樓市年度點(diǎn)評(píng)之新房篇：量縮價(jià)漲 結(jié)構(gòu)性分化依舊突出

建商品住宅成交走勢(shì)上半年穩(wěn)健，下半年疲軟格局?；?024年下半年的利好舉措，上半年平順開局，小陽春雖然兌現(xiàn)，但交易面積尚未超過70萬平方米，成色不足。7、8月份的淡季更是跌入僵局。9月份在“8.25”政策推動(dòng)下有反彈，但成交量不足60萬平方米。年末的收官更是“虎頭蛇尾”。截止到25日，全年成交只有533.78萬平方米，比24年減少23.94%

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

Point1

供應(yīng)特點(diǎn)：供應(yīng)銳減 “積分”含金量下降

截止12月25日，新建商品住宅供應(yīng)497.91萬平方米，同比減少30.63%。供應(yīng)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1

供應(yīng)節(jié)奏穩(wěn)定，高頻率少批量

今年新房投放大幅度弱化“批次”印象，傳統(tǒng)銷售季甚至每周都會(huì)有數(shù)個(gè)新盤“過會(huì)”，入市項(xiàng)目密度高，選擇余地大。

2

“以需定供”，強(qiáng)化信心和預(yù)期

這一特征在下半年尤為顯著。以往市場(chǎng)預(yù)期高，新房熱銷，一批房源投放至少百套起。但是今年一些熱賣的中高端改善項(xiàng)目投放出現(xiàn)幾十套就開盤的現(xiàn)象，目的就是為了保證“去化率”，給市場(chǎng)產(chǎn)品熱銷的印象，繼而強(qiáng)化預(yù)期，為后期開盤做鋪墊。

3

觸發(fā)積分的項(xiàng)目大幅減少，積分“含金量”下降

截止到25日，達(dá)到積分制的樓盤有28個(gè)（包括同一小區(qū)開多次盤），觸發(fā)積分制的項(xiàng)目減少。且積分的含金量開始不足，不少項(xiàng)目雖然觸發(fā)積分，但分?jǐn)?shù)不算高，且投放數(shù)量不足百套，有“人為”痕跡。

表：積分最高前十樓盤

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

4

內(nèi)中環(huán)、中外環(huán)占比提升

內(nèi)中環(huán)供應(yīng)占比達(dá)到14.36%，占比比去年提升5.29個(gè)百分點(diǎn)，另一個(gè)占比提升的是中外環(huán)，達(dá)到19.64%，比2024年提升1.50個(gè)百分點(diǎn)。主要是外環(huán)內(nèi)土地供應(yīng)有所增加，不少項(xiàng)目上半年拿地后下半年開盤，市場(chǎng)改善意愿釋放顯著。

Point2

成交特點(diǎn)：豪宅繼續(xù)獨(dú)當(dāng)一面 結(jié)構(gòu)性不平衡進(jìn)一步加深

市場(chǎng)成交持續(xù)萎縮，但依然有不少看點(diǎn)：

1

新房豪宅化傾向進(jìn)一步固化

全年成交套均總價(jià)達(dá)到了1千萬，去年套均總價(jià)932萬，似乎新房就是豪宅市場(chǎng)。套均面積達(dá)到124.54平方米，比去年增加2.64個(gè)平方。這基于改善客群不斷增加，中心區(qū)提供豐富且優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品，配合信貸優(yōu)惠政策，激發(fā)改善意愿。

2

價(jià)格繼續(xù)上行

上海新房市場(chǎng)在全國范圍內(nèi)是鶴立雞群的存在。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，11月70城房價(jià)指數(shù)同比上漲5.1%，領(lǐng)跑全國。除了新房品質(zhì)在提升，成本推動(dòng)導(dǎo)致價(jià)格上漲外，結(jié)構(gòu)性因素也是重要原因。

從成交前十榜單可以看出，榜單中出現(xiàn)4個(gè)10萬+項(xiàng)目，且排名都在前5,。此外，基于產(chǎn)品升級(jí)、價(jià)值回歸，核心地段的產(chǎn)品價(jià)格天花板在不斷抬升。比如今年出現(xiàn)高福云境，均價(jià)達(dá)到21.27萬元/平方米。露香園一期項(xiàng)目均價(jià)達(dá)到21.23萬元/平方米。

表：成交前十榜單：

數(shù)據(jù)來源：上海土地交易中心 上海中原地產(chǎn)整理

3

結(jié)構(gòu)性不平衡，外環(huán)外依舊存壓力

當(dāng)前庫存為811.55萬平方米，比2024年略有減少，但是結(jié)構(gòu)性分化依舊難以扭轉(zhuǎn)。中環(huán)內(nèi)去化周期都在12個(gè)月以內(nèi)，風(fēng)險(xiǎn)可控。但外郊環(huán)去化周期達(dá)到18個(gè)月，郊環(huán)外則達(dá)到37個(gè)月，可見外環(huán)外去化依舊面臨一定困難，仍需要政策大力支持。市場(chǎng)的熱度呈現(xiàn)點(diǎn)狀分布，雖然外環(huán)外去化有壓力，但一些板塊推出項(xiàng)目，比如寶山楊行，嘉定新城，曹路等等，推新盤市場(chǎng)承接力表現(xiàn)不錯(cuò)，甚至還有觸發(fā)積分制的項(xiàng)目。相反，中心區(qū)的項(xiàng)目也不見得都能全部銷售完畢，即便順銷一個(gè)月也不一定能賣掉1套。

4

豪宅感受到些許涼意

上海高端改善市場(chǎng)一直受到資金熱捧，但是下半年開始，豪宅去化感受到一絲風(fēng)向轉(zhuǎn)變。以往豪宅只要開盤就能全部售罄，當(dāng)前沒有全部消化完的項(xiàng)目變多。即便全部認(rèn)籌完，網(wǎng)簽速度也不快，對(duì)房企資金回籠造成壓力。此外，營銷上都做了積極應(yīng)對(duì)，比如開渠道等，以往豪宅信心足，都不愿意這么做。

Point3

后市預(yù)測(cè)：政策有望繼續(xù)寬松 成交依舊在低位盤整

年底北京迎來樓市寬松舉措，進(jìn)一步降低置業(yè)門檻，降低購房總成本。給上海、深圳這樣的一線城市帶來更多期待。從方向來看，進(jìn)一步釋放剛需和改善力量，化解結(jié)構(gòu)性不平衡風(fēng)險(xiǎn)，所以，明年政策的寬松是大概率事情。此外，今年土地成交沒有特別明顯增加，因此，明年的總體供應(yīng)還會(huì)受到牽制，這對(duì)去庫存也有積極幫助。預(yù)計(jì)明年新房成交量或繼續(xù)在當(dāng)前水平波動(dòng)運(yùn)行，但價(jià)格依舊會(huì)延續(xù)小幅上行的走勢(shì)。