外資撤離內資接盤，上海大宗房地產正在經歷怎樣的洗牌？

與過去外資機構動輒豪擲百億掃樓的時代相比，如今的上海大宗房地產市場正上演著一場靜默的權力更迭。戴德梁行最新數據顯示，2025年上海大宗交易中內資買家占比飆升至97%，而外資全年僅完成3筆收購。這場資本版圖的重構背后，藏著怎樣的市場邏輯？

外資撤離：15宗交易背后的戰略收縮
外資企業正在加速處置上海核心資產。2025年外資出售大宗房地產總額達129億元，占市場總成交量的三分之一。其中最具標志性的是貝萊德折價出讓北岸長風兩棟寫字樓，這筆12億元購入的資產最終以未知折價易主。同樣引發關注的還有新天地安達仕酒店"0元并購"案，京投發展通過承接債權方式將這家凱悅旗下五星級酒店收入囊中。

這種撤離并非偶然。從交易結構看，外資拋售的資產集中在辦公領域，15宗交易中包括普陀、前灘等多個商務區的整棟寫字樓。業內人士分析，全球資本配置策略調整疊加國內商業地產收益率下行，促使外資選擇落袋為安。值得注意的是，這些交易多為溢價購入、折價出讓，反映出外資對持有成本的敏感度提升。

內資崛起：民企的逆周期布局
當外資收縮戰線時，本土資本正悄然填補空白。方大炭素收購上海辦公樓的案例頗具代表性，其直言交易目的是"滿足業務發展實際需求"。這類現金流充裕的民企，正以自用或長期配置為目標，成為市場最重要的增量買家。2025年成交記錄顯示，38宗3億元以下交易中，超六成買家為制造業、能源類實業企業。

這些新晉買家的操作手法與外資截然不同。山東海鵬經濟發展集團2.05億元收購虹橋亞朵酒店，瑞冬集團1100萬港元"抄底"證大資產包，都展現出對中小體量項目的偏愛。與外資注重資本增值不同，內資更看重資產的實際使用價值和長期持有收益。這種差異直接改變了市場交易結構——5億元以下交易占比達63%，成為絕對主流。

市場重構：從資本游戲到實業支撐
當前市場最顯著的特征是風險偏好的轉變。過去動輒百億的"地標爭奪戰"已讓位于3-5億元的"精打細算"。陸家嘴國泰人壽7萬元/平米購入前灘辦公樓，泰禾大廈6.6億元司法拍賣成交，這些案例都印證著買家對"規模適中、決策快捷"項目的青睞。

物業類型的選擇也反映出這一趨勢。雖然辦公/研發辦公仍以43.6%占比居首，但小體量商業、長租公寓等業態正快速崛起。微領地浦江R4項目、旭輝松江R4項目獲得機構投資者青睞，印證了公募REITs擴容帶來的新機遇。就連全年唯一的綜合體交易——博華廣場百億級收購，接盤方也是具有產業背景的內資機構。

這場洗牌遠未結束。隨著外資繼續調整資產組合，內資企業通過"小步快跑"方式持續吸納核心資產。市場正在形成新的平衡：外資主導的大宗交易時代落幕，內資民企以務實姿態重塑游戲規則。當資本褪去浮華，或許正是實體經濟價值回歸的開始。

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