茂業(yè)商業(yè)：“存量盤活”能否成為傳統(tǒng)零售的轉(zhuǎn)型處方？

圖源|文軒圖庫

老態(tài)龍鐘的百貨零售巨頭茂業(yè)商業(yè)還能煥發(fā)新生嗎？

1月22日，茂業(yè)百貨公告稱將正式啟動商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs的申報發(fā)行工作，意圖盤活旗下的核心物業(yè)資產(chǎn)。

這一金融動作，是在“重資產(chǎn)”的傳統(tǒng)模式與急需現(xiàn)金流的轉(zhuǎn)型現(xiàn)實之間，尋找一個關(guān)鍵的平衡支點。

商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs解藥

根據(jù)公告，茂業(yè)商業(yè)擬作為底層資產(chǎn)的是位于成都市高新區(qū)天府大道北段的成都茂業(yè)中心部分樓宇，該資產(chǎn)由公司全資子公司成商集團控股有限公司及關(guān)聯(lián)方成都崇德投資有限公司持有。

作為交易的關(guān)鍵安排，茂業(yè)商業(yè)及其關(guān)聯(lián)方計劃戰(zhàn)略配售不低于34%的REITs份額，此項關(guān)聯(lián)交易將提交公司股東大會審議。

公司表示，通過將標的資產(chǎn)重組并注入公募REITs，預(yù)計將有效盤活存量不動產(chǎn)、拓寬融資渠道，并有望為公司帶來凈利潤增長，從而實現(xiàn)降低財務(wù)杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略目標。

受發(fā)行REITs消息影響，截止1月23日午盤，茂業(yè)商業(yè)股價報6.83元，上漲2.76%。然而，這波短期上漲無法掩蓋公司市值在劇烈博弈中的顯著縮水，其背后是短期炒作與長期基本面之間的深刻矛盾。

市場正在對公司的真實價值進行重估：一邊是REITs帶來的資產(chǎn)重組與轉(zhuǎn)型想象，另一邊是主業(yè)造血能力枯竭的嚴峻現(xiàn)實。

財務(wù)困境：營利雙降，造血枯竭

茂業(yè)商業(yè)的困境持續(xù)多年，且呈加深趨勢，這在財務(wù)指標中展現(xiàn)得極為清晰。

文軒指數(shù)梳理該公司年度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：2024年，公司營業(yè)收入為27.16億元，同比下降14.21%；歸屬母公司凈利潤為0.37億元，同比下降26.63%。

進入2025年，頹勢不減反增。2025年1-6月，公司實現(xiàn)營業(yè)收入12.63億元，同比大幅下降19.73%；歸屬于上市公司股東的凈利潤僅為0.35億元，同比驟降77.26%。現(xiàn)金流同樣承壓，上半年經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為2.65億元，同比減少58.40%。

更關(guān)鍵的扣非后凈利潤指標顯示，公司主營業(yè)務(wù)造血能力已經(jīng)枯竭。2024年全年，公司扣非后凈利潤為-0.30億元，主業(yè)已實際虧損。2025年上半年，扣非后凈利潤雖為0.39億元，但同比仍大幅下降70.48%。

分業(yè)態(tài)和地區(qū)來看，公司的百貨業(yè)態(tài)在全國多地面臨嚴峻挑戰(zhàn)。2025年上半年，公司在成都、深圳、呼和浩特等核心城市的百貨業(yè)務(wù)收入同比下滑均在20%以上。整體來看，占主營業(yè)務(wù)收入86.15%的商業(yè)零售板塊，其毛利率同比減少了3.21個百分點。

若將時間線拉長至五年，這家公司的業(yè)績軌跡更顯觸目驚心：其營收規(guī)模已從2021年的高點縮水超三成，扣非凈利潤則在盈利與虧損的邊緣劇烈擺動，主業(yè)造血能力衰竭。

這份持續(xù)失血的企業(yè)經(jīng)營盤面，是茂業(yè)商業(yè)的經(jīng)管不善，亦是整個行業(yè)在消費變革下艱難轉(zhuǎn)型的縮影。

根據(jù)中國國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2025年1-9月，限額以上百貨店業(yè)態(tài)零售額同比僅微增0.9%，在主要零售業(yè)態(tài)中增速墊底。茂業(yè)商業(yè)的業(yè)績軌跡與行業(yè)大勢高度吻合。

結(jié)構(gòu)性困境：重資產(chǎn)的負擔(dān)與轉(zhuǎn)型挑戰(zhàn)

