北京買房：理清思路，購房建議1789

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

家中情況：2021年為孩子上學買的西城廣外占坑房，目前虧損100余萬，賣掉后預計套現不到200萬。另有一套通州潞苑珠江國際城的三居室，之前是自住的婚房，這幾年帶孩子在西城上學就出租了。目前有些后悔，裝修確實全毀了，家具也丟了，租金去年還降了1000多，得不償失。

目前是這樣，我們想賣掉廣外的這套房，因為住的實在太憋屈了，還不如賣了租房。但是畢竟賠錢，我們差一個說服自己下決心的理由。

關于通州的房子兩個想法，一是索性就這么租著了，反正也不用再裝修，等孩子上大學后我們再裝修自住。因為潞苑的地鐵正在建，通車后應該能升值。第二個想法是索性也賣掉，在豐臺或石景山買一套不帶溢價的普通住宅，不租房了。

A：

1、如果裝修已經毀了就甭琢磨了，這屬于沉沒成本，后悔也沒用，只當是當時沒裝修就得了。

2、差一個說服自己的理由？那能說服自己的只有自己，外人說什么理由都沒多大用。我估計您看了不少理由了，既然還沒被說服，那只能說明不想賣唄。要不就先留著吧，不差在這一時半會兒。

3、潞苑的地鐵是在建，但考慮好，一般來說既然地鐵的規劃已經實施，那就不是秘密了，其價值就已經體現在現有價格之中。通車之后，多數情況是只利好離的很近的幾棟樓，其他的很難再有拉動房價的情況。甚至還有可能出現利好出盡是利空呢，某些離的遠的樓棟反而會在通車后降價，就因為現實中感受到了并不方便。

4、所以看您家珠江這套房的實際情況吧，如果離地鐵站很近的話可以留著，不太近的話就意義不大了，還不如早點兒置換呢。房子是用來住的，早換早享受。至于廣外的學區房就看您自己的判斷吧，外人說什么都沒用。

僅供參考。

二

Q:

我們最早住南三環洋橋，是2021年換到大興棗園的，平級置換沒有添錢，但就是因為原來的面積小，所以也只能換一個小兩居，住的并不算寬敞，搬家之后我們就感覺到沒達到改善了。

現在因為房價下跌，我們棗園這套房已經從300多萬降到200多萬了，但了解到埝壇的羅奇營聯港嘉園降的更多，所以有想法換成這里的三居，130平左右的。當然這還只是個想法，我老婆因為不想再折騰搬家裝修所以沒同意，想聽聽您的建議。

Ps：孩子已經上大學了，在外地。我老婆已經退休，我是4050還有幾年。

A：

1、我好像給不了什么建議。房子是用來住的，如果從居住角度講那該換就換，要不然這就相當于湊合，什么時候是個頭兒啊？人都是這樣，如果沒達到期望值，那就像一根刺似的，總是別扭，不如早點兒解決了。

2、但您和家人的態度就是家務事兒了，這外人不好說什么。

3、我從經濟角度說兩句吧。假定您家現在的房子價值280萬，如果換到聯港嘉園同等總價的，那從居住的性價比來說，大概率是會略有下降的。

當然這性價比是指的數字方面，和切身感受不一樣。數字就是用總價除以預估租金，得出的是租售比。哪個低就說明租金回報率高，也就說明這套房的性價比相對高。

以280來說，在洋橋的話租售比應該在500左右，在棗園估計就要600左右了，而到南六環離地鐵遠的板塊，而且還是大戶型，那估計至少要到700以上，甚至800。

也就是說，按我估計，三套同等價值的房子，埝壇的性價比要比棗園低10-20%，比洋橋低20-30%甚至更多。其背后的邏輯就是，人們之所以舍近求遠的租房，那圖的就是自身得到的性價比更高，那作為房東的性價比（收益）就要做出讓步了。

4、另外我提個建議吧，如果只是為了改善，那其實換租就能解決問題。假定總價都是280萬，您棗園這套估計能租4000多，而到聯港租同樣280萬總價的房，大概率是租金不到4000的，相當于您占了房東與地段兒的便宜。

僅供參考。

三

Q:

請問新發地的風格與林苑算別墅嗎？疊拼？性價比如何？我們想買帶露臺或帶院子的，有室外空間能種點兒東西的。當然也考慮保值因素，如果不合適的話有沒有其他推薦？

A：

1、風格與林當然可以算別墅，就是面積小了點兒，但可以算疊拼，要不然這種四層小板樓也不好歸類。

而且這里的容積率應該也不高，略超別墅上限的1.0吧。因為這里在當年開發時，曾經因為容積率太低而被點過名。但當時這里沒有按別墅宣傳，弄了個“健康住宅”的概念，目的是迎合2003年非典時期人們注重安全的情緒。再加上當時的定價不高，5000來塊錢，所以賣的不錯。

2、性價比，從居住角度講應該是偏高的，所有別墅類或復式類戶型都偏高，至少是不低。

3、保值角度分跟誰比了。如果是跟別墅類的相比，那保值算很不錯的，遠超平均值。但如果跟普宅相比算中等，就因為戶內帶樓梯的都不算太強，以后看是否再度受追捧吧。

4、推薦還是找中介吧，如果是這種城市Townhouse的話可以看看西邊的加來小鎮，也叫棉花城，各項相對更強一些。

僅供參考。

四

Q:

兒子給買的炫特40平，住著亂，想賣了換，但老破小不合適，還賠了40萬，國美的要添70萬，兩居，怎么辦？Ps：國美的保值好不好？

A：

1、怎么辦？這問的我都發蒙，您的意思是缺錢是吧？那要不就找親戚朋友借錢，要不就讓兒子貸款唄，否則還能怎么辦？

2、不過既然您說賠了40萬，那肯定是心里不舒服是吧？而且換房還得添錢，錢又不太夠，那要不就別換了唄。把炫特的這套房租出去，換租到國美第一城，這樣就花不了多少錢了。

以70萬的差價來說，每個月估計也就增加1000多塊錢的租金，跟70萬相比小意思，相當于存銀行的利息。

3、另外看您的意思是年紀挺大了，怎么也得60往上吧？那如果換租的話最好先定下想租的房子，要不然有可能不好租到。房東們都不愛把房租給老人，怕惹麻煩。

4、國美的保值中等吧，小區開發的很普通，物業是國美自管的也不算強。優勢是地段兒挺好，年輕人多，其中的剛需也多，所以這種小區在這種地段兒不吃虧，基本就是跟隨北京大盤。

僅供參考。

關注“章哥說買房”公共號，有房產相關問題可以向我提問。