縣城老家的房子還是不能留

先想想，自己老家還有沒有房子

如果有

這趟回家記得抓緊賣了

落袋為安

這周是最后一個工作周了

馬上很多朋友就要從五湖四海回各自老家了

前陣子和老媽電話，她說四年前最正確的一件事就是把老家的房子賣了

沒有一絲留戀

現在老家的房子價格已經跌的不成樣子了

不知道各位在老家還有沒有多余的房子

我一直覺得每個人在老家的房子留一套給爸媽自住的房子就可以了

其他的所有房子不論多少錢現在都應該立刻拋掉

雖然都是一些主觀判斷，但是一些趨勢發展已經越來越明顯了

如果你也這么感覺，剛好老家的房子特別多，那么這趟過年回家記得找中介趕緊掛牌

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對于很多縣城的人口結構其實存在幾個特性

第一人口總量少

第二人口結構穩定，細分年齡層基數比較薄，也沒有太多新增

第三年輕人的外流

第四老齡化的趨勢也開始明顯了

這四點的共性已經是共識

但是對于房地產而言就會導致幾個情況

首先，整個需求結構也會比較單一，剛需不足也會導致改善的上限不足

我們都知道，需求是需要流動的

這也是為什么金字塔結構的需求比較穩定的原因，這是支撐房價最穩定的人口結構

再加上整體總量較少就導致市場非常容易波動

除此之外，還有一個變量就是：租賃市場的極度不活躍

因為沒有龐大的產業引擎，所以也不存在系統性的產業人口導入

所以很多的縣城其實沒有租賃市場的

或者說有租賃市場但是整體的價值是非常低的

這也間接導致了富裕一族放棄了多套房產的持有計劃

所以單位家庭的人均房產保有量也不高

這也是確實在很多縣城的房產就是擊鼓傳花

越往后需求越少，那么你的房子的接盤人也就越少

到后面其實就是價格的游戲，縣城的房價沒什么大奧秘，沒什么政策也不用什么判斷，一切都在供求關系里

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當然，破壞房價的還存在另一個因素

就是產品同質化的嚴重

大部分縣城的居住產品分兩類，有圍墻的社區和沒圍墻的社區，

對于縣城土著而言，不存在沒有房子住的情況

但是對于他們的置換，本質上存在的可供選擇項實在太少

所以很多有錢人不是不想換房，而是沒有看到中意的房子想要換房

這也是為什么我們經常聽到很多地方的省會有虹吸效應

本質上就是他們在提供一個強勢城市里最好的房子

這給縣城土著的誘惑要遠遠大于在老家換一套更好的房子

另外，過去幾年你會發現很多家庭因為拆遷因為棚改被集中性的分到好多套房子

當時都以一個較高估價被分流到很多家庭內部

這些在當時被稱為城市的品質住宅如今也在經歷同質化周期

這個因素也在沖擊著脆弱的市場

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當然，更重要的是

改善不僅僅是針對產品，縣城的地段升級放緩也在延誤不少的地段改善的用戶

縣城的城鎮化其實已經結束了

2019年前后應該是很多縣城最后一輪擴張

不少地方完成了區域的擴大，我們經常看到吾悅廣場、萬達之類的商超在縣城的近郊落點，然后城市行政機構的搬遷

其實這就是那一輪明顯的城鎮化運動

按照一個城市的發展，下一輪的發展應該是城市更新以及舊城升級

也就是很多人眼里的拆遷

說實話不少地方其實也是這么變化的

但是根據我的肉眼觀察，通過核心區域的拆遷帶來城市升級這個目的并沒有明顯變化

我老家是浙江的一個小縣城，三年前老家最核心的一個區域之前一個老菜場拆遷了

隨后規劃了一條步行街，做餐飲做娛樂

包括什么星巴克啊霸王茶姬啊都進去了

說實話剛開業的時候還挺熱鬧的，大家感覺挺新鮮去逛逛

前陣子我再去發現整個步行街已經蕭條的不行

空置率超過50%以上

大家還是比較習慣以前的那種生活模式

一些常規思維里一線城市的郊區運作模版轉移到縣城的核心區域本質上并不適用

這背后說明了一個事實