文軒指數(shù)深入分析茂業(yè)商業(yè)的財報發(fā)現(xiàn)，其困境并非簡單的市場周期性下滑，而是一個更深層的、自我強化的結(jié)構(gòu)性矛盾。

公司賴以生存的“重資產(chǎn)”模式，在新時代下正從優(yōu)勢轉(zhuǎn)變?yōu)檗D(zhuǎn)型的最大負擔(dān)。茂業(yè)商業(yè)旗下23家門店的經(jīng)營模式以聯(lián)營為主，物業(yè)資產(chǎn)龐大。

這在行業(yè)上行期是抵御租金上漲的“護城河”。但在增長失速時，這些沉淀了巨額資本的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，不僅無法產(chǎn)生匹配其價值的現(xiàn)金流，其折舊攤銷還持續(xù)侵蝕利潤。從數(shù)據(jù)上看，公司總資產(chǎn)在2025年上半年末較上年末已減少2.23%。

文軒指數(shù)認為，茂業(yè)商業(yè)當前困境的核心，是一個因“重資產(chǎn)持有模式”與“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型需求”之間結(jié)構(gòu)性矛盾所引發(fā)的惡性循環(huán)。

傳統(tǒng)百貨零售主業(yè)因模式老化而增長乏力，導(dǎo)致公司收入和利潤雙雙下滑；這一狀況直接造成經(jīng)營性現(xiàn)金流緊張，內(nèi)部“造血”能力嚴重不足。

由于缺乏充足的資金支持，公司無法對大量自有物業(yè)進行必要的體驗化與場景化改造升級，而這又反過來加劇了主業(yè)的競爭劣勢，使其繼續(xù)陷于增長乏力的泥潭，形成了一個難以自我掙脫的閉環(huán)。

為打破這一循環(huán)，公司將希望寄托于發(fā)行公募REITs這一外部金融工具。其短期目標是明確的：通過盤活位于成都的核心商業(yè)不動產(chǎn)，一次性回收資金、降低負債，從而優(yōu)化資產(chǎn)負債表。

真正考驗：資本轉(zhuǎn)換與能力重構(gòu)

盡管挑戰(zhàn)巨大，但市場仍在審視其潛在的戰(zhàn)略價值與轉(zhuǎn)型可能。將此次REITs操作置于行業(yè)轉(zhuǎn)型的宏觀背景下，其意義超越了單純的財務(wù)救濟。公司自身也在通過多維度舉措艱難調(diào)整，試圖重獲增長動力。

在2025年半年報中，茂業(yè)百貨管理層展示了以業(yè)態(tài)重塑與科技賦能為雙輪驅(qū)動的轉(zhuǎn)型策略。

一方面，公司積極推進百貨門店的購物中心化改造，重點引入?yún)^(qū)域首店、旗艦店及沉浸式體驗業(yè)態(tài)，旨在重塑消費場景、提升客流與顧客黏性。

另一方面，通過構(gòu)建數(shù)字化會員與營銷體系，著力打通線上渠道與線下場景，探索協(xié)同模式以充分挖掘全渠道銷售潛力。

此外，公司也注重通過運營提效來優(yōu)化內(nèi)部成本結(jié)構(gòu)。在采購、庫存管理和能耗控制等關(guān)鍵環(huán)節(jié)引入智能化工具，旨在提升運營效率、控制成本，從而鞏固和發(fā)揮自身的存量優(yōu)勢，推動整體經(jīng)營狀況的改善。

與此同時，公司仍保有部分可資轉(zhuǎn)型的運營基礎(chǔ)。其2024年62.27%的毛利率在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先水平，反映出在商品組合與定價方面具有一定掌控力。

此外，經(jīng)過人員結(jié)構(gòu)調(diào)整，其人均營運效率在可比公司中排名靠前，體現(xiàn)了較強的成本控制能力。這些存量優(yōu)勢是其推行更深層次變革的潛在支點。

通向復(fù)蘇的道路挑戰(zhàn)艱巨。短期內(nèi)，REITs發(fā)行本身涉及復(fù)雜的資產(chǎn)剝離、稅務(wù)安排及監(jiān)管審批，存在不確定性。

更長遠的、也更本質(zhì)的挑戰(zhàn)在于戰(zhàn)略執(zhí)行：管理層是否有壯士斷腕的決心，徹底扭轉(zhuǎn)傳統(tǒng)路徑依賴？在利用資金優(yōu)化資產(chǎn)負債表的同時，能否成功培育出真正符合未來消費趨勢的新增長點？

最終，企業(yè)的價值錨點將從“擁有多少資產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“運營得多好”，真正的考驗在于其商業(yè)創(chuàng)新與精細化運營能力的重構(gòu)。

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