國企扎堆的樓市，為什么越賣越難？

來一篇福州新盤的數據整理，從房企的角度切入，看看福州目前市場的整體情況，以及后續的供應問題等。

本土國企

本土國企的拿地以及操盤數據，首先是古厝集團的兩家：新榕、福厝。

對于新榕而言，去年拿下7幅住宅用地，從產品定位來看，也給了一些改善產品，奈何不管是公區設計、還是部分戶型設計等，市場認可度一般。

房企地塊的差異也比較兩極，要么體量不大位置尚可，要么位置外圍體量巨大，比如新榕云和悅、新榕云行，定位還不是偏剛需。

從操盤表現來看，去年真正賣的僅江和閱，去化率38%。

近期網簽的幾個項目，個位數不少，只有1套也要立刻簽。

房企代表了最古早的風格，老實是真老實，經驗也是真沒有。

兄弟企業的福厝，實際的經驗一樣少，就賣了福厝遠山拾里，靠著劃片加持開始走量，奈何項目庫存太大。

從拿地來看，房企去年出場很少，儲備庫存不算太大。

今年主推的三幅地塊，定位基本是走地緣風，相比于新榕，福厝明顯市場化進度更強。

僅戶型設計上，項目三個新盤都算比較出色，關注點是房企定價是否會打破國企風格。

接著就是福州三巨頭，榕發、建總、左海。

榕發這2年拿地不多，相比于其他國企，榕發操盤純商項目更早。

原來的觀湖郡到悅樂郡，走的都是國企的務實風，定價略低于市場均值。

賣房經驗來說，房企相對更多，除了一開始的幾個項目外，后來的攬湖、譽湖等，在開盤遇冷后，能在短時間做到較成功的走量。

在這波卷改善燈塔的風潮里面，房企相對隱身，后續推出的新盤，大部分定位都是剛改。

主要難點個別項目體量巨大，去化又不理想，部分項目是先蓋房未上市。

如果按樓面價來看，當初因為是最早大幅兜底的房企，沒有拿地優勢，加上新規推進，部分項目已經錯過了周期。

接著是榕發的兄弟企業建總，房企早期操盤經驗同樣不多，就是建總領筑。

也是走國企價格務實風，奈何一樣的問題，操盤節奏太慢，從開盤熱銷到現在才接近清盤，沒記錯好像是6年。

后來也開始兜底，算是比較早的一批，拿下了幾個X璟，2023年直接隱身，拿得4幅地塊都是100%配建房，算是給自己留了一點空間。

近2年兜底任務也來到房企身上，拿地與左海不相上下。

從操盤數據來看，幾個X璟，除了云璟未來，都做到接近清盤，特別是江南尚璟，在四大金剛氛圍下，這是給房企印象加大分的項目。

這兩年大幅拿地，其中金山更是大包大攬，特別大部分土儲都不在核心區，去化壓力并不低。

從產品定位來看，房企后續項目也是重點在改善領域，相對而言走的也是偏市場定位的地緣風。

接著就是左海，原來市場的城投X郡，拿地節奏和建總非常類似。

2022年拿下的大部分是安商、外圍地塊，房企也給出的都是剛需定位。

只不過在刷分階段，并沒有打出太多印象分，最關注的望悅躺平了很長一段時間。

近2年房企大幅兜底，優勢也很明顯，特別是今年，房企拿下的地塊，大部分區位都不錯，可以說市區大部分好地都給了左海。

房企也不辱使命，給出了多座燈塔的產品定位，從千萬到億。

2023年前做剛需，2024-2025做剛改，2026年做燈塔。

從銷售數據來看，賣最好的兩個項目是現房的望悅、星悅頌，都是熬到最后降價走量。

剩余項目，特別是去年的幾個剛改盤，去化都不理想，不乏個位數。

按練級來說，簡單模式（剛需）躺平過關，普通模式（剛改）玩不太轉，如今卻要挑戰困難模式（燈塔）。

最后就是新區、地鐵，同樣是經驗不多。

新區也不拿地了，三江口回收一個后，還有一個也沒聲音，可能確實蓋出來也只能擺著。

至于地鐵，被迫進場的新兵，優勢是三幅地塊，體量不大，初級練級比較合適。

外來房企

看完本土國企的戰績后，看看外來房企的數據：

這3年，外來房企主打就是拿鼓臺的好地做改善，雖然部分地塊也不一定有什么利潤，但是通過一系列營銷手段，甚至連網簽數據都能拿捏，最終大部分都進入清盤。

這個數據去對比本土國企，特別是改善盤部分，還是差異不小。

還有一點就是操盤節奏，2025年拿地然后上市的，建發國貿望樾，已經網簽273套。

本土國企身上，能做到同年拿地上市的，僅建總瑞璽，網簽41套。

剩余大部分，還在推2024年拿的地。

這種推盤速度，配合樓市下行期，新規每年一個，很容易還沒上市，就已經錯過紅利。

在產品定位上，外來房企在這幾年改善市場，產品跨度比較大，只有拿下近年地王的建發紫宸做的是高改。

剩余項目起步都是150平以下，特別是越后面的項目，產品下壓越明顯。

華潤中寰悅府：靠著鼓樓劃片加持，走的是剛改，比此前的改善新盤產品段都低。

建發國貿望樾：四代宅+低密加持，旁邊是改善次新，不做疊拼、不做四代，不做大改，下壓面積，給出得房率的剛改洋房。

國貿天琴華樾：更是記憶拉滿，當初一個草案，定位壹號作品，面積178平-336平，一層一戶，堪稱國貿版“建發紫宸”，除了網友吐槽外，更有媒體寫文章分析難賣。

最終的定稿是130-227平，套均157平，130-143平占比56%。

這是什么產品段，對比幾個改善的套均面積：

紫宸240平、芝蘭180平、灝云178平、瑞云176平、屏西天悅精裝180平、天瓚161平、錦珹大觀170平、流花溪一期157平。

這就是外來房企最近幾個新盤給出的產品定位表現，很明顯相比之前的改善定位，面積段在下壓，原因預計也評估了目前市場情況。

作為對比，同樣低密+四代宅地塊，首次操盤的地鐵，給出的是洋房+疊拼，產品段對比望樾直接拔高。

至于沒人做的新規四代宅，沒什么經驗的新榕，上來就要搞兩個。

至于環南舊改，國貿被吐槽的草稿面積段，最終與左海鎏金和盈基本一致。

這就是目前市場的表現，外來房企下壓走量，本土國企迎難而上。

盤點總結

通過本土國企的盤點，能發現雖然兜底也兜了近5年，但是目前幾家房企主要呈現的問題也比較普遍：節奏慢、經驗缺、盲目卷、囤地多。

特別相比于有多年經驗的外來房企，不管是操盤速度、還是產品定位，以及去化數據等，都可以看出不足。

只不過本就是趕鴨子上架的背景，新一年的定位上，大家都不約而同要對大部分產品做改善定位。

然后，3月福州樓市迎來小幅回彈，看了一下網簽數據，排在前列的集中在偏剛需定位的產品。

高新區的江嶼原、南二環的望悅、北區的云璟未來、東區的城啟未來、金山的建總瑞璟、流花溪二期等，改善方面，僅偏剛改的華潤排在首位10套。

這時候看到一股腦卷改善，部分更是燈塔定位，扎堆在西二環、二內晉的本土國企，看看本月稍微反彈的網簽數據集中在剛需盤。

不知道后續的福州市場要如何度過，可能即便給一些機會，怕也是錯過。

最終，就看誰能把兜底的這些地塊，變成有人買單的房子，而不是在那等著回收。