URI城市租住復工第2課：公寓金融風向復盤，2026不差錢！

URI住房租賃行業大事記系列再啟新章，本篇聚焦金融維度，借春節復工收心之際，為您全景拆解2025年住房租賃行業金融端的突破與革新，幫從業者看清資金邏輯、抓準融資風口，在2026年融資有路、退出通暢、現金流充足，真正做到不差錢、不缺錢！

2025年堪稱住房租賃行業的金融閉環元年。在政策頂層設計全面夯實、行業從規模擴張轉向高質量發展的大背景下，租賃金融迎來跨越式、系統性升級，以閉環形成、通路打通、工具成熟為核心特征：從國家部委協同搭建金融架構，到REITs、CMBS、私募REITs、ABS等產品密集落地；從一線城市單點試點，到全國多區域批量復制；從僅支持重資產融資，到覆蓋企業運營、租客支付全場景，住房租賃金融支持體系真正實現了從單點探索到系統集成、從政策試點到常態化落地的關鍵跨越。

也是這一年，“投融建管退” 全鏈條被徹底打通，資金端、資產端、市場端高效聯動，長期低成本資金持續涌入，社會資本、保險、基金、銀行全方位進場。對于2026年的租賃同仁們而言，讀懂金融=握住現金流，看懂風向=掌握擴張權，金融不再是少數頭部企業的專屬工具，而是所有租賃企業活下去、活得好、跑得快的核心底氣。

URI貼心奉上復工第2課，帶您一同回顧2025年租賃金融十大關鍵事件，讓你在新一年布局有方向、融資有渠道、擴張有底氣，穩穩抓住行業金融紅利，輕裝上陣、聚力增長！

事件1

●住房租賃金融“新三角”政策架構全面成型

2025年，多部委相繼出臺政策，共同推動保租房REITs市場擴容與深化，構建住房租賃金融“新三角”：央行政策聚焦資金支持與工具落地；證監會從資本市場層面提供支持，明確表示要“持續推進基礎設施不動產信托投資基金（REITs）常態化發行”，12月末明確支持和部署商業不動產REITs的發展；國家發展改革委著力拓展資產范圍與申報路徑。

URI研判：住房租賃金融頂層設計正式成型，行業資金支持從分散試點轉向統籌協同的系統化階段。資金端、市場端、資產端三方高效互補，從根本上解決了行業長期存在的融資結構單一、資本通路不暢、資產邊界受限等核心難題。

這一格局徹底打通保障房 “投融建管退” 全鏈條，商業不動產 REITs 的納入進一步打開存量盤活空間，讓社會資本能長期、穩定、規模化進入租賃領域。

行業由此真正具備了從重資產持有轉向輕資產運營的金融基礎，為房地產發展新模式提供了關鍵支撐，也讓2026年未來市場化、可持續融資成為現實可能。

事件2

●公寓行業大宗并購交易活躍，險資成核心資金提供方

2025年租賃領域大宗交易呈現“主體多元、模式閉環”特征，全年完成多筆重磅交易，涵蓋國企、險資、私募等多元主體，交易金額明確且規模可觀。URI將全年的典型交易案例匯總如下：

1. 萬科聯合險資設立 Pre?REIT 基金收購保租房

2025年2月，萬科聯合新華人壽、大家人壽等設立16 億元“萬新金石” Pre?REIT 基金，收購廈門泊寓院兒?海灣社區保租房項目。采用基金運作+聯合出資模式，構建“收購—運營—REITs退出” 閉環，為險資與房企協同布局保租房標桿。

2. 大家保險發起 45 億元長租住房基金

2025年8月，大家保險牽頭聯合5家險企設立45億元長租住房基金，聚焦北上深等一線保租房資產，覆蓋 “收購—運營—REITs退出”全鏈條，為業內首支保險業增值策略長租基金，強化險資主導地位。

3. 信達地產盤活爛尾樓轉型保租房

2025 年 12 月，信達地產聯合嘉定城投重啟上海嘉定爛尾樓中旭大廈，以低于流拍價收購，擬改造為873 套保租房，2028 年投用。形成 “不良資產收購 — 改造 — 運營 — 證券化退出” 路徑，是 AMC 試水爛尾樓改保租房典型案例。

4. 鼎暉投資收購上海服務式公寓轉型保租房

2025年12月，鼎暉以7.6億元收購上海靜安base佰舍蘇河服務式公寓，計劃增資8000萬元擴容至345套并轉為保租房，享受商改租政策紅利，具備REITs發行潛力，為私募布局城市更新標桿。

5. 上海中駿天悅方隅公寓股權轉讓

2025年5月，上海中環真如中駿天悅方隅公寓以2億元完成股權轉讓，項目152 間LOFT已基本滿租，租金9000~12000元/月，體現資本對核心區成熟租賃資產的偏好，為民營退出、機構接盤典型。

