私自將住宅變為“網約房”提供有償住宿服務 鄰居是否有權令其停止經營？

近年來，通過互聯網平臺發布房源并短期出租的“網約房”業態快速發展，在精準匹配旅游、商務等多元住宿需求的同時，也給基層社會治理帶來挑戰。近日，浙江省寧波市江北區人民法院審理了一起因“網約房”而引發的糾紛案，判決案涉房屋業主停止對房屋的經營性使用，恢復住宅用途。

案情簡介

小周與小張是同一棟樓的上下樓鄰居，雙方房屋登記用途均為住宅，二人是各自房屋的所有權人。2023年，小張把其房屋改成網約房經營，通過多個互聯網平臺發布房源信息進行宣傳、標明價格并接受預訂。因小張無證開設民宿、擾民等問題，小周訴至法院，要求小張停止將房屋用于商業經營性活動，恢復其住宅用途。

小張辯稱，該房屋是以自住為主、出租為輔，交易形式符合普通房屋出租的特征，且網約房不同于經營性用房，只有屬于旅館業客房的網約房才屬于經營性用房。

法院審理

法院審理后認為，本案爭議焦點為案涉房屋作為網約房使用是否屬于將住宅改變為經營性用房，是否應征得有利害關系的業主的一致同意。小張通過網絡平臺發布房源信息，標明價格并接受不特定人員預訂，按日出租、結算費用；同時，按照相關要求配置消防器材、登記入住人員信息，并在房屋內配備酒水飲料等有償使用物品，提供清潔等住宿服務。上述行為有別于一般的房屋租賃，其經營模式雖然與一般旅館業存在一定差異，但仍是利用房屋為入住客人提供有償的住宿服務，其行為實質上已改變了房屋的住宅用途，屬于將住宅改變為經營性用房，應該經有利害關系的業主一致同意，故判決小張停止對房屋的經營性使用，恢復其住宅用途。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第二百七十九條明確規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主一致同意。

本案中，判斷案涉房屋是否屬于“住改商”，核心在于房屋使用性質是否從“滿足居住需求”轉變為“提供經營性服務”。小張通過網絡平臺面向公眾出租房屋，按日結算費用，還配置消防設施、進行入住登記、提供有償使用物品及清潔等住宿服務，其經營屬性與普通房屋租賃中“固定承租人、長期使用、僅提供房屋本身”的特征存在明顯區別，實質上已構成經營性住宿服務，屬于典型的“住改商”行為。

法官提醒

有利害關系的業主的一致同意，是住宅改經營性用房的法定前提，“網約房”業態的發展不能突破法律底線和鄰里權益邊界。房屋所有人在利用房產獲取利益時，必須遵守法律規定和小區管理規約，尊重相鄰業主的合法權益，不得擅自改變房屋規劃用途。

來源： 山東高法

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