上海樓市四大困難戶

　　上海樓市正在實現止跌回穩，二手房交易量每月都兩萬套左右。

　　房源快速去化，2026年市場會更健康。

　　也有一些局部市場不太好，新房積壓嚴重，堪稱樓市困難戶。

　　01

　　普陀桃浦

　　講個鬼故事，桃浦開發了四年，普通住宅小區一個都沒賣完。

　　2022年以來桃浦連續出讓10幅住宅用地，目前清盤的只有一個，還是一個別墅項目。

　　數據來源：房見小程序

　　潤云金茂府能賣光，一方面是產品強，低總價別墅。

　　一方面是體量不大。

　　樓盤滯銷的定義是開盤一年內去化不到90%，按這個來，桃浦普通住宅全部滯銷。

　　其實桃浦新性價比不錯，賣得不好純粹是天時地利人和一個都沒趕上。

　　距離人廣同樣10公里，新江灣11.6萬，桃浦只要8萬。

　　很多人說新江灣環境好，定海路環境不好吧，也要11.5萬。

　　其實桃浦新房8萬都賣不到，有很多都給折扣。

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　　桃浦沒趕上天時，現在是一江一河時代，靠黃浦江才有熱度。

　　桃浦規劃也好，但是智創城這種概念大家都膩了，隔壁還有智慧城，創新城，誰能分得清誰是誰。

　　黃浦江邊規劃來一個火一個，沒辦法，天時在這。

　　楊浦濱江樓盤數量多三倍，賣的也比桃浦好。

　　桃浦地利也沒趕上，一條馬路就是南大，寶山當紅辣子雞。

　　討論桃浦南大誰更有潛力沒意義了，南大就是比你便宜。

　　消費降級時代，便宜就是硬道理。

　　桃浦、南大往死里卷，整個區域都成了價格洼地，周邊二手房無一幸免。

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　　桃浦之前的標桿二手房華公館、圣都匯大降價，華公館只要4萬多。

　　天哪，這是五大新城的房價，竟然出現在外環內。

　　人和更是一塌糊涂，八九個樓盤產品設計沒有區分度。

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　　100平的三房早就過時了，現在新規住宅都是120平起。

