上海有些房子，確實不著急賣了

　　樓市越逼近底部，房東心態(tài)越保守，甚至生出了強烈的“賭徒心態(tài)”。

　　“明年市場就能企穩(wěn)，我為啥要賣在黎明前？”

　　“再扛一扛，只要不下牌桌，跌的都能漲回來。”

　　最近和多位房東交流，類似的話聽了不下五遍。

　　某種程度上說，這種堅守不無道理。

　　我也認為，上海有些房子確實不著急賣了。

　　這些房子，或許真的不急著賣

　　熊市三年多，上海各區(qū)房價都經(jīng)歷了一波深度回調(diào)。

　　有些房子已經(jīng)跌到2015年的水平，確實沒有急售的必要。

　　第一種，租售比超過3%的市區(qū)老破小/掛戶口學區(qū)房

　　這類產(chǎn)品是本輪樓市跌得最早，也是跌幅最深的。

　　現(xiàn)在價格已經(jīng)來到相對合理的區(qū)間。

　　比如普陀的光新三村，內(nèi)環(huán)邊上的地段，配套十分齊全。

　　現(xiàn)在2萬多的成交單價，比2015年還便宜了：

　　在租賃市場，同戶型的1房隨隨便便月租金4000塊。

　　鞍山四村第一小區(qū)，靠近三甲醫(yī)院的一梯隊學區(qū)房，租售比已經(jīng)超過4%。

　　房外房研究院統(tǒng)計關(guān)于學區(qū)溢價的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)：

　　現(xiàn)在上海絕大多數(shù)的學區(qū)老破小，已經(jīng)不存在額外溢價。

　　不少老破小的毛租金回報率已經(jīng)大于首套商貸利率。

　　這種房子，你拿著收租，比存銀行還劃算，真的沒必要賣。

　　第二種，跌到位的商住房

　　上海的商住房差不多也回到了2015年的價格，但品質(zhì)比老公房高很多。

　　只不過，商住房還沒有被大眾廣泛接受。

　　買房人都認為買商住等同于虧錢。

　　其實商住房由于貸款受限，去除了過度金融屬性。

　　如今這類產(chǎn)品在泡沫出清后，代表了房子最真實的居住價值。

　　目前上海400-600萬總價段市區(qū)商住房還是比較安全的。

　　比如普陀的高尚領(lǐng)域、香溢天地官邸、浦東的森蘭美倫等。

　　這類商住雖然目前受眾有限，但價格已充分調(diào)整，持有風險相對較低。

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　　這些房子，還是盡早脫手

　　房價下跌有兩個核心維度：

　　一個是房子本身的價值縮水，另一個是市場供需失衡導致的價格走低。

　　市場上很多房子雖然跌的很便宜了，但可能還不是盡頭。

　　比如單價看似觸底的老破大、老塔樓。

　　老破大本身總價高、流動性差，受眾一直在萎縮。

　　現(xiàn)在又被開發(fā)商精準狙擊，持有價值在持續(xù)下降。

　　這類房子會逐漸被市場邊緣化，別對反彈抱有幻想。

　　再如金山、崇明、奉賢（南橋除外）這些喪失流動性的遠郊房。

　　這些地方，本質(zhì)上和上海城區(qū)沒什么關(guān)系。

　　基本是完全內(nèi)循環(huán)的房產(chǎn)市場，但本身區(qū)域需求量又小。

　　再加上人口與產(chǎn)業(yè)雙流失，無地鐵、無規(guī)劃、無倒掛。

　　新房都賣不動，二手房更沒什么持有價值。

　　還有一類比較危險的房子，泡沫沒擠干凈的次新房。

　　不少次新房房東還沉浸在過往牛市的行情里，對自家房子“濾鏡很重”。

　　當然我不是說這類房子不好，而是這類房東看不清市場大勢。

　　樓市調(diào)整只有先跌與后跌，現(xiàn)在次新房正處于下跌通道。

　　你不認市場，不順大勢，最后只能被市場教育。

　　如果你不確定自己的房子該賣該留。

　　就從三個維度客觀評估下。

　　1）橫線對比：同環(huán)線、同品質(zhì)、同類型

　　把你房子所處的板塊跟全上海相似板塊對比。

　　例如，古美可對標大寧。

　　不僅要看單價，還要比社區(qū)品質(zhì)、物業(yè)水平、學區(qū)資源等綜合因素。

　　2）縱向?qū)Ρ龋?/strong>跌幅夠不夠深

　　把你家房子的跌幅和全上海的平均跌幅做對照。

　　如果回落15%以內(nèi)，接下來有可能會補跌，建議加速賣出。

　　如果回落比較深，像高興花園已經(jīng)回落50%，這種就很安全了。

　　3）租售比：衡量持有價值

　　目前上海平均租售比約為1.7%。

　　如果你家房子租售比很低，那就比較危險。

　　如果租售比已經(jīng)達到3%-4%，就沒必要急著拋售了。

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　　一些建議

　　1、如果真的想賣房，要果斷，切忌頓刀子割肉。

　　賣房的本質(zhì)，是用合適的價格獲得最大的曝光，找到匹配買家。

　　所以最重要的是在降價一剎那，一次性降到位，一次性曝光最大。

　　最忌諱的是你慢慢割肉，一點點降價。

　　每次小幅調(diào)價，既無法形成市場沖擊，又延長了出售周期。

　　最終身心俱疲，價格也沒賣高。

　　之前有位上海綠城的房東，賣房賣了三年，房價從1100萬降到800萬。

　　房東損失了300萬差價不算，三年來沒睡過一天好覺。

　　你以為你鈍刀子能覓得有緣人，其實煎熬的是你自己。

　　2、就算著急賣房，也不要無腦降價。

　　一個板塊的價格體系，其實都是由第一個降價的人擊穿的。

　　比如我們之前賣過浦江鎮(zhèn)某小區(qū)，業(yè)主心態(tài)是600萬，出價550萬不甘心賣，直到鄰居那套房突然以490萬成交，整個板塊心理防線瞬間瓦解。

　　大中介機構(gòu)會迅速抓住這個突破口，拿你的低價案例去壓其他業(yè)主的價。

　　這種多米諾骨牌一旦啟動，價格會一路下行。

　　所以定價要精準，別因為你這一套砸盤的，帶崩了一整個板塊。

　　3、別全信中介的話，自己要懂市場。

　　房東在大中介那聽不到什么真話的。

　　如果你是2015-2025年的房子，你多去看四代宅的新房，感受下競品的優(yōu)勢，知道自己的房子差距在哪里。

　　如果你是2005-2015年的房子，你去看看大寧靜安府、光新寶華城市之星等小區(qū)的成交走勢，了解這類房子的市場行情。

　　賣房這件事，不說你事事躬身力行，但起碼對市場要有一個清晰的認知。

　　最后

　　其實房東的“賭徒心態(tài)”，也是人性使然。

　　人們總是傾向于相信損失是暫時的，反彈是必然的。

　　但在房地產(chǎn)市場，趨勢的力量遠大于個人的僥幸心理。

　　有些房子，跌出性價比了，可以堅守。

　　有些房子，未來要跌，或者已經(jīng)被市場邊緣化，就該果斷止損。

　　市場不會同情賭徒，只會獎勵那些在混沌中保持清醒的人。

　　注：該篇文章僅代表個人見解，不構(gòu)成交易建議。