廣州那些不好賣的房子，找到了新出路

近期，廣州市規(guī)劃和自然資源局公示了南沙區(qū)2022NJY-1地塊，卻意外地引起了人們的關(guān)注。

因為，這個當初以商品房為主的地塊，如今幾乎全部變成了安置房社區(qū)。

而這樣的做法，在廣州應(yīng)該還是第一次。

PART.01

說起來，2022NJY-1這塊地，還真是命運多舛。

地塊最早在2021年就掛牌出讓，但無人問津，到了2022年，項目樓面價從11221元/㎡大幅降至8048元/㎡再度掛牌，最終被南沙開建底價拿下。

△攝于2022年

而按照最初的出讓條件，這是一宗普通的商品住宅用地，僅需配建22000㎡的安置房，由指定單位按3500元/㎡回購。

然而，近四年時間過去，項目（推廣名：南沙開建·新筑花園）雖然早已動工并取得預售證，但市場端的網(wǎng)簽數(shù)字卻始終為“0”。

直到去年，“廣州南沙發(fā)布”的一篇文章才道出了緣由，原來項目已經(jīng)采用“預訂商品房作安置房源”模式，成為了南沙區(qū)首批征收置換預訂商品房。

文中也提到，項目將提供1879套安置房源，與項目規(guī)劃的總戶數(shù)相當，這意味著，項目整體性質(zhì)已經(jīng)發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)向，從普通的商品房變成了安置房。

這樣的舉措其實也不難理解，2022年正處于南沙樓市供應(yīng)高峰期，市場競爭激烈，而該地塊所在片區(qū)當時的城市配套成熟度尚有提升空間。

如果硬要在那個時間點以純商品房身份入市，面臨的銷售去化壓力可想而知。

項目的“變身”，其實還是一次果斷且明智的選擇。

PART.02

南沙這個案例并非孤例，實際上，將存量商品房轉(zhuǎn)化為安置房源，已成為近兩年廣州在推進城市更新、保障住房供給方面一個越來越普遍的創(chuàng)新工具。

綜合來看，主要形成了兩種清晰的轉(zhuǎn)化路徑——

第一種是定向收購模式，即由政府或村集體出面，整棟或整盤購買符合條件的商品房項目。

例如，在越秀區(qū)瑤臺村的城中村改造中，村集體一次性收購了君越府項目的全部197套住宅用于安置；在天河區(qū)柯木塱村，改造方案也明確了可用回遷面積指標，按一定比例兌換周邊多個指定商品房小區(qū)的房源。

第二種是更市場化的“房票”模式。

這個方式大家應(yīng)該更加熟悉，那就是將一些在售項目納入房源超市，同時向符合條件的拆遷戶發(fā)放“房票”，他們可以自由在超市中選擇心儀的商品房。

這種方式將選擇權(quán)完全交給居民，同時也精準地將購房需求導入市場，直接幫助項目去化。

據(jù)公開報道統(tǒng)計，通過上述兩種方式，廣州全市已成功消化轉(zhuǎn)為安置房的存量商品房超過6000套。

一些去化艱難的項目，也通過此方式重新找到了出路。

PART.03

仔細想想，這種模式的興起，其實并不單單解決了“房子滯銷”的難題，更是實現(xiàn)了多方的共贏。

首先是顯著加速了城市更新進程，與傳統(tǒng)“拆平再建”需要等待3-5年的周期相比，收購存量現(xiàn)房或準現(xiàn)房，可以實現(xiàn)即簽即住，極大縮短過渡期。

這也打消了一些村民的顧慮，使得整個舊改項目得以快速推進。

而且，這種做法也提升了安置群體的居住品質(zhì)。

以前的安置房，往往都是密密麻麻一大片，反正能住就行，而如今這種新模式，被被選作安置房的，大多是按當前市場標準建設(shè)的商品房項目，回遷居民能夠直接享受與普通市民同等的小區(qū)園林、物業(yè)管理、周邊配套和學區(qū)資源等，社區(qū)更加和諧穩(wěn)定。

就比如南沙開建·新筑花園，不僅是戶型新規(guī)產(chǎn)品，還有約2.2萬㎡的圍合式園林布局，超1100㎡中央大草坪、超500㎡的全齡兒童活動場、居民健身活動場地、450m長的活力環(huán)形跑道等全齡友好活動空間。

△圖片來源：廣州南沙發(fā)布

另一方面來看，這種做法無疑也大大增加了開發(fā)商的資金流動性。

開發(fā)商自己賣房子，不僅要建營銷中心，組銷售團隊，后續(xù)還要時不時搞營銷活動，這些成本都不低，如果房子賣出去了還好說，要是不幸賣不出去，那真的每賣一天都是煎熬。

如今由官方下場直接一次性收購，也相當于為開發(fā)商提供了一個確定性強、回款快的去化渠道，開發(fā)商可以迅速收回資金，進行下一個項目的開發(fā)。

要知道，在當前市場環(huán)境下，去化速度就是關(guān)乎企業(yè)生存的關(guān)鍵。

可以預見，這類做法在廣州不同區(qū)域仍會繼續(xù)上演，或許我們也該放下對安置房的偏見，畢竟，這只是一個務(wù)實的、讓更多人安居的好方法。