2025融資盤點：債券融資回暖，債務重組提速

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2025年，我國房地產市場整體仍呈現調整態勢，2025年12月中央經濟工作會議著力穩定房地產市場。房企融資支持政策繼續寬松，融資政策聚焦進一步發揮房地產項目“白名單”制度作用，支持房地產企業合理融資需求。從實踐來看，融資工具更加豐富，債券融資規模在低基數下同比回正，信用債、ABS仍為絕對主力。

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融資規模：同比增長5.6%，低基數影響下回正

信用債仍是融資絕對主力，海外債在低水平上有所恢復，ABS融資占比近四成。2025年，房地產企業債券融資總額為5967.2億元，同比增加5.6%。從融資結構來看，房地產行業信用債融資3428.7億元，同比微降0.6%，占比57.5%；海外債融資161.5億元，同比增長141.0%，占比2.7%；ABS融資2377.0億元，同比增長11.2%，占比39.8%。

圖：2025年融資額

數據來源：

從房地產開發企業到位資金來看，規模延續2022年以來的下降態勢，實際融資環境仍未顯著回暖。其中，受城市融資協調機制“白名單”等融資政策提振，國內貸款占比提升，銷售下滑對房企資金面產生不利影響，定金及預收款、個人按揭貸款占比仍在下降。2025年，房地產開發企業到位資金93117億元，同比下降13.4%。其中，國內貸款14094億元，下降7.3%，占比為15.1%，比上年提升1.0個百分點；利用外資25億元，下降20.8%；自籌資金33149億元，下降12.2%，占比為35.6%，比上年提升0.5個百分點；定金及預收款28089億元，下降16.2%，占比為30.2%，比上年下降1.0個百分點；個人按揭貸款12852億元，下降17.8%，占比為13.8%，比上年下降0.7個百分點。

1月9日，據報道，監管部門對房地產融資協調機制下發了最新的政策指導，其核心在于房地產“白名單”項目貸款符合條件可展期5年。該政策是落實“著力穩定房地產市場”的具體部署，是對房地產融資協調機制的重要完善，標志著“白名單”融資支持政策正成為房地產發展新模式的重要融資制度。預期在“白名單”制度下，國內貸款對房企到位資金仍將形成重要支撐。特別是，該政策將更加利好于銀行貸款融資占比較高的央國企，將幫助其緩解償債壓力。

融資結構：信用債是融資主力，ABS發行占比提升

信用債：央國企是發行絕對主力，央企發行規模增長帶動行業發行規模

2025年，房地產行業信用債發行規模為3428.7億元，同比下降0.6%，占總融資規模的57.5%，較上年下降3.5個百分點。平均發行期限3.72年，比上年延長0.56年，其中發行期限在3年以上的占比55.0%，比上年增加9.3個百分點，期限有所延長。從單月來看，上半年信用債發行總體呈下滑趨勢；下半年發行規模有所回升，年底下滑。

從發行結構來看，信用債的發行主體以央企、地方國企為主，年內央國企發行占比達 92% ，較上年上升 1 個百分點；民企和混合所有制企業發行占比下降。央企 2025 年信用債發行規模增長顯著，同比增長超兩成，保利發展、華潤置地、招商蛇口、中海地產等企業發行規模超百億元。央企發行規模的增長也帶動了房企信用債發行規模同比降幅收窄。 2025 年，民企發債仍保持低水平，從發行企業來看， 2024 年發債民企和混合所有制企業為 7 家，較上年有所減少，基本是規模較大尚未出險的企業，難以惠及多數資金面緊張的民企。

表：2024年、2025年各類企業信用債發行規模

數據來源：

兩家央國企實現定向可轉債發行，可有效補充長期權益資本。5月，保利發展成功發行85億元定向可轉債，募集資金凈額約為84.78億元。保利定向可轉債為證監會2022年“資本市場支持房地產市場平穩健康發展”政策頒布以來發行規模最大的房地產行業再融資項目，也是今年以來發行規模最大的A股上市公司詢價再融資項目。9月，華發股份發行48億元定向可轉債。可轉債使房企引入低成本長線資金以支持項目建設，同時，可轉債的未來轉股將有效補充公司長期權益資本，助力公司向新發展模式轉型，對促進房地產行業平穩發展具有重要意義。在行業整體融資環境尚未完全恢復背景下，頭部房企憑借資源與品牌優勢借助兼具權益性工具的可轉債逐步改善資產負債表。

海外債：在低水平基礎上恢復，仍為零星發行

2025年，海外債發行規模僅為161.45億元人民幣，同比增長141%，占總融資規模的2.7%，較上年上升了1.5個百分點；平均發行期限3.17年，發行期限較長。從發行企業來看，主要為華潤、越秀等央國企為主，其發行規模增長帶動了行業規模。

