓面地價(jià)16044元/㎡。

這塊地成為最新的西咸新區(qū)單價(jià)“地王”，一直保持到現(xiàn)在，估計(jì)短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有房企超過(guò)。

項(xiàng)目仍搭的是西咸新區(qū)的區(qū)域價(jià)值，優(yōu)質(zhì)教育資源。

由于當(dāng)時(shí)市場(chǎng)處于上行，普遍被看好，西安市場(chǎng)反饋比其他城市更慢一步，西咸誕生了新地王。

西咸“地王”——綠城和廬項(xiàng)目包含11棟小高，11棟疊拼，在2022年6月首開(kāi)，至今3年半里雖說(shuō)已經(jīng)交付，但目前仍有疊拼房源在售，處清盤階段。

第三宗：西安地王，西安曲江上和置業(yè)117畝地塊

2021年2月19日，那是一個(gè)很平常卻又特殊的周五，西安地王誕生了。

西安曲江上和置業(yè)有限公司以“總地價(jià)21.5億元+無(wú)償移交基礎(chǔ)教育設(shè)施建設(shè)面積16.8萬(wàn)平方米的代價(jià)，在15家房企的“圍堵”下經(jīng)過(guò)多輪角逐，以141%的溢價(jià)拿下了雁翔路板塊西康高速東側(cè)116.892畝、容積率1.5-2.0的住宅地塊，樓面地價(jià)2.4萬(wàn)元/㎡+

這不但是西安“地王”，也是陜西“地王”，一直保持到了現(xiàn)在，短時(shí)間內(nèi)很難被超越。

因此項(xiàng)目拿地5年了卻尚未開(kāi)發(fā)，至于后續(xù)如何，還需等待！

第四宗：招商西安序

2021年3月1日，這是西安土地市場(chǎng)，也是浐灞土地市場(chǎng)值得被銘記的一天。

在這一天，浐灞拍出了6宗萬(wàn)元地，全部溢價(jià)成交，其中5宗土地樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/㎡。

回過(guò)頭來(lái)看，在這其中最耀眼的莫過(guò)于招商西安序。

當(dāng)時(shí)招商蛇口力挫金茂、華潤(rùn)、綠城、中海、保利、邁科等十多家房企，經(jīng)過(guò)多輪角逐，以最高限價(jià)110600萬(wàn)+競(jìng)配建教育設(shè)施面積106100㎡的代價(jià)拿下，實(shí)際實(shí)際樓面地價(jià)18853元/㎡。

和前三宗有優(yōu)質(zhì)教育資源加持不同，該宗土地最大優(yōu)勢(shì)在于當(dāng)時(shí)擁有一線河景資源！

最終招商蛇口打造了一層一姓氏的科技大平層豪宅，開(kāi)發(fā)了建面約301/370㎡產(chǎn)品，2023年銷售額超20億元，是西安千萬(wàn)豪宅賣得最好的。

目前項(xiàng)目已交付，憑借良好的產(chǎn)品營(yíng)造力及兌現(xiàn)力，讓招商打開(kāi)了西安豪宅市場(chǎng)大門。

第五宗：西安羿日置業(yè)地塊

西安羿日置業(yè)2021年3月1日拿下浐河西路以西、浐灞二路以南的兩個(gè)地塊。

地塊一地籍編號(hào)為CB2-6-728-1,是一宗56.209畝的居住用地+2.046畝的商服用地，容積率不大于2.3；地塊二，CB2-6-728-2宗地是20.012畝的商服用地，容積率2.5。

當(dāng)時(shí)，西安羿日置業(yè)以“10.96億元的土地款+92160萬(wàn)元（115200平米）基礎(chǔ)教育設(shè)施代建費(fèi)+7312萬(wàn)元公租房異地配建費(fèi)+1000萬(wàn)元相關(guān)配套費(fèi)用”的成本拿下了這塊地，土地成交價(jià)格溢價(jià)率49.88%，綜合土地成本樓面地價(jià)達(dá)到了17124元/㎡

在此期間，項(xiàng)目曾在2021年9月以當(dāng)代府云境（備案名）進(jìn)行過(guò)建筑規(guī)劃公示，住宅用地規(guī)劃的是8棟小高產(chǎn)品，后續(xù)一直未有新動(dòng)作。工商資料顯示，西安羿日置業(yè)為廣州原偉創(chuàng)新投資有限公司控股公司，而廣州原偉創(chuàng)新投資有限公司為被執(zhí)行人。

