分化中求穩 優化中前行——深圳2025年樓市發展全景解析

2026年1月23日，中房研究院ICR年會·365大健康、365社群大會在深圳南山區綠景白石洲舉行。會上，中房研究院ICR大灣區分院執行院長樊鵬飛分享了2025年深圳樓市數據，結合官方政策與翔實數據，全面解析2025年深圳樓市運行態勢，梳理市場分化特征與發展趨勢，為行業發展與資產配置提供專業參考。

2025年，深圳樓市在政策優化與市場調節中呈現“分化加劇、穩中有變”的整體格局。政策層面，深圳構建三級調控體系，實施分區優化限購政策，羅湖區、寶安區（不含新安街道）等六區取消限購，鹽田區、大鵬新區完全放開購房資格審核，僅福田、南山等核心區域維持原有限購標準。同時，優化個人住房信貸政策，取消首套與二套房貸利率區分，推行市場化定價，切實降低購房者成本。但整體來看，全年房地產政策較往年有所收縮，常規調控手段已應出盡出，對市場止跌回穩的拉動效果尚未完全顯現。

成交數據層面，2025年深圳全市住宅總成交約9.4萬套，雖同比略有下滑，但處于近五年中上水平。其中一二手住宅成交占比為4:6，二手住宅以5.62萬套的成交量占據市場主導，同比小幅上漲，標志著深圳樓市已全面進入存量時代。新房市場則呈現“供減價穩”特征，全年新房住宅供應降至十年來最低，成交3.79萬套，同比下降，成交均價受豪宅集中入市拉動微漲2.88%，而普通商品房均價略有下滑。

區域與產品分化成為2025年深圳樓市最突出的特征。區域上，龍崗區無論新房還是二手房成交均位居全市首位，坪山成為唯一一個一二手成交量同比雙雙上漲的區域，剛需群體向高性價比區域聚集趨勢明顯；而深汕合作區去化周期長達330個月，市場壓力突出。產品上，改善型需求持續釋放，110平方米以上戶型成交占比達34.6%，千萬級豪宅供需兩旺，南山后海招商璽等高端項目年底集中入市，貢獻近300億元成交額；同時，樓齡10年內的次新房成為市場熱門，憑借高性價比獲得購房者青睞。

土地與庫存方面，2025年深圳共推出66宗土地，成交58宗，成交總面積206.8萬平方米，住宅用地規劃面積連續三年逐年縮減，核心地段優質地塊溢價率顯著，部分地塊要求全部現房銷售，推動新房市場“現房時代”加速到來。庫存端，新房住宅庫存同比減少14.59%，去化周期縮減至17.8個月，但區域差異明顯，光明區去化周期僅10個月，而舊規項目去化壓力較大，去化周期達19.8個月。商辦市場則呈現“銷降供漲”態勢，政府通過下調商辦首付比例、調整土地性質等方式，助力商辦及公寓產品去化。

會上，多位專家對2025年深圳樓市特征進行解讀。中房研究院ICR執行院長肖勇指出，2025年深圳樓市底部徘徊態勢明顯，剛需偏弱而改善型市場相對穩健，公寓等投資性產品憑借較高回報率展現出一定潛力。資深地產傳播專家圖騰鏡表示，2025年末深圳高端樓市出現歲末翹尾行情，新錢與老錢共同推動核心區域房價重構，成為全年市場最大亮點之一。

總體而言，2025年深圳樓市在政策優化中探索前行，市場從“普漲普跌”轉向“優房優價”的結構化分化階段。剛需托底、改善引領、存量主導的市場格局已然形成，政策調控更趨精準化。此次數據報告的發布，清晰呈現了深圳樓市的運行邏輯與發展脈絡，為行業轉型、企業布局及購房者決策提供了重要的專業支撐。