研究報告丨2026年1月核心城市的租賃市場發生了哪些變化？

“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2026年1月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注、1月租賃市場動態，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank

其他額外數據需求，請后臺有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：租賃住房邁向高品質與存量盤活新階段

■地方政策：多地租賃住房供應加速，面向人才、新市民等群體持續拓寬保障渠道

■土地成交：租賃土地供應冷淡，僅上海成交2宗配建地塊

■個人房源：個人房源新增規模供應收縮，租金同比深度回調

■分散式公寓：新增供應斷崖式收縮，租金環比強勁反彈，但同比仍處下行通道

■集中式公寓：新增供應同比持續擴張，市場進入規模化增長新階段，租金平穩調整

■項目新開：以上海為主力，租金與規模分化顯著，北京、杭州各入市1個項目

■品牌動態：品牌擴張與數字化服務并舉，長租公寓行業開年表現活躍

■金融動態：政策引領、資本加速，住房租賃金融迎來多維突破

01

政策篇

筑牢提質盤活支撐 密集施策擴供拓保障

1

宏觀政策

租賃住房邁向高品質與存量盤活新階段

1月，住建部與自然資源部等部門相繼出臺政策，為租賃住房高質量發展提供了系統的政策支撐。《關于提升住房品質的意見》明確要求保障性住房率先建成“好房子”，并為存量住宅改造提供品質指引，直接提升租賃住房的居住標準。同時，《關于進一步支持城市更新行動若干措施的通知》通過鼓勵盤活閑置建筑、簡化登記手續、創新運營模式等具體措施，顯著降低了存量資源改建租賃住房（尤其是保租房）的制度成本與門檻，旨在加速房源供給。

2

地方政策

多地租賃住房供應加速，面向人才、新市民等群體持續拓寬保障渠道

1月，全國多城市密集出臺租賃住房相關政策，重點圍繞擴大房源供應、強化人才安居保障、規范運營管理等方面展開。各地通過新建、改造、收購存量房等方式積極籌措保障性租賃住房，并推出專項公寓面向青年、人才、騎手等群體配租。上海、成都等地持續推進“公保簡并”與運營管理制度化，河南、湖南等省則探索利用專項債收購存量商品房轉作保障房。

整體來看，政策在加快供給的同時，更注重租住品質與規范化管理，租賃住房體系正朝著更精準、更可持續的方向發展。

02

土地篇

租賃土地供應冷淡 上海成交2宗配建地塊

1月，上海在閔行、浦東兩區完成兩宗配建租賃住房用地的出讓。其中，閔行區浦江鎮地塊采用協議出讓方式，由上海召樓天地有限公司以約6.64億元競得；越秀地產通過公開掛牌方式以人民幣25.61億元競得上海市浦東新區Y00-0402單元E04B-10住宅地塊，占地面積約26,931.62㎡，根據規劃限制條件，地塊內配建公共服務設施計容面積約1,260㎡，建成后無償移交給政府指定部門。

03

市場篇

個人房源供應收縮 北京環比降幅最大

上海、北京、杭州三城個人新增房源數量均呈現環比與同比雙降態勢，進入傳統春節淡季，市場供應整體收緊。其中，上海新增房源最多（2.6萬套），環比小幅下降3%，同比下降6%；北京新增2.4萬套，環比降幅達39%，同比下降22%，為三城中下滑最明顯城市；杭州新增1.3萬套，環比下降23%，同比下降18%。

數據反映當前個人租賃房源供給動力減弱，尤其北京受季節性、市場調控及房源結構調整等因素影響，供應收縮尤為顯著，或進一步加劇供需壓力。

個人房源

租金坪效表現

個人房源租金同比深度回調，京滬環比企穩顯韌性

三城個人房源坪效租金呈現“環比企穩、同比深度回調”的分化走勢。其中，上海、北京租金水平接近（約3.0元/天/㎡），環比小幅上漲，顯示短期價格韌性；杭州租金（1.69元）環比持平。但三城租金同比均顯著下降，降幅在16%-26%之間，北京同比降幅最大（-26%）。

