昌平樓市，來了三個“火槍手”

每一個樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

北京昌平樓市，開始了新一輪競逐。

1月22日，未來科學(xué)城置業(yè)和中建智地，雙雙亮出了報(bào)規(guī)圖。

項(xiàng)目分別是，未來科學(xué)城南區(qū)0002、0003地塊，案名也在同一天公布——未來城?星寰時代；歇甲組合地塊（0038、0046、0035、0043、0044、0045），案名尚未公布。

雙盤同一天亮相，昌平樓市年初的火藥味，漸濃起來。

不止于此，另一個位于東小口的龍樾海序，也在加緊籌備中，規(guī)劃圖亮相，已進(jìn)入倒計(jì)時。

這三個“火槍手”，僅憑好地段這一項(xiàng)，就打破昌平樓市一年來的沉寂。

從總平圖看，未來城·星寰時代共規(guī)劃了15棟住宅樓，647戶；歇甲組合地塊共規(guī)劃18棟住宅樓，832戶。

戶型方面，二者的贈送尺度相仿：南向通面內(nèi)嵌陽臺；北向有至少兩處設(shè)備平臺；部分邊戶側(cè)面有飄窗。

它們最終的規(guī)劃方案，都將在春節(jié)前敲定，預(yù)計(jì)于3月份正式亮相。

除了入市節(jié)奏同頻外，這三個項(xiàng)目至少還有兩個共同點(diǎn)：1、均在昌平東南部，區(qū)位很好；2、產(chǎn)品均定位剛需+改善。

它們的到來，將昌平樓市“冰與火”的格局，映射得愈發(fā)明顯。

花姐認(rèn)為，凡是位置好、有地鐵概念，且好房子元素多的項(xiàng)目，將成為今年昌平樓市主力軍；反之，則將進(jìn)入一個漫長的去化路途。

從目前昌平各家在售新盤的表現(xiàn)看，受影響最大的，以靠近昌平城區(qū)的項(xiàng)目為主。

最直接的，如住總清樾府和國譽(yù)燕園朗潤——兩個位于六環(huán)邊上的項(xiàng)目，均為大體量剛改盤。

前者由北京城建旗下的住總集團(tuán)子公司開發(fā)，目前一、二期均已入市，但網(wǎng)簽十分不理；后者則由北京城建旗下子公司操盤，早在去年6月份就取證，至今仍無開盤動向。

如今，強(qiáng)敵來臨疊加市場現(xiàn)狀，它們想要在今年的市場中逆襲，難于登青天。（昌平買房，加花姐微信：louhuar007）

圖說：未來城·星寰時代總平圖

圖說：歇甲組合地塊總平圖

辣眼的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)

關(guān)于住總清樾府的最新話題，是它二期的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

自去年12月中旬二期16棟住宅樓全部取證以來，一個多月過去了，網(wǎng)簽成績十分辣眼——供應(yīng)304套，網(wǎng)簽1套，面積88.33平米，成交價(jià)3.645萬元/平，金額322萬元。

這里面除了網(wǎng)簽套數(shù)，更關(guān)鍵的在于成交價(jià)格，較5.5萬元/平的預(yù)售價(jià)，打了66折。

如果將這個成交價(jià)，再對比一期4.3萬元/平的成交均價(jià)，相當(dāng)于打了85折。

這難免讓外界質(zhì)疑，住總清樾府在二期身上，似乎要降價(jià)到底，背刺一期業(yè)主。

其實(shí)，自住總清樾府入市以來，它就一直位列昌平去化過慢樓盤的序列中。

一期早在2024年7月19日取證，供應(yīng)416套房源，截至1月20日網(wǎng)簽229套，成交均價(jià)4.3萬元/平，金額9.3億元。

一年半的時間，去化率將將過半。與建發(fā)觀堂府等項(xiàng)目比，差之甚遠(yuǎn)。

為了增強(qiáng)住總清樾府的市場競爭力，住總清樾府董事長宋磊和他的團(tuán)隊(duì)，在去年10月份，將三期0006地塊進(jìn)行了調(diào)規(guī)。（詳見《住總地產(chǎn)調(diào)規(guī)，老業(yè)主懸了》）

