為什么地段+小區+房子都很宜居的別墅，價格走勢卻明顯落后大盤？

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

作為**別墅的業主，我對本小區的嚴重貶值感到非常的不解。要知道當年開盤時，無論市場還是房地產行業內部對本別墅區都是非常看好的，預計單價至少在10w以上，后來是因為限價才壓制為8w的。也就是我們當初買房的一期業主吃到了20%的市場紅利，相當于原始股。但在之后這十年中的房價最高不過沖擊到10w左右，然后一路下跌直到現在的7w紅線了，全部破發。這是為什么？

我當然不是炒房客，當年買這套聯排只是為了自住的改善，圖的是面積大能安排好全家聚居。然后更重要的是小區業主們的層次都很高，以各行業精英為主，這無論是生活還是對孩子教育都非常有益。

但我們畢竟也是工薪一族，當時是賣掉了北京一套和老家（蘇州）的兩套房才換到**別墅的，而且還貸款*百萬，至今仍然在還，卻要面臨房價的重大損失。而且如果我們當年不賣房，如今的房價至少已經翻番了，所以我們目前所處的狀況是雙重貶值。心理上也讓人非常的沮喪，對后期甚至晚年的生活都有些擔心了，擔心房價繼續下跌，等我們還完貸款或許小區都貶值的不成樣子了。

章哥：

1、我先是表示理解吧，您代表了很多別墅業主的疑問，都是不理解為什么地段+小區+房子都很好很宜居，但就是價格走勢為什么明顯落后大盤了？

2、其實簡單的一句話就是：商品的價格由供需關系決定。這“價格”不僅指您現在想賣房時的，也包括您當年買房時的。

當年開盤時為什么房地產業內和市場都認為這價格能10萬+？主要因為三點，一是產品好，二是成本高，三是營銷做的好。而做生意最重要+最獲利的環節就是營銷，只有營銷做的好，才能聚集到最多的目標客群，也才能賣出更高的價格。

當然，從表面上看，開發商的營銷成本并不高，比例甚至低于普宅樓盤。但是，能買的起別墅的客群總量也不大啊，所以別墅開發商用的都是精準營銷，是把錢花在刀刃兒上了。

過去都是在酒店機場和高檔消費場所做廣告，現在則更是細致到用手機型號和消費記錄來確定客群。所以看上去沒怎么推廣，開盤時來的人也不是太多，但其實是把能買的起+感興趣的群體都給找來了，這才能烘托氣氛賣出更高的價格。

3、再一點，別墅小區之所以開盤定價高，就是因為大家都認為值這個價格，背后認可的就是品質好+成本高了。但是，既然有這兩點，那開發商就必定賺到了超額的利潤，否則誰下這么大工夫啊？

您或許會說不對，開發商是上市公司，財務數據是公開的，他們的利潤并不算多高啊。您說的對，但是您忽略了背后最大的+隱形的開發商，那就是土地方。之所以開發商的利潤不高，那是因為最大利潤被有權規劃+征地+整理+拍賣的土地方拿走了，人家可從來不公布數據的。

打個比方就是黃金價格，現在動輒上千一克，您認為是賣黃金首飾的賺錢多，還是家里有礦的賺錢多？

而既然是商品價格中有了炒高+超高的利潤，那意味著什么？意味著價值被透支唄，原料方+生產銷售商已經拿走了未來的升值空間，您作為高價買單的，可不就得無奈的站崗嘛。

4、還有，中國不是歐美，北京也不是紐約，百姓們對別墅這種產品是不太認可的。很多家庭不是買不起，而是覺得沒必要+使用成本不劃算。

別墅的物業費+維護費+裝修費+能源費都是普宅的N多倍，喜歡的人是真喜歡，但成本也是真高。而且很多住過別墅的并不喜歡，比如夏天的蚊蟲，秋冬的塵土，爬樓梯的麻煩，空間的打掃，家庭成員溝通的不便等等，讓很多住過的人都未必想再住了，覺得既麻煩也累人，想不麻煩又得花很高的費用。

所以別墅在二手市場上的流通性并不強，至少到目前一般，就是因為接受這種產品的不多。大多數業主都是首次置業，連續購買別墅的那真的得是真喜歡的有錢人了，數量并不多的。

5、簡單就是這些情況吧。之所以當年的價格高，是因為土地方+開發商拿走了超值的利潤，透支了之后很多年的價格。而開發商當年是利用精準營銷，聚集到了大量準客戶，從而推高了價格，還讓買家覺得占便宜了。

而之所以是十多年過去別墅的價格走勢不好，除了價值被透支，也因為購買人群不足，很多了解別墅的家庭不愿意購買了。而愿意購買的都心氣兒很足，都追求新小區呢，有錢而愿意購買二手別墅的也并不多。

6、但您也沒必要太糾結，房子是用來住的，只要自己喜歡就算實現了愿望，其他的都是副產品。而且別墅也不至于持續貶值，畢竟居住體驗是現實存在的，只是接盤的不是很多，導致價格走勢弱了一些而已。這種產品以后最好的走勢是有可能不再落后的，或許能跟上大盤的平均升值。

僅供參考。

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