上海一中介為吃26萬差價竟分飾兩角：和賣家簽“托底”，和買家簽“居間”

“原本以為房子只賣了150萬元，直到在交易中心網(wǎng)簽時，才知道賣了176萬元。”

今年3·15消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)日期間，市民俞女士和余先生向解放日報·上觀新聞“民聲直通車”求助，稱他們近日委托中介出售閔行一套房產(chǎn)時遭遇了“套路”：為了吃掉26萬元差價，中介分別與買賣雙方簽訂了不同性質(zhì)的協(xié)議。而為了讓“套路”滴水不漏，中介不僅與買賣雙方使用了不同的“話術(shù)”，竟然還分飾兩角，在與上下家接觸時使用了不同的主體……

眼下，申城房地產(chǎn)市場交易熱度持續(xù)攀升，市民得提防部分不良中介“上下通吃”。中介“吃差價”是否違法違規(guī)？在信息不對稱的情況下，購房雙方如何防范？

一套房“賣”出兩種價格

俞女士是房子的賣家，她告訴記者，他們家在閔行區(qū)鶴北二街坊有一套近80平方米的房子，登記在母親周女士名下，一直閑置有出售意愿，也一直收到中介打來的問詢電話。去年年中，小區(qū)西門口的“好年華”中介再次來電，勸說俞女士“市場價差不多了”。俞女士同意將房子正式掛牌。

金平路33號“好年華”中介，后面就是鶴北二街坊小區(qū)。

此后，中介多次以“6樓沒電梯不好賣”“周邊什么行情，別人的成交價你看了嗎”“現(xiàn)在有下家要了，但是下家不好說話，得降點(diǎn)價格”等不同話術(shù)，不斷勸說俞女士降價。俞女士也不斷讓步，掛牌價從一開始200萬元，逐步降至150萬元。事后，俞女士才醒悟，這個過程就是中介在不斷地“PUA”她，以壓低價格。

今年2月7日，中介聲稱有買家確定要房，并約俞女士見面簽署協(xié)議。面談中，“好年華”中介負(fù)責(zé)人胡某再次提出買家要求價格再降一點(diǎn)至140萬元。俞女士當(dāng)場翻臉，見她態(tài)度堅決，胡某佯稱“要和買家商量下”，離開一會返回后同意150萬元成交。當(dāng)天，俞女士與“好年華”中介簽訂了協(xié)議，胡某當(dāng)場向俞女士轉(zhuǎn)賬了10萬元，聲稱這是買家支付的定金。事后，俞女士與買家余先生復(fù)盤得知，當(dāng)天余先生尚未確定要買入這套房子，胡某的“與買家商量”“買家付了定金”都是在表演。俞女士稱，定金也實(shí)為胡某自掏腰包支付，為的是將價格打下來后“低價鎖房”。

不同尋常的是，俞女士與中介簽訂的并非常見的居間協(xié)議，而是一份“托底協(xié)議”。協(xié)議中稱，扣除1萬元中介傭金后，俞女士的房屋銷售實(shí)際到手149萬元，并約定“若實(shí)際成交價格高于保底成交價，溢價部分作為乙方獨(dú)家委托服務(wù)報酬”。

俞女士與中介簽訂的并非常見的居間協(xié)議，而是一份“托底協(xié)議”。

而買家余先生這邊的經(jīng)歷則是另一個版本：余先生告訴記者，看中俞女士這套房子后，盡管反復(fù)要求降價，但中介“好年華”稱賣家堅守底價176萬元。其間，余先生曾要求與俞女士直接面談商量價格，中介則以“上家出國了”等理由推脫，不讓雙方碰面。3月2日，余先生才同意176萬元的交易價格，并與中介簽訂了“居間協(xié)議”，同時與賣家簽訂“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”。而為了不讓買賣雙方見面使得差價過早“暴露”，“居間協(xié)議”和“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”上，房屋的售賣人都寫著“胡某代”的字樣，并非由俞女士的母親親自簽署。

圖為3月2日余先生與“好年華”簽訂的“居間協(xié)議”和“房地產(chǎn)買賣協(xié)議”，上面房屋售賣人都寫著“胡某代”的字樣。

3月6日，“好年華”約上下家前往閔行區(qū)房地產(chǎn)交易中心操作過戶，俞女士這才見到了余先生。當(dāng)天，兩名“好年華”工作人員各自領(lǐng)著俞女士和余先生，盡量不讓雙方有單獨(dú)交流的機(jī)會，并在窗口擺弄好網(wǎng)簽協(xié)議后，催促雙方盡快簽名。網(wǎng)簽結(jié)束后，雙方這才說上了話，當(dāng)?shù)弥崤糠孔硬刨u150萬元后，余先生又驚又氣，但為時已晚。中介也不再回避買賣之間存在差價。

《民法典》第九百六十二條規(guī)定：“中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項向委托人如實(shí)報告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請求支付報酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。”《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中進(jìn)一步明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得有“對交易當(dāng)事人隱瞞真實(shí)的房屋交易信息，低價收進(jìn)高價賣（租）出房屋賺取差價”的行為。俞女士和余先生認(rèn)為，“好年華”的操作是法規(guī)明確禁止的“吃差價”行為。

