豐臺(tái)樓市，庫存破萬套

每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無二的。這里是樓花網(wǎng)。

幾天前，京城樓花發(fā)布了《豐臺(tái)樓市，來了一條鯰魚》一文，一些粉絲意猶未盡。

大家希望花姐再深度剖析一下，花鄉(xiāng)0001地塊到底會(huì)出什么產(chǎn)品？豐臺(tái)樓市的現(xiàn)狀如何？

講真，于豐臺(tái)樓市而言，北京建工拿下花鄉(xiāng)0001地塊，不啻為一個(gè)深水炸彈——它的樓面價(jià)實(shí)在太低了，僅有4.2萬元/平米。

這可是北京西南三四環(huán)之間的住宅地塊：北距三環(huán)900米，南距四環(huán)600米。

它往東6公里中環(huán)悅府，樓面地價(jià)6.5萬元/平米，房?jī)r(jià)達(dá)9.28萬元/平米。

兩者同緯度，樓面價(jià)竟然相差2.3萬元/平米。

如果你覺得這個(gè)例子還不夠直觀，那就看看北京隅西頌吧——花鄉(xiāng)0001地塊西南1.3公里之外，樓面價(jià)為5萬元/平米。

四環(huán)外的北京隅西頌，比四環(huán)內(nèi)的花鄉(xiāng)0001地塊，樓面價(jià)貴了0.8萬元/平米。

有了中環(huán)悅府和北京隅西頌作參照，會(huì)發(fā)現(xiàn)花鄉(xiāng)0001地塊的性價(jià)比，真的很高。

一個(gè)靈魂拷問來了，為什么要給花鄉(xiāng)0001地塊定如此低的價(jià)格呢？

實(shí)際容積率升至2.95

花鄉(xiāng)0001地塊的素質(zhì)不錯(cuò)。

先看地段，在西南三四環(huán)之間，南距房山地鐵線花鄉(xiāng)東橋站750米，北距地鐵10號(hào)線、房山線交匯站首經(jīng)貿(mào)900米。雖不算純地鐵房，但交通也很方便。

它的大小適中，占地面積2.35萬㎡，規(guī)劃建面約5.89萬㎡，容積率2.5，限高60米。

更關(guān)鍵的是，它的地塊為長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)210米，南北長(zhǎng)110米，樓棟排起來很舒服。

但，它有兩個(gè)小弱點(diǎn)：

1、西門緊挨地鐵房山線，外軌中心線距離地塊西紅線為7.6米。按照地鐵退線規(guī)則，0001地塊的建筑須再退線7.4米。

2、在0001地塊往南，緊挨著的是0002地塊，它們的東西寬度一樣。兩塊南北相鄰地塊，權(quán)益退距至少各14米。

這兩組退線，導(dǎo)致0001地塊的實(shí)際容積率，從2.5飆升至2.95左右。

好在，它的北面是一條河與綠地，建筑可以緊挨紅線設(shè)計(jì)。

按照0001地塊的條件，花姐做了一版強(qiáng)排推測(cè)。

1、分三排設(shè)置，第一排3棟11層洋房、第二排2棟18層高層，最后一排3棟18層高層。

2、有關(guān)戶型面積段，花姐建議在100平米至130平米之間；

3、關(guān)于定價(jià)，可以參照北京隅西頌的7.85萬元/平米，做適當(dāng)讓步，賣7.5萬元/平米，縫差3.2萬元/平米。

誰受沖擊最大？

但凡地產(chǎn)從業(yè)者，都會(huì)算一筆賬——根據(jù)樓面價(jià)推算房?jī)r(jià)。

以花鄉(xiāng)0001地塊4.2萬元/平米樓面價(jià)算，即便房?jī)r(jià)賣7萬元/平米，建工集團(tuán)也是有得賺。

如果這么定價(jià)，它將沖擊一大片，像一條鯰魚，攪動(dòng)豐臺(tái)樓市。

花姐把受它沖擊的樓盤，分成三個(gè)梯隊(duì)：

第一梯隊(duì)：北京隅西頌、中建云境、中海豐和叁號(hào)院；

第二梯隊(duì)：森與天成、建發(fā)觀宸一、二期、中海公元里；

第三梯隊(duì)：京能西賢府、中建和頌九里、城建璽院和城建宸知筑。

其中，北京隅西頌受沖擊最大——靠得太近、戶型面積差異不大；中海豐和叁號(hào)院受沖擊最小，因?yàn)樽吡思兇髴粜吐肪€。

北京隅西頌是個(gè)老大難。

它在2024年10月拿地，2025年4月拿證，供應(yīng)439套房，至今網(wǎng)簽115套，網(wǎng)簽率26.2%，均價(jià)7.85萬元/平米，地價(jià)覆蓋率39.18%。

它的縫差2.85萬元/平米，利潤(rùn)是蠻可觀的。金隅嘉業(yè)一直挺住了價(jià)格。

現(xiàn)在，花鄉(xiāng)0001地塊來了，北京隅西頌該怎么辦呢？

如果降價(jià)，老業(yè)主是不會(huì)答應(yīng)的。

三大指標(biāo)透視豐臺(tái)樓市

豐臺(tái)樓市很低迷。

在2025年，豐臺(tái)賣出5宗宅地：中海麗澤叁號(hào)院、建發(fā)金茂觀宸二期，嘉棠璟樾、張郭莊6028地塊、花鄉(xiāng)0001地塊。

它們有一個(gè)共同的特點(diǎn)：底價(jià)成交。

截至20205年12月28日，花姐統(tǒng)計(jì)了豐臺(tái)主要在售19個(gè)樓盤和3塊未開盤的地塊，共計(jì)供應(yīng)套數(shù)12729套，已網(wǎng)簽4374套，待售套數(shù)8355套。

再加上一些尾盤，預(yù)計(jì)豐臺(tái)的新房庫存突破1萬套。

如何讀懂豐臺(tái)樓市，看三個(gè)指標(biāo)：網(wǎng)簽率、地價(jià)覆蓋率和縫差。

1、網(wǎng)簽率。在售19盤，平均網(wǎng)簽率40.19%。

前三位是建工熙華臺(tái)、花香壹號(hào)和建發(fā)金茂觀宸一期，分別為98%、81%和75.57%；倒數(shù)后三名是城建璽院、京能西賢府和建發(fā)金茂觀宸二期，分別為6%、12.85%和13.93%。

2、地價(jià)覆蓋率。在售17盤，平均地價(jià)覆蓋率61.61%。

排名前三的是建工熙華臺(tái)、建發(fā)金茂觀宸一期和花香壹號(hào)；倒數(shù)后三名是京能西賢府、中海公元里和中建和頌九里，分別為14.55%、21%和22.47%。

3、縫差。在售17盤，縫差最大前三位是中海麗金府、建發(fā)金茂觀宸一期、金茂璞逸豐宜，分別為4.54萬元/平米、3.87萬元/平米和3.67萬元/平米；倒數(shù)后三位是中建和頌九里、京能西賢府和中海公元里，分別為0.57、1.09和1.24。

從這三大指標(biāo)綜合來看，熙華臺(tái)、觀宸一期、花香壹號(hào)、金茂璞逸豐宜是最大的贏家；中海麗金府的價(jià)格最堅(jiān)挺；最悲催的是中建和頌九里、京能西賢府和中海公元里。

如何攪動(dòng)豐臺(tái)樓市，放出花鄉(xiāng)0001地塊，讓人們對(duì)豐臺(tái)房?jī)r(jià)有了新的認(rèn)識(shí)。