對于縣城而言，如果說城鎮化通過行政區域的搬遷以及集中性商業的擇址而完成

那么對于舊城升級本質上很難通過規劃發生顯著變化

主要的邏輯就在于，縣城的居住密度并不夠

縣城的下一輪發展很多長出來的，而不是規劃創造出來的

也因為這一輪的城市發展的動力不足，導致下一輪和房地產最重要的因素并不如預期中的發生

很多人說房地產從剛需進入到改善

這個改善不僅僅是產品社區的改善，也有對于地段變化的改善

當地段變化不夠明顯，城市升級現象不夠突出

那么改善需求也不太容易激活

換句話來說，房地產的轉型在縣城也不太會出現，那關于價格上漲的因素少了最重要的一個支撐

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最后一個元素：縣城不存在暴富一族

為什么一線的房價比較堅挺

一個很重要的一點就是一線城市能夠吸引到全國的有錢人

特別是新貴們

如果突然因為時代紅利或者產業崛起的暴富一族，第一選擇就是在熱點城市買房

但是縣城有著反過來的宿命

就是一旦崛起了一些有錢人，那么他們的選擇就是離開縣城

這很殘忍，但這也是現實

這也就決定了大部分縣城有著差不多的供求邏輯

在需求側，整體根基的薄弱

以及不同階段的購買力都不夠強勁，每一段都存在一定程度的分流

另外在供給側

同質化以及過量化本質上也成為了沒辦法愉悅的鴻溝

同時也伴隨著產業能級的不夠，沒辦法驅動土地升級帶來供給側改革

所以在當下也很難去創造點狀熱點個案

所以幾乎所有的縣城未來只有一種出路：義烏化

好的縣城都是長出來的，而不是規劃出來了

這是無數個小縣城當下必須要走的一條路，找到一個適合自己的模式，發展成一個特色小鎮特色縣城

然后以此構建產業

從而在消費、人口、產業各個維度打破以前的基本盤，房地產市場才有可能被盤活

哪怕是類似之前淄博也好榕江這好這樣哪怕是網紅流量也要抓住

本質上雖然聽上去像是追熱點，但也是很多縣城破宿命的唯一道路

義烏之所以房價穩定，不是因為綠城去做了開發

而是因為這個地方是義烏，所以房價穩定

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那回到一個扎心的問題，那么對于普通縣城，什么樣的房子是比較保值的

其實是有的

只不過樣本是非常非常少的

大概有幾個方向

第一：叫城市絕對中心的純別墅區

樣本量少你就會發現定義的類目都是非常細小的垂直賽道

強勢地段加上低密度物業，這兩個資源的疊加的社區在很多縣城還是相對保值

不過要注意一定要純別墅

挺邪門的，我老家挺多混合社區，那些別墅就不行

最后都弄的像農民房價格最后也上不去，有的也改成會所做夜總會了

第二：縣城最貴的那一個社區

為什么這句話聽上去像是一句廢話

就是真的，一個縣城真的會有一個社區會很貴，但是就一個

哪怕邊上隔壁差不多的小區也賣不到價格

我家老家小區就是這么一個特點

最好的地段然后是2019年的次新房齡，然后物業是綠城的，整個社區會所啊綠化啊管理的都還不錯，然后也是大戶型設計

這個小區的價格就會很突兀

本質上就是一個圈層效應，吸納了這個縣城最后僅有的一些老錢

因為老錢的數量不多，所以只能支撐這唯一的一個社區的房價

隔壁的小區哪怕我覺得品質也沒差這么多，但是單價就有接近40%的落差

這種畫面或許也只有在縣城才會出現了

2015年到2020年這是很多縣城最大一輪也是最后一輪的房地產發展

在眾多的社區開發過程中，或許也就只有一兩個碩果僅存的社區能夠做到價格相對堅挺了

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所以對于縣城的房價建議，其實最后大概濃縮成一句話

如果自身不在老家生活，那么縣城就留一套給爸媽居住的房子就可以了

剩下的不論現在多少錢，都可以拋掉了

在老家一套可以一直住的房子加上手上一筆現金，這應該是很多老人在老家生活最好的樣本了

Ps：你在老家有多少套房子，都怎么來的，準不準備拋掉，我們評論區聊聊