新年第一個房價大漲的城市，來了！

風從南方來。

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全方位大漲

過去的2025年，樓市還在坑里。

國家統計局數據顯示，2025年，全國房地產開發投資82788億元，比上年下降17.2%；其中，住宅投資63514億元，下降16.3%。

同年，全國新建商品房銷售面積88101萬平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷售面積下降9.2%。新建商品房銷售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷售額下降13.0%。

就在這樣一片寒風里，新年第一個房價上漲的城市，已經浮出水面，它就是香港。

香港中原地產數據顯示，2025年，全港住宅樓宇買賣登記共約6.28萬宗，總金額約5198億元，同比增幅分別為18.3%、14.4%；成交宗數與金額均創下自2021年以來的4年新高。

新房市場，熱度杠杠的。2025年成交共2.06萬宗，同比增幅超2成，重回兩萬宗水平，創下自2019年以來的新高；總金額約2255.7億元，同比增長8.2%，也創下2021年以來的新高。

二手市場一樣火爆。2025年全港二手房成交39843宗，總金額2917.2億元，均創2021年以來4年新高。

房價在漲：

香港特區財政司司長陳茂波公布的數據顯示，2025年前11個月，香港物業買賣宗數接近57000宗，按年升約16%；樓價累升約3%，租金升約4%。

豪宅銷量在漲：

美聯物業報告顯示，今年1月前20日，香港逾億元一手超級豪宅成交量高達16宗，較去年1月同比暴漲4.3倍，創下2013年一手銷售條例實施以來的同期最佳紀錄。

只有庫存在降：

據美聯物業資料研究部統計，截至2025年底，香港一手住宅待售庫存（包括期房及現房）1.84萬套，較2024年底的2.17萬套下降約15%，并已連續11個月回落，庫存水平回到2023年中以來低位。

一個個火熱的數據，在香港不斷上演。

這樣的趨勢也體現在不少樓盤上。2025年12月，新世界發展新推西九高鐵住宅項目，共計63套，即日全數售罄，最高成交每平米單價超29萬港元；新鴻基的西沙項目，首輪銷售獲逾3.7萬票，超額認購高達116倍……

在這樣的氛圍下，外界對香港樓市信心十足。花旗銀行研究部研判，本輪香港樓市上行周期至少將持續5至7年，近兩年樓價累計預計上漲約15%，5年內樓價指數有望突破2021年8月的歷史高位。

這不禁令人好奇，香港樓市何以突然爆火？

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三把火

一直以來，房地產行業流傳著“短期看金融、中期看土地、長期看人口”的說法。

這個邏輯，同樣可以用來解釋香港樓市的回升。

一看金融政策。

2024年2月，香港全面“撤辣”，取消買家印花稅、額外印花稅等多項限制政策，大幅降低交易成本。

此前，若非本地永久居民，買房會加收高額的稅費，香港樓市也一直通過高額稅費來調節樓市。“撤辣”之后，任何人去香港買房，都和本地居民一樣，僅需繳納從價印花稅。

有人計算過，假設外地人在港購買第二套房，以總價1000萬元計算，以前稅率15%，需繳稅150萬元，“撤辣”后只需3%，可省稅超百萬元。

目前，香港按揭政策持續優化，買房首付比例最低可至10%，永居與非永居均能享受高成數貸款，最高可借9成按揭，利率維持在2-3.5%的低位，入市門檻大大降低。

背后也有大環境的因素。2025年美聯儲開啟降息周期，全年三次降息0.25厘，香港金管局同步下調基本利率至4.0%，按揭利率相應回落。

二看土地政策。

在土地供應上，香港對新地塊的推出整體較為謹慎。香港發展局公布的2025/26財政年度賣地表明確顯示，該年度計劃推出8幅住宅地塊。

根據公開信息，香港2025-2026年度住宅供地規模已創下近15年新低。

香港超級豪宅就更不用說了，長期處于“供不應求”狀態。

三看人口數據。

香港的人口一度面臨減少危機。從2019年底到2022年中，香港減少了23萬人。要知道，過去60年里，香港人口減少的年份只有兩次。更重要的是勞動人口的加速流失，那幾年，香港本地勞動人口流失約14萬人。

轉折點出現在2023年。香港公布的人口數據顯示，截至2023年底，中國香港人口臨時數字為750.31萬人，與2022年同期的747.26萬人相比，增加3.05萬人。這也是2019年之后，香港人口再次突破750萬大關。

到2025年中，香港人口的臨時數字為752.75萬人，又增加了幾萬人。

可以說，正是金融、土地和人口的共同發力，把香港樓市的火燒得越來越旺。

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內地人口成為關鍵力量

金融和土地的作用好理解，令人疑惑的是，香港人口何以走出反轉行情？

答案其實不難猜，核心關鍵詞是：內地人口涌入。

時間回到2022年10月19日，新上任的香港特首李家超發布了首份施政報告。李家超在報告中直言——我們必須更加積極和進取地“搶企業”、“搶人才”。

這可不是一句空喊的口號，為了搶人，香港放了大招。例如，全新的“高端人才通行證計劃”：

年薪達250萬港元或畢業于全球百強大學人士，可獲通行證來港發展。

再如放寬“一般就業政策”和“輸入內地人才計劃”：

如雇主引入人才的職位屬“人才清單”表列的13項本地人才短缺的專業，或招聘的職位年薪達港幣200萬元以上，無需證明本地招聘困難，可直接提出申請。

不止搶人，香港還搶企業。成立“引進重點企業辦公室”：

針對生命健康科技、人工智能與數據科學、金融科技、先進制造與新能源科技等策略產業，引進世界各地高潛力、具代表性的重點企業。

成立“共同投資基金”：

撥出300億元，成立“共同投資基金”，用于引進和投資落戶香港的企業。

具體的政策還有不少，當時就有人感慨“香港真急了”。要知道，翻看香港以往的施政報告，很少看見“吸引人才”的字眼。

香港的急迫背后，正是上文提到的人口流失危機。

從人口數據看，放下身段的香港，取得了階段性成果。數據顯示，截至2025年12月中，香港各項人才入境計劃累計收到逾57萬宗申請，批出近40萬宗，其中有26萬名人才攜家人抵港。

這些“新港人”，以及“撤辣”后飛奔而來的購房者，都是香港樓市爆火的引擎。

中原地產數據顯示，2025年全年，香港錄得逾13500宗普通話拼音買家入市，較2024年增加逾一成，總成交金額高達1364億元，雙雙創下自1995年有紀錄以來的新高。

據此測算，2025年香港每賣出4套住宅，就有1套被內地買家購入。

從區域看，啟德新區最受普通話拼音買家青睞，全年錄得多達1268宗成交。而且，交通、學區、新房、圈層成為內地買家赴港買房的核心訴求。

這樣的場景令人感慨。遙想當年，香港人扎堆到內地買樓，大灣區很多樓盤都留下了香港人的足跡。時至今日，形勢完全反轉，內地人開始涌入香港，成為樓市復蘇的關鍵力量。

剛剛還看到另一個數據：1997年，香港女性嫁給內地男性不到700人；到了2024年，這個數據已經變成了10712人，翻了14倍。

看來，歷史是個圈，它還在不斷轉動。