中介“吃差價”涉嫌違法

為了避免被坐實(shí)“吃差價”，“好年華”在操作時動了不少腦筋：在和上下家分別簽訂“托底”和“居間”協(xié)議時，“好年華”使用了不同的身份。居間協(xié)議上，居間方是“好年華”中介。但“托底”協(xié)議中，乙方則是一家名為“芳蘊(yùn)”的中介。俞女士簽約時曾質(zhì)疑，胡某的解釋是“芳蘊(yùn)”和“好年華”實(shí)際是一家。但在紙面上，操作買賣雙方的是兩家不同的中介，差價產(chǎn)生于中介之間。

在完成首筆房款轉(zhuǎn)賬后，中介還要求和俞女士、余先生簽訂一份“補(bǔ)充協(xié)議”，明確余先生在支付尾款時需要將其中的26萬元單獨(dú)轉(zhuǎn)給中介方，而不是給買方。

俞女士向交易中心申請調(diào)閱了網(wǎng)簽合同，發(fā)現(xiàn)寫入網(wǎng)簽合同的價格是150萬元。

圖為在中介的要求下，俞女士的母親和余先生與中介簽訂的“補(bǔ)充協(xié)議”。

看似天衣無縫，但業(yè)內(nèi)人士指出，中介的操作仍然有多個“漏洞”。買家余先生簽訂的居間協(xié)議中約定房價是176萬元，而網(wǎng)簽合同中又寫著150萬元，這已構(gòu)成典型的“陰陽合同”。而在賣家俞女士這邊，使用“托底”協(xié)議取代居間協(xié)議，操作是否合規(guī)也值得商榷。

3月17日，記者前往金平路33號“好年華”中介采訪，一直守到中午近12時也沒等到中介開門。記者撥打胡某電話也一直被轉(zhuǎn)至AI語音留言。等待期間，記者前往附近的另一家中介詢問，中介工作人員調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)的資料，顯示這家中介幫俞女士房子掛牌的價格為250萬元，且今年1月剛剛維護(hù)過信息。得知目前已經(jīng)以150萬元價格售出，中介工作人員表示難以置信，搖了搖頭欲言又止。記者本想隔天再去“好年華”蹲守胡某。豈料，17日下午，胡某主動打來電話，語氣強(qiáng)硬地表示“不接受任何采訪”“一切按照合同處理”……

附近另一家中介工作人員調(diào)取了系統(tǒng)內(nèi)的資料顯示，他們幫俞女士的房子掛牌的價格為250萬元。

金平路33號“好年華”中介處，隔著玻璃門可以看到鶴北二街坊小區(qū)82平方米的房子中介標(biāo)出的價格是220萬。但俞女士的房子最終僅賣出150萬。

簽了所謂的合同，是否就能讓中介逃避“吃差價”之嫌？記者咨詢了上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)。他認(rèn)為，中介和賣家簽訂“托底”協(xié)議的操作乍看沒什么問題，且看上去對房東有利。中介的這種操作，動機(jī)明顯不是以促進(jìn)成交為導(dǎo)向，而是以最大化價格差作為經(jīng)營導(dǎo)向，帶有欺詐屬性。操作中，中介肯定會刻意打壓賣家房價，提高買家價格，將價格差做大。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，中介用兩個不同的公司來操作，其實(shí)是想把買賣交易分割，規(guī)避監(jiān)管。但本質(zhì)上還是一筆交易，中間形成了兩個不同價格，違背了房價要統(tǒng)一的原則。一筆交易出現(xiàn)了價格不一樣的陰陽合同，也違反了中介公司的基本規(guī)范。

法院的判例更能說明問題。2023年4月，“上海高院”公眾號公布了上海二中院審理的一起案件。案件中，中介以“訂購協(xié)議”形式，先從賣家處購得房屋，并約定中介可以“轉(zhuǎn)賣”取得溢價，最終中介加價7萬元售出。法院審理認(rèn)為，該模式屬于中介公司“吃差價”行為，違背了中介人的如實(shí)報告義務(wù)，造成了購房人的損失。根據(jù)《民法典》規(guī)定，中介公司不得請求支付中介報酬，并應(yīng)當(dāng)賠償損失。最終法院二審判令中介公司向買方人賠償7萬元。可見，不管中介采取何種方式掩飾，一套房買賣中存在價格差就是“吃差價”的行為。

眼下，房地產(chǎn)交易熱度回升。嚴(yán)躍進(jìn)提醒市民操作房屋買賣時要留心，遇到中介不讓買賣雙方見面談價格的情況時就要警惕，同時應(yīng)盡量選擇正規(guī)中介來提供服務(wù)。如果發(fā)生類似問題，市民可就中介違規(guī)行為向房管部門進(jìn)行投訴舉報，以維護(hù)自身合法權(quán)益。

原標(biāo)題：《上海一中介為吃26萬差價竟分飾兩角：和賣家簽“托底”，和買家簽“居間”》

來源：作者：解放日報 毛錦偉 朱玲瓏