在公區(qū)方面，植入了更多的好房子元素：首層架空、風(fēng)雨連廊、鄰里共享中心等。

當(dāng)然，對宋磊團(tuán)隊(duì)而言，這些并非重點(diǎn)。真正的目的，是要為住總清樾府三期，植入陽臺。

調(diào)規(guī)后的三期，南向?qū)⒃镜耐骘h窗，改成了部分飄窗和內(nèi)嵌陽臺；北向部分戶型，則多了一處設(shè)備平臺。

陽臺尺度上，除86平米進(jìn)深1.8米外，其余所有戶型進(jìn)深均為1.5米。

在北京樓市陽臺收緊的背景下，住總清樾府三期的陽臺尺度，已經(jīng)足夠大，在整個昌平，僅次于國譽(yù)燕園朗潤。

調(diào)規(guī)后的三期會表現(xiàn)如何，目前無法得知。但住總清樾府二期當(dāng)下的策略，讓人多少有些費(fèi)解。

如果大幅度的降價(jià)，能帶來項(xiàng)目去化率的加快，也值得開發(fā)商一搏。可二期現(xiàn)有的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，顯然不能證明此點(diǎn)。

在北京建委網(wǎng)站上，關(guān)于二期的銷售狀態(tài)中，僅4#顯示正在預(yù)售。這說明，盡管16棟住宅樓都已拿證，但開發(fā)商真正對外銷售的，目前只有一棟。

這背后意味著什么？答案只有宋磊和他的團(tuán)隊(duì)，最清楚。

取證7個多月不開盤

作為住總清樾府的堂兄弟，國譽(yù)燕園朗潤也是一個實(shí)打?qū)嵉拇蟊P——整體規(guī)劃1418戶。

2025年6月30日，距離拿地已一年的朗潤，終于取得了首張預(yù)售證：東區(qū)12棟住宅樓，共計(jì)828套房源。

如今7個多月時間過去了，沒有絲毫開盤跡象。北京建委的網(wǎng)站中，12棟房源的銷售狀態(tài)，為空白。

期間，北京城建曾在微信朋友圈等社交平臺上，針對朗潤進(jìn)行過大范圍營銷推廣，一度被視為即將開盤的信號。

朗潤最初不著急入市，背后更多原因，或許是為了掩護(hù)國譽(yù)燕園的去化。

后者2022年5月拿地，體量更大——共1788套房源。它最初賣得尚可，但自2024年下半年開始，逐漸步入了滯銷的行列。

但對朗潤而言，卻等來了好房子政策。

2025年2月份，朗潤公示了自己的規(guī)劃方案，內(nèi)嵌陽臺赫然在列，且全部戶型的陽臺進(jìn)深，達(dá)到了了1.8米；另有飄窗和北向設(shè)備平臺可送。

反觀國譽(yù)燕園，所有戶型能送的，只有飄窗。

在產(chǎn)品上，朗潤結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)對國譽(yù)燕園形成了背刺。而這，客觀上又進(jìn)一步延緩了國譽(yù)燕園的去化進(jìn)度。

花姐不完全統(tǒng)計(jì)，整個2025年，國譽(yù)燕園的整體網(wǎng)簽套數(shù)，約在150套左右。

截至目前，它網(wǎng)簽1187套，成交均價(jià)3.29萬元/平，網(wǎng)簽金額37.31億元。待售套數(shù)仍有601套。

一步錯位，步步錯位。

從當(dāng)下的結(jié)果看，朗潤不僅沒有實(shí)現(xiàn)掩護(hù)國譽(yù)燕園的目的，自己也早已錯過了最佳的入市時間。（詳見《北京城建，錯過了好時機(jī)》）

比它取證時間還晚一個月誕生的龍湖凌云頌，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)早已誕生。

截至1月20日，供應(yīng)580套，網(wǎng)簽25套，均價(jià)4.23萬元，網(wǎng)簽金額1.04億元。

與朗潤比，龍湖凌云頌同樣擁有陽臺，只是尺度稍小一些。可它的位置更優(yōu)，距離昌平線北邵洼站600多米。

龍湖凌云頌的戰(zhàn)績尚且如此，朗潤即便此時開盤，又能取得啥樣的成績呢？

當(dāng)初的拖沓，讓朗潤等來了好產(chǎn)品，可后期的按兵不動，讓前期的這些優(yōu)勢，并沒有轉(zhuǎn)化為業(yè)績。

現(xiàn)如今，擺在朗潤面前的，是一個更加疲軟的市場、與隔壁國譽(yù)燕園正面競爭搶客戶，以及其他競爭對手壓迫的局面。

對北京城建而言，這道難題，該怎么解？