上海樓市，觸底了？

　　年底的上海樓市，終于少了幾分恐慌。

　　掛牌量悄然回落、價格趨于平穩(wěn)、成交量也不再往下探。

　　有人開始喊“抄底”，也有人留言問：市場是不是真的觸底了？

　　坦白講，一個真正堅實的市場底部，從來不是一根陽線、一個月的成交，或幾句樂觀的標題能定義的。

　　它是供需、政策、人口、資金、情緒的多重共振結(jié)果。

　　少了任何一個環(huán)節(jié)的支撐，所謂的“底”都可能是鏡花水月。

　　今天就以全國唯一回暖的香港樓市為例，探究上海房價真正觸底，需要哪些條件？

　　長期看人口，人才引進力度要加大

　　所有房價問題，最終都是人口問題。

　　上海房價要筑底，首先要解決接盤俠的問題，而高端人才引進，就是關(guān)鍵抓手。

　　以香港為例，2022年12月至2025年底，香港已成功引進超過25萬名人才，遠超政府原定“三年引進10.5萬人才”的目標。

　　截至2025年年中，香港常住人口753萬，引進人才占比達3.3%。

　　相當于每30個香港人中就有1個是新引進的高端人才，外來需求直接推動樓市成交量。

　　再看上海，2022年至2025年共計引進人才15.7萬人，常住人口2480萬，人才引進占比僅0.63%。

　　這個比例，不到香港的五分之一。

　　數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

　　從落戶數(shù)據(jù)走勢也能看出端倪。

　　2014年至今，上海居轉(zhuǎn)戶和人才引進數(shù)量雖有波動，但整體未出現(xiàn)爆發(fā)式增長。尤其是近三年，增長動力略顯不足。

　　要知道，這些新引進的人才，正是剛需和改善型購房的核心力量。

　　沒有足夠的人才流入，住房需求會慢慢萎縮，房價也難有穩(wěn)固支撐。

　　所以，上海房價觸底的第一道門檻：

　　人才引進力度必須加碼，讓人才占比跟上城市發(fā)展節(jié)奏，把人口紅利轉(zhuǎn)化為樓市的長期底氣。

　　中期看政策，緊箍咒要繼續(xù)放開

　　政策是樓市的催化劑，筑底離不開政策的持續(xù)托底。

　　2024年2月，香港全面“撤辣”開啟政策松綁序幕，“撤辣”之后2月內(nèi)香港樓市“量價齊升”。

　　回顧上海2025年8月的政策調(diào)整，外環(huán)外不限購、公積金貸款額度上調(diào)、房貸利率不再區(qū)分首套二套，讓市場感到些許暖意。

　　但要真正筑底，需要政策的持續(xù)加碼和落地見效，讓購房者敢買、賣家愿賣，形成良性的交易循環(huán)。

　　2025年12月24日北京出臺新政后，上海沒有跟進，可能在憋大招。

　　參考北京新政，這次上海可能的幾個放松方向：

　　1）進一步放寬限購門檻，尤其是外環(huán)內(nèi)的改善型需求限制，讓更多合理購房需求釋放。

　　房外房研究院制圖

　　2）降低交易摩擦，全國層面的稅費減免必須落地，比如降低契稅、增值稅附加等，減少買賣雙方的交易成本。

　　房外房研究院制圖

　　政策不落地，需求就難釋放；需求不釋放，市場就難企穩(wěn)。

　　這是上海房價觸底的第二道硬門檻。

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　　短期看收益：租購平衡

　　市場觸底的第三個條件，租金回報率接近房貸利率且租金持續(xù)增長。

　　買房是投資，更是算賬。租售比不達標，再便宜的房子也難有吸引力。

　　對于購房者來說，尤其是剛需和穩(wěn)健型投資者，買房最核心的考量之一就是劃算不劃算。

　　這個劃算，直接體現(xiàn)在租售比和房貸利率的匹配度上。

　　以香港為例，25年8月，香港租金回報率3.3%（凈回報），超過按揭利率（3.2%），租金已連漲9個月，創(chuàng)6年新高。

　　當前上海的平均租售比1.7%左右，按揭利率還維持在3%。

　　這個倒掛的剪刀差，是壓在房價頭上最現(xiàn)實的一座山。

　　只有當租售比無限接近甚至覆蓋房貸利率，且租金持續(xù)增長。

　　長線資金才敢入場，房價的底部才稱得上堅實。

　　但問題在于，租金本身也在波動。

　　經(jīng)濟周期、就業(yè)市場、租賃供給都會影響租金。

　　目前上海租金尚未企穩(wěn)回升，這是否意味著租售比的改善，可能需要房價再蹲一蹲才能實現(xiàn)？

　　供給側(cè)：掛牌量回落至10萬套以下

　　掛牌量是房價的壓艙石，拋壓不除，底部難固。

　　從2024-2025年上海新增掛牌及成交走勢來看，幾乎每次成交量沖高，都伴隨著新增掛牌急速回落。

　　去庫存需要兩個條件：要么價格足夠吸引人（降價），要么需求足夠旺盛（放量）。

　　目前看來，前者正在發(fā)生，后者仍需等待。

　　當前的市場，成交量雖有復蘇，但還不足以消化如此龐大的供給。

　　好的信號是，25年下半年以來，上海二手掛牌量持續(xù)下滑，目前已經(jīng)突破14萬大關(guān)。

　　但這里面有多少是老破小，多少是品質(zhì)次新房？

　　如果去化的都是邊緣資產(chǎn)，核心資產(chǎn)掛牌量居高不下，那市場的結(jié)構(gòu)性壓力依然存在。

　　結(jié)合上海樓市的歷史數(shù)據(jù)來看，只有當掛牌量持續(xù)回落至10萬套以下，才能說明市場拋壓出清，供需關(guān)系進入良性循環(huán)。

　　屆時，市面上的優(yōu)質(zhì)房源逐漸稀缺，購房者選擇空間縮小，買賣雙方的博弈天平會向賣方傾斜，價格也會趨于穩(wěn)定。

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　　市場情緒回暖

　　所有的經(jīng)濟數(shù)據(jù)背后，都是人的情緒在驅(qū)動。

　　樓市的筑底，最終要靠市場情緒的回暖來確認。

　　2025年的上海樓市，情緒分化嚴重，掛牌房源中漲價房源占比長期低于10%。

　　這一年市場情緒整體還是比較低迷，以價換量是主流。

　　數(shù)據(jù)來源：房外房研究院

　　從歷史的數(shù)據(jù)來看，只有當這個比例持續(xù)穩(wěn)定在20%以上，房價才會穩(wěn)定甚至直接進入上漲通道。

　　這背后是相當一部分房東開始看好未來，敢于調(diào)高價格。

　　情緒的轉(zhuǎn)變，往往滯后于政策和成交量的變化。

　　它需要連續(xù)幾個月的成交回暖、需要鄰居房子賣出好價錢的故事、需要媒體氛圍的轉(zhuǎn)向，更需要經(jīng)濟大環(huán)境預(yù)期的改善。

　　這是上海房價觸底的最后一道門檻，也是最關(guān)鍵的信心支撐。

　　總結(jié)

　　上海樓市的這次調(diào)整，不同于以往任何一次。

　　它發(fā)生在人口結(jié)構(gòu)變遷、經(jīng)濟模式轉(zhuǎn)型、全球資產(chǎn)重估的大背景下。

　　因此，這一次的筑底，也必然是一個復雜而緩慢的過程。

　　雖然以上五大條件還未完全達成，但積極的信號正在不斷涌現(xiàn)。

　　樓市沒有永夜，曙光終會破曉。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。