這表明盡管近期租金略有企穩，但受長期供應增加、需求結構調整等因素影響，整體租金水平仍明顯低于去年同期，租賃市場正經歷價格溫和修復與深度調整并存的階段。

分散式公寓

新增供應與租金表現

分散式房源新增供應斷崖式收縮，租賃房源結構性調整深化

上海、北京、杭州三城分散式房源新增房間規模環比、同比均出現大幅下降，市場供應呈現收縮態勢。其中，北京新增7633間，環比下降45%，同比下降65%；上海新增5233間，環比下降33%，同比下降48%；杭州新增2603間，環比銳減75%，同比下降62%。

數據反映出在政策引導與市場調整雙重作用下，分散式房源供應持續收緊，租賃市場正逐步由分散向集中化、規范化方向轉型，也預示著未來租賃房源結構將更趨組織化與規模化。

分散式房源租金環比強勁反彈，但同比仍處下行通道

三城的分散式房源坪效租金環比均出現顯著增長，北京（+14.1%）與杭州（+13.8%）漲幅尤為突出，上海亦增長7.7%，顯示短期市場租金呈現強勁反彈態勢。然而，與去年同期相比，三城租金同比仍全線下跌，降幅在11.2%至30.3%之間，其中北京同比跌幅最大（-30.3%）。

數據表明，盡管近期租金環比快速修復，可能受季節性因素或市場情緒影響，但整體租金水平仍顯著低于上年同期，市場仍處于深度調整與波動階段，長期下行壓力尚未解除。

集中式公寓（含保租房）

新增掛牌供應與租金表現

集中式房源供應同比持續擴張，市場進入規模化增長新階段

1月，上海、北京、杭州三城集中式掛牌房源新增供應同比保持穩定增長（6.8%-16.5%），環比波動基本持平。其中上海新增規模超43萬間，同比增幅達16.5%，領跑三城。

數據表明集中式租賃房源正持續規模化擴張，市場供應端已形成穩定增長態勢，反映政策引導下租賃住房結構化供給體系正加速成型。

集中式房源租金平穩調整，市場呈現理性化發展趨勢

1月，三城集中式房源租金整體呈現平穩調整態勢，環比波動均在±2.5%以內，其中北京微漲0.5%，上海、杭州略有下調。同比來看，三城租金均小幅回落，北京（-1.7%）和上海（-3.1%）降幅溫和，杭州降幅稍大（-12.3%）。

數據顯示集中式房源市場租金調整相對理性，未出現大幅波動，反映其運營與定價機制漸趨成熟，市場逐步進入平穩發展階段。

集中式公寓供應以上海為主力，租金與規模分化顯著

1月，三城共有16個集中式公寓項目新入市，其中上海集中入市14個，北京、杭州各入市一個項目。其中上海多個項目為保租房，單項目房源超千間，主要由上海地產城方等國企系品牌推動，其中URI城市租住調研發現，表格中城方項目為公租房轉保租房項目。

租金方面呈現顯著分化：北京安貞自如寓坪效租金高達7.73元/天/㎡；上海項目多在1.5-4.35元之間；杭州青航人才公寓同樣屬于保租房公寓，租金僅為0.71元。

數據表明，集中式公寓市場正朝規模化、差異化的正向方向發展，國企逐步在房源籌建中扮演關鍵角色，且公租房的并入加大了市場的體量。

個案代表展示：

【虹橋樂賢居】

上海地產集團租賃住房戰略的品牌項目，也是虹橋商務區重點打造的人才公寓。一期為市籌公共租賃住房，主要面向注冊地或辦公地在虹橋商務區內的企業出租；二期為虹橋樂賢居城家公寓，由上海地產集團和華住集團合作打造的保障性租賃住房項目。

【青航人才公寓二期】

青航人才公寓二期的業主方是浙江青山湖科研創新基地投資有限公司，該公司是杭州市臨安區科投集團旗下的全資子公司（科創公司），同時也是該項目的建設單位（甲方單位）。青航人才公寓是杭州臨安區重點人才安居項目，由瓴寓國際作為運營方以 " 青春成長營 " 為核心理念，打造集居住、成長、創業于一體的青年社區，二期678套精裝公寓覆蓋一居至三居多元戶型，房間配備衣柜、冰箱、空調等全屋家電，實現拎包入住。目前一期（2024年底投用，1152套，面向多類人才配租并實行階梯租金優惠，配套與運營成熟）目前出租率已達95%，二期首批160套房源啟動配租。

