典型案例分析——A物業(yè)公司訴張某物業(yè)服務(wù)合同糾紛案

陜西浩公律師事務(wù)所 民商事研究院 文章/盧霞

一、基本案情

A物業(yè)公司為B小區(qū)提供了日常保潔，綠化養(yǎng)護(hù)，保安巡邏，電梯日常維護(hù)保養(yǎng)，供水、供電、消防等設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理等物業(yè)服務(wù)。因有部分業(yè)主未按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，A物業(yè)公司運(yùn)營(yíng)日益艱難，物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)逐漸降低，導(dǎo)致其與業(yè)主之間的矛盾加劇。后A物業(yè)公司在向業(yè)主張某催收物業(yè)費(fèi)未果后，將其訴至法院。

二、裁判觀點(diǎn)

作出生效判決的法院對(duì)案涉小區(qū)的物業(yè)服務(wù)及欠費(fèi)情況加強(qiáng)研判，考慮到案涉小區(qū)除張某外，還有一百多位業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)以及A物業(yè)公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區(qū)開展巡回審理、現(xiàn)場(chǎng)辦案。庭審中，經(jīng)法院對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查并對(duì)相關(guān)法律問題予以說明，A物業(yè)公司認(rèn)識(shí)到自身服務(wù)存在一定的不足，在法院主持下與張某當(dāng)場(chǎng)達(dá)成調(diào)解。根據(jù)實(shí)際服務(wù)情況，法院酌情對(duì)部分物業(yè)費(fèi)予以減免。庭審結(jié)束后，法院即時(shí)開展普法宣傳，引導(dǎo)A物業(yè)公司與小區(qū)業(yè)主相互諒解，妥善化解了小區(qū)百余件潛在糾紛。

三、典型意義

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)服務(wù)的基礎(chǔ)，也是維護(hù)小區(qū)電梯、配電、消防等設(shè)施正常運(yùn)行的保障。業(yè)主按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，有助于物業(yè)提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)；物業(yè)不斷提升服務(wù)水平，也能促使業(yè)主更主動(dòng)交費(fèi)，從而形成良性循環(huán)，共同營(yíng)造舒適美好的居住環(huán)境。本案中，法院通過巡回審理、現(xiàn)場(chǎng)釋法，促使物業(yè)與業(yè)主達(dá)成諒解，既減輕了當(dāng)事人訴累，也節(jié)約了司法資源，為業(yè)主創(chuàng)造了更好的居住環(huán)境，取得了良好的法律效果與社會(huì)效果。此類有針對(duì)性的巡回審判與普法宣傳，能夠有效將糾紛化解在前端、把矛盾解決在萌芽。