快了！存量房貸要降？

央行最新發(fā)布，1月LPR報(bào)價(jià)仍舊紋絲未動(dòng)。

1年期LPR為3%，5年期以上LPR為3.5%，以上LPR在下一次發(fā)布LPR之前有效。

這已是自去年5月調(diào)整以來(lái)，連續(xù)第8個(gè)月維持不動(dòng)。

LPR不動(dòng)，但目前西安房貸利率已創(chuàng)近期新低，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，更直觀的感受是房貸利率。

按照西安當(dāng)前執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，房貸利率在 LPR-35BP，即3.15%，這個(gè)水平放在過(guò)去幾年，是前所未有的低點(diǎn)。

簡(jiǎn)單舉例，以貸款200萬(wàn)，30年等額，3.15%的利率計(jì)算，月供約8600元；而在去年同期，利率在3.6%左右，月供要接近9000元。

單是一個(gè)月就能節(jié)省300-400元，30年下來(lái)，差額達(dá)到10萬(wàn)左右，再來(lái)看公積金貸款，5月的調(diào)整后，五年期以上利率僅為2.6%，首次使用時(shí)更低，僅有2.1%。

不過(guò)，雖然目前LPR未有調(diào)整，但最快在一季度，LPR就可能有所調(diào)整。

前不久，央行在年度工作會(huì)議中多次強(qiáng)調(diào)適度寬松和靈活運(yùn)用降息降準(zhǔn)工具，同時(shí)高盛等國(guó)際投行給出了時(shí)間預(yù)測(cè)，可能最快在一季度出現(xiàn)雙降。

首先來(lái)看央行是怎么說(shuō)的，在判斷貨幣政策走向時(shí)，年度工作會(huì)議是一個(gè)繞不開(kāi)的窗口。

在今年，央行明確提出繼續(xù)實(shí)施好適度寬松的貨幣政策，靈活高效運(yùn)用降息降準(zhǔn)等貨幣政策工具，保持流動(dòng)性充裕，引導(dǎo)融資成本穩(wěn)中有降。

這段話看似為官方標(biāo)準(zhǔn)表述，但和前幾年相比就會(huì)發(fā)現(xiàn)有非常明顯的變化。在過(guò)去一段時(shí)間里，更多使用的是“穩(wěn)健貨幣政策”這一講法。

而在今年適度寬松被反復(fù)強(qiáng)調(diào)，并且不是點(diǎn)到為止。

這意味把穩(wěn)增長(zhǎng)放在了更靠前的位置，并且在以往的表態(tài)中降準(zhǔn)降息被直接“點(diǎn)名”，這還是較為少見(jiàn)的。

此外，在央行的表態(tài)之外，高盛也給出了一個(gè)更為具體的時(shí)間判斷，預(yù)計(jì)在今年一季度央行可能實(shí)施一次雙降。

包括50個(gè)基點(diǎn)的降準(zhǔn)以及10個(gè)基點(diǎn)的降息，不過(guò)需要強(qiáng)調(diào)這僅為第三方機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，并非官方消息。

不過(guò)如果真的在近期迎來(lái)降準(zhǔn)降息，讓我們普通購(gòu)房人最為關(guān)心的通常就是存量房貸利率會(huì)不會(huì)降？

可以說(shuō)，對(duì)于擁有存量房貸和選擇短重定價(jià)周期的借款人，關(guān)鍵在于重定價(jià)日。

房貸利率由LPR+基點(diǎn)組成，而加點(diǎn)在簽約時(shí)已固定，每年在重定價(jià)日根據(jù)最新LPR重新計(jì)算。

因此，如果1季度央行真的選擇下調(diào)LPR，存量房的業(yè)主也會(huì)在下一個(gè)周期享受到同樣的調(diào)整。

例如，以200萬(wàn)貸款為例，假如利率下調(diào)50BP，從3.2%降至2.7%，月供從8649元降至8111元，每月節(jié)省538元，30年累計(jì)節(jié)省可能將達(dá)到20萬(wàn)元。

降低購(gòu)房成本，對(duì)于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和改善情緒有著一定效果，也要注意樓市的整體回暖并不取決于利率下調(diào)。

總體來(lái)說(shuō)至少在今年降息降準(zhǔn)已不再是會(huì)不會(huì)的問(wèn)題，更多的則是多久到來(lái)？幅度多大？節(jié)奏如何？