第六宗：中信德浐灞三路64.573畝地塊

樓面地價(jià)16768元/㎡，土地成交價(jià)格溢價(jià)率49.21%

當(dāng)時(shí)是房企要和當(dāng)代合作，項(xiàng)目已經(jīng)在W設(shè)了外展的當(dāng)代府MOMΛ，后當(dāng)代暴雷，中信德拿下項(xiàng)目，項(xiàng)目案名為溪樾里玖號(hào)院，去年9月，綠城管理宣布簽約該項(xiàng)目代建，期待好消息的出現(xiàn)。

地塊整體位于浐灞三路以南、浐河西路以西，分為兩個(gè)地塊。

地塊一地籍編號(hào)為CB2-6-725-1,是一宗39.837畝住宅+1.873畝商服，容積率2.3；地塊二地籍編號(hào)為CB2-6-725-2,為22.863畝的商服用地，容積率2.5。

第七宗：上實(shí)啟元

這塊地是2021年3月1日摘得的，樓面地價(jià)約15104元/㎡。也就是目前的上實(shí)啟元項(xiàng)目，容積率為2.0，產(chǎn)品規(guī)劃的是洋房、小高層，戶型面積143㎡、190㎡，頂躍300㎡，目前部分交付，部分準(zhǔn)現(xiàn)房在售。

第八宗：三迪錦堤一路19.461畝地塊

同樣是在2021年3月1日的這天，由于西安土地的儲(chǔ)備不足，三迪有些冒進(jìn)拿下編號(hào)為CB3-2-145，容積率為2.5的居住用地。

溢價(jià)率高達(dá)49.78%，樓面地價(jià)15755元/㎡，等同于陜建錦鴻府、能建長(zhǎng)譽(yù)府等樓盤的房?jī)r(jià)，地塊后期一直未開(kāi)發(fā)。

第九宗：紫薇時(shí)光云邸

2022年6月份，當(dāng)時(shí)的紫薇地產(chǎn)拿下了高新CID“瞳南”板塊56.2畝住宅用地，由于這塊地的容積率只有2.0，是整個(gè)高新CID容積率最低的住宅地塊，因此樓面地價(jià)達(dá)到了15904元/㎡，是目前高新區(qū)的單價(jià)地王

但不同于以上宗地，該宗地為底價(jià)成交。

拿地之后，這個(gè)項(xiàng)目的案名為紫薇時(shí)光云邸，截至目前項(xiàng)目尚未亮相，不過(guò)周邊商業(yè)、商務(wù)等配套已逐步兌現(xiàn)。

第十宗：萬(wàn)眾九曲松間

2023年5月，本土房企萬(wàn)眾拿下曲江管委會(huì)以南一宗容積率僅為1.3的優(yōu)質(zhì)地塊。

正因低容臨公園的特質(zhì)，樓面地價(jià)達(dá)到了20752.96元/㎡，是西安目前唯二樓面地價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/㎡的。

至于產(chǎn)品，九曲松間以稀缺的三層毛坯疊拼在千萬(wàn)豪宅中贏得一席之地，目前項(xiàng)目在售中。

第十一宗：招商雲(yún)墨

2023年12月7日，招商蛇口在保利、招商、中海、聯(lián)發(fā)、中鐵等參與競(jìng)拍的房企中脫穎而出。

招商蛇口以13.89億元的總價(jià)以14.98%的溢價(jià)率搖中高新11初西側(cè)容積率為2.8、占地49.533畝的居住用地，折合樓面地價(jià)15032.47元/㎡。

該項(xiàng)目核心賣點(diǎn)是位于高新31小、11初學(xué)區(qū)范圍內(nèi)。

在這宗土地上，招商雲(yún)墨打造了9棟四代宅，主力戶型面積約119-143㎡，首批次小戶型房源價(jià)格在2.67萬(wàn)元/㎡，143㎡在2.9萬(wàn)元/㎡

目前項(xiàng)目首批次房源已在2025年年底交付，其余樓棟預(yù)計(jì)在今年3月底交付。

總體來(lái)看，西安樓面地價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)元/㎡+的地塊起始于2020年下半年，集中爆發(fā)在2021年，那時(shí)是西安樓市最好的時(shí)期，但處于下行期的2024年、2025年斷檔，但今年因曲江3宗優(yōu)質(zhì)低容地塊的供應(yīng)，有望續(xù)上。

從拿地房企看，全國(guó)性房企中代表有招商、綠城、上城實(shí)開(kāi)，本土房企中萬(wàn)眾、紫薇，其中招商表現(xiàn)最為突出，拿地最多，交付項(xiàng)目也最多。

從溢價(jià)情況看，僅有2宗為底價(jià)成交，其余均為溢價(jià)成交。

至于在全國(guó)突出的中海、越秀、保利是否將在西安高價(jià)拿地，我們期待之。