北京買房：理清思路，購房建議1794

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我在國貿上班，目前在潘家園租房，請問這里的老破小能買嗎？比如我現在租的就是圖片的戶型，南北通透，就是客廳很小，如果買下的話得打通成開放式廚房。如果是三樓的這種戶型，您覺得240萬是否合理？有沒有哪些我沒考慮到的劣勢？

A：

1、老破小當然能買，只是優劣勢都挺明顯的，考慮好自己的主要需求就行。優勢就是居住的性價比高，出租的話租金也高，而且物業費低，也就是持有成本低。劣勢就是流動性弱，出手的時候掛牌期長。價格走勢基本就是本板塊大盤，不吃虧也占不到便宜。

具體到潘家園怎么說呢？地段兒優勢不算強，畢竟也算南城，從這些年的價格走勢來說略弱于北城。所以多考慮自住吧，買來長期自住挺合適的。

2、50平240萬，我認為挺合理的，單價才不到5萬塊錢，居住的性價比相對很高了。

3、這種戶型在潘家園怎么也能租5000塊一個月，而且還是整租，分租的話加起來6000多都正常。即便是按5000計算，對應240萬總價的租售比不到500，年化租金回報率2.5%。就算是扣去物業費取暖費+空置期，收益率也至少2%以上，明顯超過同期銀行利率了。

4、其他劣勢那就看具體的樓棟和房源了，從老小區的整體來說沒什么特殊的，沒有單獨劣勢。

僅供參考。

二

Q:

我買房需要達到的目標：300萬的全款房，升值要不低于北京大盤。學區功能強，為孫子將來上學做準備。地段兒不要求繁華，配套齊全離地鐵近即可。

戶型兩居南北通透，有電梯中間樓層。裝修方面看情況，因為前幾年要出租，所以不必裝修太好的，中等就行。房租要盡量高，好出租的。這套房我打算長期持有，至少到孫子臨上學時再看是否換學區。

A：

1、這要求就先看通州唄，有基本符合要求的，但不可能全部滿足。

2、選擇通州地鐵周邊離市區近的，租金基本等同于市區，價格走勢也大多和朝陽差不多。不過如果學區好的可是有學區溢價的，通州的不算高，肯定比東西海低，但10-15%也正常。您家如果五年后才用學位的考慮好，有溢價就意味著租金相對低，而且這部分的保值有風險。

3、另外多說一句，在同等地塊內，如果價格走勢強于大盤，那大多數的租金都偏低。而如果租金在板塊內高，就大概率意味著價格走勢弱，漲的慢才顯的租金高的。

4、我建議是先看看通州吧，也計算一下大致的租金收益率，有了些了解再聊具體的。

僅供參考。

三

Q:

我是外地人，孩子在北京，我準備春節期間去北京看看房子的市場情況，您能給介紹個中介嗎？孩子單位在順義，挨著濱河公園與順義公園，環境不錯，所以他們想買這個地段的。我在網上看了大致情況，感覺房價差距很大，從5萬到2萬都有，可從小區樓齡又看不出太大差距，有些不太理解。您能給介紹一下嗎？如果以200萬總價購買，您有推薦的嗎？

A：

1、我幫不上忙，過年期間中介也都放假，而且我對順義城區很不熟悉，一年也去不了幾次。要不您還是先讓孩子找當地中介聊聊吧，肯定有在北京過年的。但估計也就是了解了解，未必能看幾套房源。

2、順義從5萬到2萬的？5萬的要么就是很明顯的高檔小區次新房，要么就是學區房小戶型，應該沒有其他情況。除非是有故意掛高價起哄的，要不然順義沒有太多的高價小區。

2萬的一般三種情況，要么是條件很差的老破小，要么是普宅小區里的超大戶型，要么就是大戶型塔樓+有辦公的。另外也有可能是50年產權的公寓，高檔的。但我對順義不太熟，一時想不起來。

不過您沒必要看價差這么大的房子，還是選擇一個價格區間吧。比如順義普宅次新房一般3萬多4萬，老小區一般2萬多3萬，太高太低的都沒必要關注。

僅供參考。

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