湖北
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說曹操，曹操到。
去年12月19日，京城樓花發布《中建智地，慢了下來》一文，稱中建智地拿下太陽宮0627地塊兩月余沒動靜，引起了諸多關注。
大概的內容是，由于0627地塊緊鄰雙地鐵，設計復雜，它在打磨方案，慢工出細活。
最近，0627地塊有了新消息，披露了開發進度條。
2025年最后一天，它的項目公司北京興曜房地產開發有限公司，連發兩則招標計劃，有關施工總承包、監理。2026年1月5日，又發出了設計招標計劃。
這三份招標，至少傳遞出3個關鍵信息：
1、有關是否合作開發問題
興曜地產成立于2025年12月26日，注冊資本5000萬元，法人樊飛軍，為中建一局副總經理，中建智地黨委書記、董事長。
穿透股權，它的唯一股東為中建智地。
太陽宮0627地塊，是2025年北京土拍的溢價之王，中建智地以43.145億元奪下，溢價39.18%，拋去商業之后，住宅樓面價約9.5萬元/平米。
土拍結束后，有消息傳出，中建智地和京投發展探討過合作開發意向。后者在TOD開發有經驗。
至少從目前來看，0627地塊依然是由中建智地一家進行開發。
前不久，中建智地與越秀地產在朝陽區璞樾和紫京宸園合作上，出現了嫌隙。（詳見《舉報越秀，中建智地放出狠話》）
合伙生意不好干。這次，中建智地會愈發謹慎。（詳見《中建智地，開始小心翼翼》）
2、有關建安成本問題
招標計劃顯示，0627地塊的總建筑規模約81185.14平方米，地上建筑規模約50561.68平方米，地下建筑規模約30623.46平方米。
依照北京建安成本計算，地上約5000元/平米，地下約4000元/平米，商業地產會比住宅高一些。
如果0627地塊按總建筑面積大致測算，每平米建安成本約6500元/平米。
花姐拿紫京宸園的招標計劃舉例。
它當時的投資估算為10.7783億元，總建面215,565平方米，地上建面141,126平方米，地下建面74,439平方米，合每平米建安成本約5000元/平米。
這表明，太陽宮0627地塊的建安成本，比紫京宸園高出30%。
這些高出的建安成本，大概是須建商業地產——地上0.74萬平米和地下0.55平米，以及地鐵17號線、10號線站廳連通。
3、有關啟動時間問題
0627地塊三份招標計劃顯示，施工總承包和監理的正式招標公告，將于2026年1月31日發布；方案設計招標的發布時間，為2026年02月05日至2026年02月12日 。
這意味著，0617地塊的方案設計中標，至少要到2月底至3月初。然后是公示報規圖、反饋意見等。
花姐推測，如果一切順利，0627地塊的開盤時間，最快也要到4月底，距離拿地至少7個月。而北京宸園和紫京宸園的這個時間，在4-5個月。
在這三份招標計劃曝光背后，中建智地須直面兩個問題：
一、在地鐵退線下，如何造好房子？
為什么中建智地在太陽宮地塊放慢了腳步？
它有個幸福煩惱，離地鐵太近了，緊挨地鐵10號線和17號線換乘的太陽宮站。
在0627地塊的東南面，地鐵17號線整個穿過。更為關鍵的是，地鐵外軌中心線，在用地紅線內6-11米處。(詳見《北京三環王炸地塊，隱秘的退線》
根據土拍文件，地塊內擬建設的敏感建筑，退17號線外軌中心線約30米。這意味著，敏感建筑距離東南向用地紅線，實際退線達到36-41米。
假如這塊地以平均退線寬38.5米、長177米計算，扣除邊角料，它的退線面積為0.68萬平米，約占0627地塊1.95萬平米占地面積的35%。
簡而言之，0627地塊的住宅實際容積率要上浮30%，從原來的2.6，飆升至3.38。
這么高的容積率，恐怕創造了近幾年北京供地之最。
二、做燈塔項目，如何打好一場持久戰？
太陽宮地塊還沒正式入市，但它的對手越來越多了。
前不久，朝陽區召開了2026年擬供地推介會，一份參會名單流出，至少有17位央國企地產商負責人出席。
2026年朝陽區擬推出12塊宅地，共計規劃建面共計137萬平米——純住宅約128萬平米，每個季度供應三宗。
關于0627地塊未來的競爭對手，至少有三個：
1、往東南3公里的縵合北京二期，占地10.07公頃，住宅建筑規模約22.47萬平米，容積率2.23，限高80米。此塊地規劃圖，已經公示過。
2、往東4.2公里的將臺鄉JT-629地塊，居住用地占地4.85萬平米、容積率2.5，建面12.13萬平米，限高80米，另外配建體育用地建面5萬平米。預計2026年一季度上市。
3、往東4公里的酒仙橋舊城區改造項目13地塊，住宅占地4.27萬平米，容積率2.8，規劃建面11.96萬平米，限高60米。預計2026年二季度上市。
這些地塊，不論誰入市，都可能成為0627地塊的對手。
從目前傳出的供地情況看，2026年朝陽區豪宅競爭十分激烈，購房者選擇面加大，但選房難度也增大。
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