從扎堆路演到搶著跑路，物業(yè)撤場潮席卷濟(jì)南....

這篇文章屬于舊聞，因?yàn)檎每ㄖ汗?jié)很多后續(xù)也沒有落定，我不是很希望這件事被妖魔化，畢竟物業(yè)突然撤掉，最難受的還是業(yè)主....

也是因?yàn)闀r間略長，有些事情起了變化，有最新消息的可以直接評論區(qū)留言。

大家可能還記得在前幾年樓市火熱的時候，樓盤物業(yè)被視作現(xiàn)金護(hù)城河，而且物業(yè)公司本身，也存在極強(qiáng)烈的擴(kuò)張意向。

濟(jì)南的很多小區(qū)曾經(jīng)出現(xiàn)過，業(yè)主因不滿物業(yè)服務(wù)怒而成立業(yè)委會，最終引入優(yōu)質(zhì)物業(yè)的案例。

文旅城、尚品燕園、泰悅赫府都上演過各種無間道，原因就一個，業(yè)主要換物業(yè)...

像下圖的尚品燕園，碧桂園萬科金茂三家路演，據(jù)傳老物業(yè)防水阻撓，但新物業(yè)公司依然站的筆直...

包括春節(jié)期間，濟(jì)南西某樓盤剛交房，業(yè)主連夜成立業(yè)委會，準(zhǔn)備罷免物業(yè)....

過去是業(yè)主因物業(yè)服務(wù)不佳罷免物業(yè)，而現(xiàn)在伴隨著開發(fā)商涼涼，樓市走低等現(xiàn)象的疊加，物業(yè)主動跑路，成為當(dāng)下全新的現(xiàn)象。

歷下假日麗景小區(qū)，物業(yè)明確表示因?yàn)楸拘^(qū)拖欠物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象過于嚴(yán)重，主動撤出項(xiàng)目....

特別值得注意的是，山東物華尚品物業(yè)管理公司剛?cè)胱〖偃整惥鞍肽辏暗奈飿I(yè)叫做煙臺中泰物業(yè).....

也就是說假日麗景小區(qū)在半年前剛經(jīng)歷了一系列復(fù)雜的換物業(yè)公司事務(wù)，這下還要進(jìn)行第二次。

除了這個盤以外，央企的金茂物業(yè)也在主動撤出，而且不是一個盤，據(jù)小編電話咨詢，濟(jì)南將撤出張馬屯金茂悅、雪山金茂逸墅、歷下金茂府是哪個項(xiàng)目。

不過后續(xù)聽說因?yàn)闅v下金茂府存在科技設(shè)施，引發(fā)了諸多業(yè)主的焦慮，反彈極為強(qiáng)烈，金茂物業(yè)貌似撤不了....

不過有一說一，歷下金茂府這項(xiàng)目簡直是DEBUFF的集合體，前段時間凈水廠的事也屬于首當(dāng)其沖....

01

從物業(yè)搶著入駐到物業(yè)搶著跑路，這里面究竟發(fā)生了什么，為了保證盡量客觀，小編將從物業(yè)層面和業(yè)主層面分別解析。

從物業(yè)公司的角度看，物業(yè)應(yīng)收水平增速已至瓶頸，但相應(yīng)的支出居高不下，這里面很重要的一項(xiàng)是物業(yè)費(fèi)收不上來。

這就導(dǎo)致很多上市的大物業(yè)公司，只能采取邊拓邊裁的手段，逐步淘汰那些不賺錢或者賺錢很少的樓盤。

本圖引自克爾瑞

在過去樓市火熱的時候，物業(yè)服務(wù)實(shí)際上承擔(dān)了很大一部分樓盤配套的職能。

相當(dāng)多的樓盤把物業(yè)公司當(dāng)做極其重要的賣點(diǎn)，很多樓盤其實(shí)從開始就是入不敷出，只是因?yàn)闃鞘谢馃幔虚_發(fā)商進(jìn)行天量的輸血。

現(xiàn)在樓市啞火，輸血不存在了，物業(yè)公司開始自負(fù)盈虧了，只能主動退出物業(yè)費(fèi)繳納不力的小區(qū)。

除此之外，還有居高不下的人力成本。

安保年輕化、社區(qū)智能化，這些軟硬件的投入都是硬性成本，尤其是很多高端的改善盤，2.36元/平的物業(yè)費(fèi)完全撐不起開發(fā)商所描繪的服務(wù)場景，后續(xù)矛盾不斷也是意料之中的事。

還有一點(diǎn)，濟(jì)南最新出臺的政策是允許空置物業(yè)繳納半額物業(yè)費(fèi)的。

這一點(diǎn)自物業(yè)公司看來，它所提供的服務(wù)是一致的，不會因?yàn)榭罩枚鴾p少安保成本管理成本。

在成本不變的前提下，部分業(yè)主持續(xù)的監(jiān)控之中，但收繳回來的物業(yè)費(fèi)卻只有一半，自然對經(jīng)營產(chǎn)生不小的壓力。

而且更為關(guān)鍵的問題是現(xiàn)在樓市萎靡不振，大量用于投資的房屋被空置，房子既然變不成錢，業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)的意向自然大大減低。

02

但是作為業(yè)主而言，這些苦衷自然可以體諒，但某些物業(yè)公司的所作所為的確廣受詬病。

假日麗景小區(qū)當(dāng)年因?yàn)闊熍_中泰物業(yè)服務(wù)奇差，整個小區(qū)門崗無人值守，地庫漏水，還受到了官媒的關(guān)注，最終換成了山東物華尚品物業(yè)。

下面的圖比較老了，有些地方也整改了，大家知曉即可。

確切來講，車庫漏水應(yīng)該是施工方的問題，但是鑒于不少小區(qū)開發(fā)商和物業(yè)公司同屬一家，所以找物業(yè)公司小編感覺也是沒毛病。

甚至我在網(wǎng)上還搜到了假日麗景原物業(yè)起訴業(yè)主的判決...