　　你倒好，八九個樓盤都是100平三房。

　　好巧不巧，隔壁南大也差不多戶型，那賣得動才有鬼了。

　　你看潤雲金茂府弄個別墅，前四批房源認購率都超過150%，第五批認購率也超過100%。

　　這就是差異化的力量。

　　話又說回來，感謝桃浦南大吧，給了我們低價上車外環內的機會。

　　其他外環內都1000萬打底，就這里六七百萬買得到。

　　等這波集中供應期過了，市場會慢慢恢復的。

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　　02

　　楊浦濱江

　　說楊浦濱江是困難戶，會被罵的，因為現在太熱了。

　　準確的說法是，2025年10月后的楊浦濱江是困難戶。

　　數據來源：房見小程序

　　楊浦濱江迎來美團、B站、字節前后，一口氣推出了32個樓盤。

　　算上兩個歷史遺留樓盤，2021年至今楊浦濱江項目多達34個。

　　這魄力別說桃浦，連大虹橋、臨港也自愧不如。

　　大虹橋那么火，2020年到現在徐涇也才賣了24塊地。

　　技高人膽大，楊浦濱江確實厲害，連續賣光了15個樓盤。

　　目前能稱得上滯銷的，也就五六個。

　　招商三個互聯網公司，出讓30多塊地，賣光15個樓盤，這是我從業以來見過最偉大的操盤。

　　唯一不走運的是10月份后市場又下行，熱度開始下滑。

　　后續開盤的譽濱江、外灘道，體量大的中海云邸，開始不好賣了。

　　某樓盤反饋，找了鏈家也沒用，還是賣不動。

　　短期遇到點困難很正常，他們焦慮的是明年競爭更激烈，還有六個項目要上，明年還要拍地。

　　別說客戶了，有些置業顧問也記不住楊浦有哪些樓盤。

　　更可怕的是，楊浦不只有濱江，整個楊浦新房庫存來到了100萬方。

　　更更可怕的是，靜安、虹口跟楊浦同質競爭。

　　三區庫存加起來238萬方，按照單價12萬計算，需要2856億才能解套。

　　什么概念呢？去年北京新房一共賣了2600億。

　　我大上海拿出虹口、楊浦、靜安就干掉北京。

　　環二一方面為上海的發展感到開心，一方面有點擔心。

　　明年能不能賣得掉。

　　上海是時候救市了，新房賣不動影響的不只是房地產，直接影響了區域開發。

　　一江一河是核心戰略，是提升上海全球競爭力的兩大抓手之一，只能成功不能失敗。

　　別等了，現在就是最好的救市時間。

　　比如下面這個，就是因為新房賣不動耽誤了。

　　03

　　臨港新城

　　臨港就是新房賣不動，影響了開發進度。

　　很多人說招商更重要，企業也不傻，人家也想去更成熟的區域。

　　仲量聯行的調研顯示，企業選址時非常關心餐飲、商業等綜合配套。

　　住宅賣不動，人氣聚不起，一定影響企業入駐。

　　更可怕的是，住宅賣不動影響了大家信心。

　　大家沒信心，更不想去買房、去辦企業，那開發速度就更慢。

　　惡性循環。

　　結果就是區域規劃落地很慢，風口一過，再想回來搞就難了。

　　數據來源：房見小程序

　　臨港樓盤不多，但都是超級大盤，很難賣。

　　后面沒上市的地塊也很大，總庫存量上海第一，達到了248萬方。

　　按照目前的去化速度，要賣258個月。

　　對，你沒看錯，是20年。

　　臨港樓市已經不是樓市自身的問題，更多的是上海的人口增量夠不夠。

　　臨港規劃很好，雄心萬丈，2035年人口達到250萬人，GDP達到1萬億。

　　這些都需要巨大的人口增量。

　　別守著2500萬人口上限了，要在全球一線城市中競爭，就不要把人攔在外面。

　　陸鳴教授之前接受采訪說上海人口上限還沒到，東京都市圈3700萬人，比上海多得多。

　　只有城市做大了，臨港這樣的新城才有更好的機會。

　　04

　　風貌別墅

　　另一個困難戶橫跨多個區域，虹口、楊浦、靜安、黃浦都不少。

　　正是大名鼎鼎的風貌別墅。

　　風貌別墅已經是高端產品代名詞，有很多粉絲diss徐匯濱江，說楊浦濱江有風貌別墅，徐匯濱江沒有啊，誰高誰低顯而易見。

　　今天不討論楊濱徐濱，風貌別墅自身也遇到了巨大困難。

　　實在是太多了。

　　小胖看房9月份統計的數據，風貌別墅項目多達41個。

　　如果你還嫌不夠，后面至少還有16個儲備項目。

　　毛估估就57個，這誰賣得動？

　　很多項目規劃還沒出來，多少套不好算，根據多種權威說法，至少1萬套以上。

　　動輒五六千萬一套，貨值至少也得五六千億。

　　目前上市的一些項目，去化情況都不太樂觀。

　　已經交付的中海順昌玖里，也是毀譽參半。

　　以后上海市區成片成片的這種房子，是你想象的現代化都市嗎？

　　好不好有很多主觀因素，大家看看喜歡不喜歡，可以評論區留言討論。

　　需要客觀指出的是，這些產品居住上有很多問題。

　　設計初衷就不完全是迎合居住，而是要考慮到大量的文物保護要求。

　　比如樓間距，就需要符合老上海里弄建筑的道路寬度要求。

　　早期的石庫門里弄，一般主弄寬度在2.5-3.5m，支弄寬度在2.0-2.5m。

　　隨著交通工具的迭代，主弄的寬度達到6.0m以上，而支弄寬度在3.5-4.0m之間。

　　樓間距就五六米，你說能舒服嗎？

　　網上有人吐槽，風貌別墅是富人看不上，窮人住不起。

　　這種細節太多了不再展開，總之是跟真正的大別墅不太一樣，很多地方犧牲了居住體驗。

　　當然上面這么設計肯定有更大的考量，我們只是在房地產角度講講。

　　在一個普通市民角度，個人也覺得不用建這么多風貌別墅。

　　能理解保持上海文脈的想法，但是真的需要建這么多嗎。

　　黃浦靜安建就建了，很多楊浦地塊原來都是工人住的破房子，留一兩棟懷念就夠了吧。

　　而且這些房子跟上海文脈關系也不大了，原來的居民沒幾個能買回來的。

　　大部分居民都動遷去了松江、寶山。

　　看看后面怎么處理吧，眼下肯定是不好賣了。

　　上海樓市明年有望好轉，上面這些房子困難更大，不知道何時能迎來大力度救市。

　　當然也不是說上面這些房子都不能買，有些地方性價比還不錯。

　　系統性的分析，歡迎大家來到環線辦公室，參加沙龍。

　　我們一次講透。