雙軌交，徐涇虹橋主城區新住宅項目設計方案公示

內容摘要：徐涇虹橋主城區17-05地塊住宅項目設計方案公示，由浙江寶業開發，占地約37畝，總建筑面積9萬多平方米，為高層住宅產品。

近日，青浦區QPPO-0101單元17-05地塊住宅項目設計方案公示。

青浦區QPPO-0101單元17-05地塊，四至范圍東至北蟠龍港，南至徐民東路，西至17-06地塊，北至會恒路，板塊上隸屬于徐涇鎮虹橋主城區板塊。

2025年11月，浙江寶業房地產集團有限公司以總價17.3億元競得17-05地塊，樓板價31561元/平方米，溢價率5.17%。

17-05地塊用地面積為24919.52平方米（約37畝），用地性質為三類住宅組團用地，將用于普通商品房開發。

17-05 地塊最新規劃控制性指標如下

用地性質：居住用地
建設用地位置：
建筑限高：60米
建筑層數：項目采用底層架空設計，地下1層，地上架空層1層，架空層板上最多17層
工程性質：居住建筑及相關配套
建筑用地面積：24919.52平方米
總建筑面積：93944.77平方米
其中：地上建筑面積：76281.82平方米
地下建筑面積：17662.95平方米
容積率：2.2
建筑密度：板上18.46%、板下76.5%
綠地率：35%

功能分布上，從公示圖則顯示，17-05 地塊基本被規劃為了三排住宅樓，并以南低北高的方式排列，住宅與住宅之間的前后棟距最小為30米，最大為42.86米。

占地及建筑體量，項目用地面積24919.52平方米（約37畝）總建筑面積93944.77平方米，其中地上建筑面積為76281.82平方米，地下建筑面積為17662.95平方米。

出入口，17-05地塊住宅項目對外主要設置了3處出入口，其中小區主入口設置于地塊南側的徐民東路，次入口規劃在地塊北側的會恒路，西側的公共通道南端還規劃了消防和非機動車出入口。

住宅棟數，該住宅項目共規劃了9棟住宅樓。在住宅樓棟號編號方面，開發商棄用了編號“2”和“4”，實際住宅樓棟號為1、3、5-11。

住宅樓層/建筑高度，該住宅項目采用首層架空設計，地下1層，地上架空層1層，架空層板上最多17層。建筑限高60米。

整體9棟住宅樓基本被分為了三類樓層和對應建筑高度：

其中，1、3號樓樓層為14+1F/1D，建筑高度51.60米。

6、7號樓樓層為16+1F/1D，建筑高度59.90米。

5、8-11號樓樓層為17+1F/1D，建筑高度59.70米。

該項目9棟住宅樓首層均為架空，以用作居民休閑空間。

如僅以采光和視野視角選房，環顧項目四周規劃建筑高度，個人感覺東側的房源更好些。

其東側為規劃公共綠地；東南角為中核科創園，建筑高度32.75米；正南為美的總部，建筑高度67.73米；西側為規劃的商辦地塊，規劃建筑限高100米。

保障性住房占比，根據出讓文件及本次公示顯示，17-05地塊沒有被要求配建保障性租賃住房。此前我們報道的青浦新城中央商務區75-04 地塊住宅用地同樣沒有配建保障性租賃住房。

這意味著，原先新建普通商品房住宅項目被普遍強制要求配建保障性租賃住房的規定已被打破。（此前，一般保障性租賃住房建筑面積要求占該出讓宗地規劃總住宅建筑面積的5 %以上。）

中小套型，本次地塊出讓文件中，并沒有規定本地塊內中小套型住宅建筑面積占比（通常都有規定）。

根據《上海市住宅設計標準》定義，十層及十層以上或建筑高度大于27米的住宅為高層住宅，故本項目為高層住宅產品，即中小套型面積為不大于120平方米

（中小套型住宅設計建設標準為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米）。

交付標準，該項目為100%全裝修交付商品住宅裝修標準不低于2500元/平方米（集采價）。

停車位，根據《上海市總規（2017-2035）》和《建筑工程交通設計及停車庫(場)設置標準》(DG/TJ08-7-2021)規定，17-05地塊隸屬于虹橋商務區，屬于二類區域，車位比：平均每戶建筑面積小于90平方米的以1:1配置，90-140平方米戶型以1:1.2配置，大于140平方米戶型以1:1.4配置。