6. 杭州安居集團收購自持房源做保租房

2025年5月，杭州市安居集團收購萬科、禹洲光年府兩幢自持樓棟，改造為拱墅區保租房，定位中高端服務式公寓，是地方國企盤活存量自持資產、補充保租房供給的重要實踐。

7. 國壽置業批量收購領盛保租房資產

2025年底，國壽置業通過SPV繼續收購領盛旗下上海黃興大樓、建發瓏庭等物業，改建為COZI可遇保租房與長租公寓，延續“股權收購+保留運營權”模式，實現險資對優質保租房資產規模化布局。

URI研判：2025年租賃公寓行業大宗并購進入資本主導、機構深耕的新階段，險資成為核心資金供給方，聯合地方國企、AMC、私募等多元主體協同入場，交易聚焦保租房賽道，以一線核心城市存量資產（爛尾樓、商辦酒店、自持樓棟等）為主要獲取路徑，普遍采用Pre-REITs等基金化運作模式，構建“收購—運營—培育—REITs退出”的資管閉環，資產向頭部運營方集中，大宗交易常態化、規模化，行業資本化、機構化進程全面提速。

事件3

●全國首單“商改保”REIT上市，認購倍數達494倍

2025年3月31日，匯添富上海地產租賃住房REIT（508055）正式上市，成為全國首單“商改保”保障性租賃住房REIT。該基金底層資產為上海閔行區虹橋堰智、江月路項目，原為商業辦公用途，通過政策路徑改造為保障性租賃住房。公眾認購倍數高達494倍，顯示市場對“存量盤活+政策適配”類資產的高度認可。

URI研判：該單產品首次將商業辦公類存量資產通過用途變更納入保障性租賃住房體系，實現了城市低效資產向民生基礎設施的轉化。底層項目地處一線城市核心區域，穩定的租賃需求與清晰的改造路徑構成了價值基礎。

此舉不僅為持有閑置商辦物業的企業打開了資產退出的新通道，更驗證了非住宅類資產通過合規改造嫁接金融工具的可行性。當城市更新與住房保障通過REITs實現閉環，將有效激發更多社會資本參與存量物業的提質改造，形成資產重塑與價值發現的良性循環。

事件4

●江蘇首單租賃住房REIT落地，區域布局擴容

2025年5月21日華泰蘇州恒泰租賃住房REIT在上交所上市，成為江蘇省首單租賃住房REIT，底層資產為蘇州工業園區菁英公寓3518套房源，發行規模13.67億元。上市后出租率達95.49%，開創長三角人才安居與資本市場聯動新模式，填補區域市場空白。

URI研判：該項目的上市填補了長三角經濟重鎮在租賃住房資產證券化領域的空白。這標志著保租房REITs正在從一線城市核心區向產業基礎雄厚的重點城市群擴容。

此舉不僅為江蘇存量租賃住房資產打通了退出渠道，更開創了人才保障與資本市場相互賦能的區域樣板。通過將服務于實體經濟的居住資產轉化為公開市場的金融產品，地方政府與園區開發主體得以實現資金回流，進而反哺新一輪產業配套建設。

事件5

●保租房公募REITs加速驅動，年內2支新發、2支擴募，20余單項目實質推進中

發改委“782號文”進一步加快REITs擴募節奏，匯添富上海地產租賃住房REIT、華泰蘇州恒泰租賃住房REIT成功上市，年內還有3支新發申請中；華夏北京保障房REIT、華夏基金華潤有巢REIT共2支保租房REITs擴募成功；國泰君安城投寬庭REIT于2025年8月5日發布擬擴募公告，擬購入浦江社區、九星社區項目。截至2025年底，據URI不完全統計，全國仍有20余單保租房REITs項目處于實質推進階段，參與主體涵蓋杭州安居、寧波城投、西安安居等地方國企，以及建信住房等央企，落地城市廣泛，包括廣州、南京、青島、昆明等多個城市。市場已形成“首發上市+擴募整合”并行的資產證券化路徑。

URI研判：2025年保租房REITs市場已從點狀試點轉向規模化批量復制，新發與擴募雙線發力，標志行業打通完整資本循環，進入持續擴募的成長周期；其不僅驗證了常態化資本運作平臺的可持續性，推動行業從建設導向轉向運營導向，也加劇優質資產爭奪，并從個別城市試點升級為全國推廣，成為地方盤活存量、補充保障房資金的常態化工具，同時銜接國家戰略與地方需求，完善“投—融—建—管—退”閉環。在政策與監管下，私募REITs持續創新，公募REITs呈現存量擴募為主、跨區域加速、主體多元三大特征且未來監管或趨嚴；

URI城市租住預測，2026年保租房REITs有望新增上市8-10只，推動租住市場向“金融賦能+品質居住”雙軌升級，成為低利率環境下資本市場重要價值賽道。

事件6

●建信長租完成首單產權類持有型不動產ABS擴募，私募REITs創新提速

2025年私募REITs深化創新，建信長租完成首單產權類持有型不動產ABS（機構間REITs）擴募，搭建起 “公募 + 私募” 多層次REITs市場架構。

URI研判：該單產品的擴募標志著租賃住房資產在公募市場之外，找到了另一條權益資金循環通道。通過產權類持有型不動產ABS這一工具，優質長租公寓項目得以在不經歷公開發行流程的情況下，實現資產組合的動態調整與規模擴張。

