兩部門：個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的免征增值稅

2025年12月30日，財政部、稅務總局聯合發布關于個人銷售住房增值稅政策的公告，明確自2026年1月1日起，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的免征增值稅，購買不足2年的住房對外銷售則按3%征收率全額繳納增值稅。這一政策調整不僅終結了此前差異化的區域執行標準，更以統一、明確的稅收導向，為住房交易市場注入穩定預期，成為激活居民合理住房需求、暢通房地產循環的關鍵舉措。

回溯我國個人住房增值稅政策沿革，此次新政實現了核心突破——徹底統一全國執行標準。在此之前，依據2016年出臺的財稅〔2016〕36號文，個人銷售住房增值稅政策存在顯著區域差異：除北上廣深四市外，其他地區執行“滿2年免征”政策；而北上廣深四市則對“滿2年的非普通住宅”征收差額增值稅。隨著近年來多地取消普通住宅與非普通住宅的劃分標準，原政策的適配性逐漸下降，此次兩部門以公告形式統一全國政策，消除了區域執行壁壘，讓稅收優惠覆蓋范圍實現全國統一。

“真金白銀”的稅負減免，是此次新政最直觀的民生價值。對于廣大購房者而言，增值稅作為二手房交易中的重要稅種，其減免力度直接降低了置業成本。以上海一套價值800萬元的二手住房為例，若在新政實施前被認定為非普通住宅，且房東購入價為500萬元，購房者需繳納的增值稅約為15萬元；新政實施后，只要該住房持有滿2年，這筆大額稅負即可全額免除。即便在非一線城市，一套價值200萬元的滿2年二手房，此前若需繳納3%的全額增值稅約6萬元，新政實施后也可直接減免，這對于剛需及改善型購房者而言，無疑是實實在在的減負。

更值得關注的是，新政精準瞄準了住房市場的循環堵點，為改善型需求釋放掃清了關鍵障礙。當前房地產市場中，改善型需求占比持續提升，但“賣舊買新”的置換鏈條往往受高額交易稅費制約。此前部分城市對滿2年非普通住宅的征稅政策，尤其限制了大戶型次新房的流通，導致置換需求難以有效釋放。此次新政通過全面免征滿2年住房銷售增值稅，不僅降低了二手房賣方的交易成本，更能帶動二手房源的有效供給，進而激活“賣舊買新”的置換鏈條，形成“二手房流通-改善需求釋放-新房市場提振”的良性循環。

政策細節的考量更顯溫度與務實。公告明確“2026年1月1日前，個人銷售住房涉及的增值稅尚未申報繳納的，符合本公告規定的可按本公告執行”，這一過渡性安排避免了政策銜接過程中可能出現的征管爭議，讓處于交易流程中的購房者切實享受政策紅利。同時，政策特別注明“不含個體工商戶中的一般納稅人”，精準界定了適用主體，既保障了政策的針對性，也避免了稅收征管漏洞。

從宏觀市場導向來看，此次增值稅政策調整并非孤立舉措，而是契合了“促進房地產市場平穩健康發展”的核心目標。近年來，我國房地產調控政策持續優化，從降低契稅優惠門檻到調整土地增值稅預征率，再到此次統一住房銷售增值稅標準，一系列稅收政策組合拳始終圍繞“降低交易成本、激活合理需求、暢通市場循環”展開。在房地產供求關系發生重大變化的背景下，稅收政策的精準發力能夠有效穩定市場預期，緩解購房者置業壓力，同時為房地產市場構建更加健康的流通秩序。

需要明確的是，此次新政并非“刺激樓市”的激進舉措，而是對合理住房需求的精準支持。政策通過“滿2年免征”的導向，既避免了短期投機性住房交易的過度活躍，又為長期持有、合理置換的住房交易提供便利，彰顯了“房住不炒”的底線思維。對于市場而言，政策的核心價值在于降低制度性交易成本，讓住房資源更好地匹配居民居住需求，而非推動房價波動。

隨著2026年1月1日政策實施節點的臨近，二手房市場有望迎來交易活躍度的溫和提升。對于購房者而言，清晰的稅收政策讓置業規劃更具確定性；對于房地產市場而言，暢通的置換鏈條將提升整個市場的流通效率。在一系列穩預期、降成本政策的持續發力下，房地產市場正逐步向“租購并舉、良性循環”的發展新模式靠攏，而此次個人住房增值稅政策的統一，無疑為這一轉型進程增添了關鍵助力。