該住宅項目為人車分流設計。公示顯示，板下建筑密度為76.5%，整個地塊地下基本被打通，每棟住宅樓均設計有地下室，即地下一層。

節能設計，出讓文件還要求，該項目住宅建筑應當達到綠色建筑二星級，近零能耗建筑。項目屋頂安裝太陽能光伏的面積比例不低于30%。

綠化率，該項目綠化率為35%，即綠化占地面積約8722平方米。

項目內配套，根據出讓文件規定， 本地塊內應設置建筑面積不少于200平方米（計容）的公共服務設施，包括：綜合服務設施不少于100平方米，生活服務點不少于100平方米。

該住宅項目應設置建筑面積不少于300平方米（計容）的養老服務設施。

住宅供應量，該住宅項目出讓文件及相關控規中均沒有標注地塊規劃住宅套數下限，這也給開發商更游刃有余的設計自由度空間。

徐涇虹橋主城區在建樓盤

未來房價，根據新政，目前新出讓地塊已沒有房地聯動價。

該地塊所屬的徐涇虹橋主城區板塊最近一次“土拍”為2023年8月的西虹橋蟠東路西側18-01、18-03、18-04地塊，住宅部分（18-01地塊）容積率為2.0。當時吸引了龍湖、招商、中建八局、同濟、安徽置地等5家房企參與報名，最終由同濟通過搖號競得，成交價13.32億元，成交樓面價為30346元/平方米，溢價率高達9.66%

該項目就是同濟蟠龍里，房地聯動價65000元，其產品與17-05地塊相似，也是高層住宅，地塊容積率2.0，建筑高度約56米，規劃指標也相近，故17-05地塊住宅項目的未來市場售價可參考同濟蟠龍里項目（18-01地塊）。

該板塊近幾年在建樓盤約8個，這些項目原房地聯動價區間在60000元/平方米-69500元/平方米不等（詳見附圖）。

17-05地塊周邊配套：

教育資源，周邊有公辦學校，實驗蟠文幼兒園、徐涇第一小學、徐涇中學；民辦教育設施有世外學校（幼兒園至高中）、愛菊幼兒園等。

另外，板塊內還規劃了崧澤高架北側20-10地塊九年一貫制學校，其位于徐涇鎮崧澤高架、蟠秀路西北，目前前期工作正在加速推進中，該學校很可能委托上海中學管理（具體以政府公告為準，本文解讀僅供參考）。

具體分析請查閱延伸閱讀：

重磅，崧澤高架北側20-10地塊九年一貫制學校新建項目啟動招標

商業設施，地塊周邊有蟠龍新天地、首位奧特萊斯、龍湖虹橋天街購物中心等。

交通配套，17-05地塊東側為2號線蟠祥路國家會計學院站，去年10月該站點已建成通車；地塊北側有17號線蟠龍路站，是正宗的雙軌交樓盤。

另外，根據該地塊出讓文件規定，蟠和路（徐民東路-蟠中路）預計26年5月份竣工，26年7月份通車；北側會恒路（蟠龍路-華徐公路）預計27年12月份竣工，預計28年3月份通車；徐民東路（蟠和路-蟠龍路）待申通地鐵做完地鐵出入口后騰退，預計27年5月份通車。

公園綠地，地塊出讓文件規定，由本項目開發商出資建設控規編號17-01部分綠地及17-04公共綠地，面積約10437平方米（以實測為準），建設標準不低于1000元/平方米。

開發商背景：

浙江寶業房地產集團為寶業集團旗下公司。寶業集團創建于1974年，2003年在香港聯交所主板上市，主營建筑工業化研發制造、建筑施工和綠色科技房產開發三大業務。

先后打造了紹興四季園、新橋風情、大坂綠園，上海愛多邦、活力天地、活力天境，杭州鳳樾上筑，麗水溪山樾府等一系列“百年宅”項目。

本次公示期限為2026年01月16日至2026年01月25日。

收集意見截止日期為2026年02月01日。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準。）

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來源：青浦區政府網、上海土地市場等
編制：大青浦房談