謝逸楓：連續(xù)17年準(zhǔn)確預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)

文/謝逸楓

首先感謝同行、朋友、老鐵、粉絲過去一年的大力支持、鼓勵(lì)，很榮幸能夠?yàn)榇蠹規(guī)?025年樓市、政策、房?jī)r(jià)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)經(jīng)的知識(shí)分享。

值新年將來臨之際，祝大家2026年心想事成、萬事如意、合家健康、幸福平安，買到好房子、投資得好報(bào)，順利收到新房，最后新年大吉大利。

2025年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)我又對(duì)了，已經(jīng)連續(xù)十七年準(zhǔn)確預(yù)測(cè)中國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)。大家可以看下面的圖預(yù)測(cè)年份，2025年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，趨勢(shì)是準(zhǔn)確的。

過去十七年時(shí)間，老漢已準(zhǔn)確預(yù)判出中國(guó)樓市、調(diào)控、房?jī)r(jià)走勢(shì)，并且連續(xù)十七年登上中國(guó)樓市房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)排行榜，被億萬網(wǎng)民親切地稱為中國(guó)“房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)帝”。

政策決定著房?jī)r(jià)短中長(zhǎng)周期，過去20年是最好的說明。過去十七年（2009年-2025年）的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)全對(duì)，大家可以從老漢的文章找統(tǒng)計(jì)局歷年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)數(shù)值。

應(yīng)該講，2009年-2021年房?jī)r(jià)連漲13年，最大的因素是政策（土地、金融信貸、貨幣、財(cái)稅、人口、產(chǎn)業(yè)）、棚改、城鎮(zhèn)化率、戶均套數(shù)、人均住房面積。

2022年-2025年房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)越來越趨向于政策的力度、去庫(kù)存和回款的速度、供需關(guān)系的平衡、預(yù)期和信心的穩(wěn)定、就業(yè)和收入的平穩(wěn)、風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的化解狀況。

老漢的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)，以政策、土地供應(yīng)為依據(jù)，以供需、金融信貸、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作為模型，無一例外是對(duì)的，中長(zhǎng)期要看居民收入和就業(yè)及人口增長(zhǎng)、城市更新。

2025年平均房?jī)r(jià)9527元/平，處于歷史第六高。2023年平均房?jī)r(jià)10437元/平，2021年10139元/平、2024年9938元/平、2020年9860元/平、2022年9814元/平。

2021年平均房?jī)r(jià)10139元/平，上漲3.2%，2022年跌破萬元大關(guān)。2023年平均房?jī)r(jià)10437元/平，上漲6.4%，絕對(duì)值達(dá)到天花板后，連續(xù)2年跌破萬元大關(guān)。

預(yù)計(jì)2026年房?jī)r(jià)止跌階段，跌幅為個(gè)位數(shù)。房?jī)r(jià)止跌最大的攔路虎，莫過于政策力度和規(guī)模及堵點(diǎn)打通、供需關(guān)系與信用及交房修復(fù)、預(yù)期和信心的恢復(fù)。

2026年中國(guó)房?jī)r(jià)不存在大漲大跌，全國(guó)房?jī)r(jià)、70城市房?jī)r(jià)將處于止跌、筑底調(diào)整階段，分化、結(jié)構(gòu)性是市場(chǎng)主旋律，因政策、城市、產(chǎn)品供應(yīng)分化趨勢(shì)不變。

政策、分化的背景下，給行業(yè)帶來結(jié)構(gòu)性核心城市、核心區(qū)域、核心板塊階段性房?jī)r(jià)上漲行情。實(shí)際上，籠統(tǒng)性、統(tǒng)稱中國(guó)房?jī)r(jià)、全國(guó)房?jī)r(jià)漲跌已經(jīng)意義不大。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)顯示，2025年三四線城市土地成交建筑面積占比基本上達(dá)到76%，二線城市土地成交建筑面積占比22%，一線城市土地成交建筑面積占比2%。

透露出庫(kù)存少的一線城市，土地供應(yīng)稀少，庫(kù)存多的二線城市，土地供應(yīng)少，庫(kù)存高的城市，土地供應(yīng)過剩的局面，數(shù)據(jù)說明供需不匹配，資源配置不匹配。

十五五期間房?jī)r(jià)的走勢(shì)預(yù)測(cè)看，關(guān)鍵是政策的力度、城市更新和去庫(kù)存的速度、供需關(guān)系和市場(chǎng)基本面及信用、預(yù)期、信心的修復(fù)狀況、就業(yè)和收入的增長(zhǎng)。

回到城市更新、人口的因素看，35個(gè)-297個(gè)城市更新的城市（目前全國(guó)696個(gè)城市，其中4個(gè)直轄市、2個(gè)特區(qū)、293個(gè)地市、397個(gè)縣市）將成房企主陣地。

這背后的邏輯就是三高模式的轉(zhuǎn)變，存量到增量的轉(zhuǎn)變，城鎮(zhèn)化下的人口、產(chǎn)業(yè)、資金、教育、醫(yī)療、紅利的資源向大中城市集中。

房?jī)r(jià)已經(jīng)告別普漲的時(shí)代，城市為單位的房?jī)r(jià)漲跌成為市場(chǎng)最強(qiáng)信號(hào)。而政策、供需關(guān)系、庫(kù)存、人口、土地供應(yīng)等因素變化在城市里呈現(xiàn)出更加淋漓盡致。

最終數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲是大概率，下降是小概率，預(yù)測(cè)是對(duì)的。老漢2025年初預(yù)測(cè)全國(guó)商品銷售平均價(jià)下降的降幅為個(gè)位數(shù)，印證我的判斷是對(duì)的。

2025年全國(guó)商品房銷售面積8.8億平方米、銷售金額8.3萬億元，同比下降8.7%、同比下降12.6%，降至2009年（9.4億平方米）、2015年（8.7萬億元）水平。

2025年全國(guó)商品房銷售面積、商品房銷售金額，分別較歷史高點(diǎn)（2021年17.9億平米、18.2萬億元）累計(jì)下降53%、54%，已經(jīng)是數(shù)據(jù)腰斬，超跌了。

2025年全國(guó)商品房銷售均價(jià)（房?jī)r(jià)）9527元/平米，同比下降4.3%（下降4.27%），而2024年全國(guó)商品房銷售均價(jià)（房?jī)r(jià)）9938元/平米，同比下降4.8%。