此舉實質上是構建了雙輪驅動的多層次市場架構。私募工具憑借其門檻靈活、定制化程度高的特點，能夠覆蓋更廣泛類型的存量資產，成為公募REITs的重要補充與前期孵化器。隨著此類創新工具的擴募落地，住房租賃領域的金融支持體系正趨于立體化，加速了行業從重資產持有向專業化運營管理的轉型。

事件7

●上海地產發布全國首單儲架式保租房CMBS項目，利率僅2.2%

2025年CMBS成為國企盤活存量的核心工具，上海地產集團發行全國首單儲架式保租房CMBS項目，總規模70億元，首期37.01億元，期限21年，利率低至 2.2%；儲架式CMBS首期含耀華璟濱和古北璟宏社區，位于浦東后灘和長寧古北。兩社區供1652套房源，估值52.95億元。

URI研判：這一融資案例將國企持有的優質租賃住房資產與資本市場的低成本資金高效對接。項目采用儲架發行機制，為后續資產的持續注入預留了空間，大幅提升了融資的靈活性與規模上限。

此舉進一步夯實了住房租賃領域“輕重分離”的金融生態，即重資產由國企持有并依托低息債務融資，輕資產交由專業機構運營。該筆融資的成功，為持有大量保障性租賃住房資產的國有企業開辟了一條可復制、可持續的債務融資通道。

事件8

●湖南省首單三貼標住房租賃CMBS成功發行

湖南金陽投資集團推出全國首單“中部崛起+長江經濟帶+革命老區”三貼標住房租賃CMBS，同時是湖南省首單住房租賃CMBS，規模 2.27 億元，底層資產為 4 個公租房項目。該產品18年超長期權益融資替換短期債務，每年節約財務費用超400萬元，為區域租賃項目融資提供新路徑。

URI研判：這一項目通過多重政策屬性加持，將中部地區的地緣戰略與民生保障資產深度綁定。底層資產雖為公租房，但憑借其穩定的現金流預期，成功嫁接資本市場工具，打破了租賃住房融資對資產類別的傳統限制。

此舉為經濟后發地區盤活存量保障房資產提供了可復用的新范式。這不僅拓寬了地方國企在重大戰略區域內的融資渠道，也驗證了住房租賃金融工具在降低地方債務成本、支持區域協調發展方面的獨特效能，為中部省份探索存量資產與長期資本對接打開了想象空間。

事件9

●多元化金融服務落地，覆蓋企業運營與租客支付全場景

2025年租賃行業金融支持體系全面完善，多元化產品覆蓋全場景。工商銀行推出“融e借?租房貸”，中國人壽上線“租房無憂”保險；供應鏈金融聚焦裝修、采購環節，緩解企業資金壓力；各地公積金政策升級，深圳提取比例提至80%，北京、合肥推行租金按月直付。

URI研判：一系列金融產品的密集落地，標志著住房租賃市場的支持體系正從單純的重資產盤活，延伸至企業運營與租住消費的全周期。同時，圍繞裝修改造、設備采購的供應鏈金融，則為企業的日常運營與品質提升注入了流動性。

此舉實質上是將職工長期住房儲金轉化為穩定、高頻的租賃支付能力。這種從“資產端”到“消費端”的金融服務閉環，不僅優化了租客的現金流管理，也增強了租賃機構現金流的穩定性與可預期性，為行業從規模擴張轉向精細化運營提供了堅實的資金底座。

事件10

●5支REITs集體叫停

2026年1月23日，上海證券交易所與深圳證券交易所同步更新公募基礎設施證券投資基金(REITs)項目審核狀態，3單上交所項目與2單深交所項目集體宣布終止或撤回審核。這5單項目涵蓋租賃住房、產業園區、倉儲物流、新能源風電及水務污水處理等多個領域，申報時間跨度從2022年9月至2025年5月，其中富國首創水務REIT擴募申請已擱置逾3年，為公募REITs試點以來停滯最久的案例。這是2021年公募REITs啟動試點后，首次出現集體“終止”審核的情形，迅速引發資本市場及行業內的廣泛關注。

URI研判：此次5單項目集中終止，并非行業發展遇阻，而是監管趨嚴、市場走向高質量發展的必經階段。一方面，新規的落地淘汰了一批不符合要求的項目，有利于優化市場供給、保護投資者利益；另一方面，底層資產穩定性不足、估值波動、宏觀周期影響等問題，也暴露了行業發展的短板。當前，市場對商業不動產REITs試點破冰寄予厚望，其無需發改委審批、市場化程度高的特點，有望成為行業突破的新方向。

未來，隨著商業不動產REITs試點深化與政策持續護航，公募REITs市場將逐步實現結構優化與韌性增強，但短期內仍需直面底層資產質量把控與宏觀經濟周期波動的雙重考驗，行業高質量發展之路雖任重道遠，但前景可期。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