這位業(yè)主拖欠了4年的物業(yè)費(fèi)，個人感覺業(yè)主也是挺無奈的，因?yàn)閺臉I(yè)主方面講，除了不繳物業(yè)費(fèi)好像也沒有其他辦法約束物業(yè)。

最終結(jié)果，法院不可能支持業(yè)主不繳納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)檫@關(guān)系著整座小區(qū)。

同樣法院也將物業(yè)公司要求的違約金給駁回了，法院上面也提到中泰物業(yè)濟(jì)南分公司的工作尚存提高、改進(jìn)之處。

所以白嫖是不可能的，物業(yè)公司要求的天價(jià)違約金也是比較扯淡的....

下面是關(guān)于此事件記者的報(bào)道：

當(dāng)然假日麗景的物業(yè)費(fèi)比較低，一平1.18元...但濟(jì)南樓市當(dāng)下的物業(yè)主流就是2.36元/平，甭管門口幾個老大爺，幾個大媽，都是2.36元/平。

像金茂悅家園，物業(yè)收繳費(fèi)用和金茂府并無區(qū)別，那么自然會引發(fā)業(yè)主的橫向比較。

業(yè)主天然認(rèn)為，2.36元/平既然是當(dāng)下濟(jì)南物業(yè)費(fèi)的天花板，那么自然我應(yīng)該獲得天花板級別的服務(wù)。

但是小編搜了搜物業(yè)的排名，雖然收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是第一檔，中化金茂物業(yè)管理（北京）有限公司排名僅522名，比很多聽都沒聽過的物業(yè)公司排名還低，和金茂物業(yè)上市企業(yè)的身份完全不符。

PS：這份榜單的最高等級是AAA級，為高新綠城物業(yè)...

咱換位思考，拋卻那些可惡的白嫖黨，繳同樣的錢（甚至繳的物業(yè)費(fèi)還多）但享受服務(wù)排名到500名開外，你愿意不愿意繳錢？

甚至下樓就能看到如下場景：

而且據(jù)小編了解，金茂物業(yè)并沒有公示小區(qū)收益，原以為是濟(jì)南這邊的特色，原來全國都這樣...

再說一點(diǎn)白嫖黨的事，其實(shí)每個小區(qū)都有那種怎么催也不繳物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，但是比例基本是恒定的，

為什么有的公司能運(yùn)營下去，有的公司不能運(yùn)營下去，這背后的道道其實(shí)有很多。

寫這篇文章我曾搜索到一篇報(bào)道，外地某安置區(qū)的物業(yè)繳費(fèi)率僅17%，網(wǎng)上一窩蜂的罵業(yè)主不要臉....

但后續(xù)我搜了搜，最終遠(yuǎn)洋物業(yè)選擇入駐，后續(xù)運(yùn)營的還不錯。

前文提到的金茂悅，預(yù)計(jì)將換萬科物業(yè)，也不像這新聞剛出來很多人講的：這小區(qū)廢了，這小區(qū)完了”.....

還是那句話，在商言商，業(yè)主有更換物業(yè)的權(quán)利，物業(yè)同樣也有跑路的道理...

而且現(xiàn)在的物業(yè)跑路早已不局限在安置房回遷房，高端改善撤場的同樣有不少。

最后給大家說幾點(diǎn)從物業(yè)角度選擇樓盤的想法：

1.科技住宅謹(jǐn)慎購買，好像前文提到的歷下金茂府，很多東西離開原物業(yè)是玩不轉(zhuǎn)的。

如果單純看旅游路金茂府，可能入住率還沒有歷下金茂府高，這姑且算個隱憂，像蘭亭府這樣的，前面宣傳科技住宅，叫停金茂代建，后續(xù)的物業(yè)服務(wù)是否能跟得上，這是個應(yīng)該好好思索的問題。

2.盡量地段完善入住率高的樓盤，很多遠(yuǎn)郊盤的物業(yè)服務(wù)很成問題，極容易出現(xiàn)入住率低-業(yè)主不繳物業(yè)費(fèi)-物業(yè)惡化-房價(jià)走低的惡性循環(huán)。

3.千金買房萬金買鄰，不是搞歧視，有些社區(qū)的白嫖黨確實(shí)多了點(diǎn)，很多時候我都給物業(yè)鞠一把淚，實(shí)在是太難干了，面對這種情況最好的方式是賣房走人。

4.千萬不要相信什么業(yè)主自治，什么業(yè)委會自治，很多操作手法是這樣：兩個業(yè)主在群里噴物業(yè)-幾個托應(yīng)聲符合成立業(yè)委會-業(yè)委會成立掏空收益和維修基金-業(yè)主賣房走人，最后留下一地雞毛....

畢竟這年頭誰會真的免費(fèi)服務(wù)呢？

5.個人建議相關(guān)部門出臺監(jiān)管政策，針對某些高端小區(qū)，2.36元/平確實(shí)有點(diǎn)低，同樣針對某些剛需小區(qū)2.36元/平又有些高，能不能根據(jù)房價(jià)進(jìn)行物業(yè)費(fèi)分級，讓大家都獲得相應(yīng)的體驗(yàn)?zāi)兀?/strong>

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