2025年上海二手房市場：剛需需求表現如何？

在過去的2025年上海二手房共計網簽成交量超過25萬套，不知道對于這個數字大家有什么感想，其實不管是回顧以往的幾年還是對于現在剛剛開始的2026年，去年全年二手房網簽成交量超過25萬套這個數據，說實話確實很剛需。

特別是現在住房不炒的大環境下，不敢說百分百，但也幾乎不會有人在炒房了吧，在網上看到也有人講這是限購放松后的以價換量，首先我們要知道現在房價比之前便宜不少，這是現實也是事實，這個并沒有什么爭議。

如果按照上海現在的房價，不說對比全國關注度比較高的一二線城市了，就拿上海周邊城市來講，按照高峰期對比現在的房價，上海二手房的房價跌幅有周邊其他城市高嗎？

如果按照這個邏輯，那么只要是房價跌幅高的城市豈不是都可以以價換量了？

顯然不是這樣的，特別從2016年過后，環滬周邊的很多城市迎來新房熱，全國很多地方都有人來到上海周邊買房，這些年過去特別是有些新房交付后的小區，現在二手房成交價是當初新房價格的一半左右，這些小區并不在少數，為什么這些地方房價降的更厲害，反而沒有網上很多人口中說的以價換量。

證明這些地方房子不是很剛需，之前都是投資客扎堆的地方，現在的情況我們也都是能想象到，不要覺得買房“剛需”這兩個字是偽命題，那是對于沒有需求的朋友來講，如果是有需求并且預算足夠的情況下，房子不僅是生活中的“剛需”也是生活質量的一種享受。

2026年年初和朋友們聊到2025年房價的時候，最大的感觸就是，7月份開始，很多二手房掛牌的業主降價幅度比上半年要大很多，就是我們常講到的議價空間開始松動了，主要原因還是同板塊和同小區可對比的房源比較多。

特別是中內環總價400萬以內的二手房，依然是成交量的主力軍，就是大家口中常說的“老破小”，也是之前很多自媒體唱衰上海樓市的第一站，但是成交量是不會騙人，現實也確實讓很多唱衰上海樓市的人打臉。

因為很多人有一個誤區，就是一直認為房價下跌就不能買房了，那么在2016年全國樓市普漲之前的時候，很多人沒有下手，在后面幾年的房價頂峰上車的時候，現在又跌落到什么時候了？

因為沒有人能夠預測未來的樓市到底如何......

在以往很多人觀念里，大部分人的心態都是買漲不買跌，可是現在房價確實比之前便宜了不少，難道現在買房的人都是明知山有虎，偏向虎山行嗎？

就打個最簡單的比方，去年這個時候很多人在上海看房，有些小區400萬左右的房子咬咬牙也能上車，但是怕后期壓力大一直在觀望，現在300萬出頭就可以上車了，如果是剛需的朋友，必然肯定是一件好事，有人說那為什么不再等一年，萬一房價還要便宜呢？

這就是剛需自住和投資客的不同，之前很多投資客又不自住，考慮的是后期漲跌的收益，雖然前些年很多人在房價高點買入的決策都栽了跟頭。

但是剛需的朋友，什么時候買房合適，那就是有需求并且在預算足夠的情況下，不管什么時候都是好時機，這一點上海2025年全年超25萬套的二手房成交量就足以證明了，因為數據不會騙人！