ABS：融資規模占比上升，有底層資產支撐的CMBS/CMBN、類REITs占比超七成

2025年，ABS融資規模為2377億元，同比增長11.2%，占總融資規模39.8%，較上年上升2.0個百分點；平均發行期限為12.65年，期限明顯延長。從單月來看，上半年，ABS月均發行規模僅150億元左右，下半年，ABS發行步入正軌，月均發行規模兩百億元以上。從發行結構來看，CMBS/CMBN、類REITs成為主要發行類型，占比分別為43.7%、31.2%，CMBS/CMBN比例快速提升，發行占比提升了12.2個百分點。

在公募REITs方面，底層資產類型繼續擴容，2025年12月，發改委辦公廳印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》，將體育場館項目，商旅文體健等多業態融合的商業綜合體項目，四星級及以上酒店項目，超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目，以及老舊街區、老舊廠區更新改造項目等城市更新項目納入REITs項目行業范圍。此次擴圍實現了基礎設施REITs底層資產類型的重大突破，填補了重要空白。2025年消費基礎設施REITs、保租房REITs等持續擴容，9月華夏凱德REIT上市，是首單外資背景REITs；10月華夏中海商業REIT上市，底層資產是以收購盤活模式落地的佛山映月湖環宇城；12月華潤有巢REIT成功擴募上市。截至目前華潤、招商、金茂、印力、大悅城、首創、中海等房企均已在國內實現公募REITs發行，房地產企業發展經營性業務、構建房地產發展新模式邁出了重要一步。

年內上交所、深交所推動持有型不動產 ABS 產品加速落地，是又一盤活存量資產的金融工具。 12 月， “ 平安證券 - 鐵建投資集團持有型不動產資產支持專項計劃 ”“ 中國鐵工投資分散型商業物業持有型不動產資產支持專項計劃 ”“ 中信建投 - 中國建筑商業物業持有型不動產資產支持專項計劃 ” 等持有型不動產 ABS 成功設立，底層資產多為辦公物業。總體來看，年內 ABS 產品類型仍以有優質底層資產支持的類型為主， ABS 渠道始終向手握優質持有型資產的企業開 放。

圖：2025年ABS發行結構

數據來源：

融資利率：資金成本明顯下降

2025年行業債券平均利率為2.69%，同比下降0.26個百分點。受降息、融資企業結構和產品結構變化等因素影響，行業債券平均融資成本明顯下降。其中信用債平均利率為2.48%，同比下降0.38個百分點；海外債平均利率為6.06%，同比上升0.84個百分點；ABS平均利率為2.76%，同比下降0.25個百分點。

表：各渠道平均融資利率（單位：%）

數據來源：

債務重組：1.2萬億境內外債實現化債

據不完全統計，截至2025年末，完成境內及境外債重組的企業有融創、旭輝、遠洋、時代中國、龍光、碧桂園等。完成境外債重組企業有中梁、當代、禹洲、佳兆業、世茂等。近幾年，已經有華晨地產、新華聯和金科完成重整。霍煤龍興房地產公司和協信遠創進行重整，已經獲得法院批準，目前在執行階段。

截至目前，21家出險房企債務重組、重整獲批及完成，化債總規模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業在短期內公開債務償還壓力，為其他有息債務展期創造有利條件。出險房企債務重組及重整獲批，將加速整體房地產風險出清進程。

表：出險房企市場化債務重組案例

資料來源：中指研究院綜合整理

表：出險房企司法破產重整案例

資料來源：中指研究院綜合整理

出險房企債務重組典型方式包括債轉股、以資抵債、全額長展期等，核心是通過削債降低實際債務負擔，并改善資產負債表，為長期恢復經營創造有利條件。如龍光境內債重組方案采取了現金要約收購、債轉股、以資抵債、全額長展期等方式，境外債采取現金支付、可轉債、資產信托、展期等多種方式。從企業的削債比例來看，部分企業公開了境外債重組方案，其削債比例在50%-70%左右。如龍光境外債經過重組后削債比例達70%。融創境外債經過第二次重組將全部削債，境內債第二次重組降債比例超過50%。旭輝、佳兆業、奧園、禹州、世茂等海外債經過債務重組削債比例均超過50%。

結語

2025年債券融資規模小幅回正，信用債融資額降幅顯著收窄，海外債同比增長，主要是受央企發債規模提升帶動，民企債券發行仍受到很大限制，市場調整改變了投資人和發行人對債券融資的態度。

明年房地產市場復蘇仍需諸多政策支持。1月9日，媒體報道允許房地產“白名單”項目貸款符合條件展期5年，將有利于央國企和部分民營企業提升短期流動性，有利于債務重組企業同步調整境內貸款期限結構。考慮到境內外債尚有余量，房企仍有一定償債壓力，仍需要融資政策和需求端政策提振支持方能平穩度過。

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