04

重點品牌動態

頭部品牌多元布局發展 服務升級創新

品牌擴張與數字化服務并舉，行業開年表現活躍

2026年1月，主要長租公寓企業動作頻頻，展現出多維發展的態勢。頭部企業持續擴大規模與深化合作，如萬科泊寓披露管理房源突破20萬間，并與多地達成項目合作；同時，科技賦能成為新焦點，其科技平臺獲國家級認證，城投寬庭也上線了數字化租賃平臺。營銷方面，企業緊抓春節節點，通過免租優惠、社區活動及線上內容種草等方式強化客戶維系與品牌曝光。此外，政企合作與社區IP打造趨勢明顯，多家企業通過參與保障性住房、打造主題社區等方式，積極履行社會責任并提升品牌影響力。

品牌動作：

1.萬科泊寓與湖北交投達成戰略合作落地武漢項目；簽約昆明新增LOFT房源、旗下小泊科技獲國家高新技術企業認定；2025年度業績披露；

2.華潤有巢憑借REITs擴募上市增強資本市場影響力；

3.城投寬庭打造上海首個“全周期人寵友好社區”，發布社區IP與公約；

4.漫柏集團旗下人才社區獲多批次政府調研，形成示范效應；

5.浦發有家、爾家商業則通過中標項目、開展慰問等活動，深化本地化運營與社會連接。

活動營銷

1.萬科泊寓、城家公寓推出“免租抽獎”“長租免租”等續簽優惠；

2.華潤有巢聯動小紅書開展“新年種草季”，并舉辦春晚活動實現線上線下曝光；

3.城投寬庭舉辦國潮萌寵雅集、浦發有家開展社區聲音課堂，均體現出租賃社區向內容化、社群化運營發展的趨勢。

05

金融動態

政策加碼 租賃市場金融賦能多元深化

金融政策：中國證監會出臺REITs高質量發展新規，明確四方面11條措施

25年12月31日，中國證監會發布通知，旨在推動不動產投資信托基金（REITs）市場高質量發展。通知圍繞四個方面提出11條措施：一是推動商業不動產REITs平穩健康發展，明確市場化準入安排，激發市場主體活力；二是加快推進市場體系建設，支持市場擴容擴圍、加強二級市場建設并完善市場生態；三是完善申報注冊制度，優化審核注冊流程，健全市場化標準體系；四是加強全鏈條監管與風險防范，壓實各方責任，維護市場平穩運行。

金融快訊：租賃住房市場迎多元資金布局，存量資產盤活與金融創新并舉

1

資產收購與交易

招商房托以2.06億港元收購香港酒店，計劃改造為學生公寓；

國壽資本擬6.29億元收購領盛旗下上海兩處保障性租賃住房項目60%股權；

城璟租住完成收購北京順義約12萬平方米商業辦公資產；

香港市場有多宗物業交易，買家多計劃將酒店/商業物業改造為學生公寓，如萬通集團旗下酒店、佐敦長樂街商業大廈等；

BGO以約3.2億港元買入香港全幢服務式住宅。

2

金融與融資支持

浦發銀行在河南許昌落地保障性住房租賃團體購房貸款；

海發集團在青島落地山東首個“專項債+再貸款”模式保障性住房收購項目；

國家開發銀行在河南濮陽落地全省首筆保障性租賃住房長期貸款；

萬科相關住房租賃專項公司債券進行付息及分期兌付。

3

資產運營與處置

星星集團出售其香港銅鑼灣的出租公寓物業，并以售后租回形式繼續經營。

REITs動態：保障房金融市場活躍，多元融資與穩定回報并進

近期保障性住房領域金融活動頻繁，呈現多元化與市場化特征。一方面，多只保障房REITs（如招商蛇口、深圳安居等）密集實施高比例分紅，顯示底層資產運營穩健，為投資者提供持續收益。另一方面，融資渠道持續創新，廣州發行首單數字人民幣CMBS，烏魯木齊保障房ABS獲受理，北京保障房中心成功發行低利率公司債。這些舉措共同拓寬了保障性住房建設的長期資金來源，標志著金融支持體系正從傳統信貸向公開市場、資產證券化等多元化模式深化。

其次，華夏華潤有巢REIT擴募份額成功上市；中航北京昌保租賃住房REIT項目獲得受理，穩步推進；而建信建融家園租賃住房REIT則為整合資源主動終止申報。這既體現了市場在政策支持下的持續擴容，也反映了不同發行主體根據自身情況進行的戰略調整。

如需更具體城市數據報告 請聯系后臺有償咨詢

未經授權禁止轉載

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