于海青：為何說從二線降到三線的廣東中山令人特關注又特揪心？

#海青點評#對于中山這座城市，大家不陌生，這是當年廣東四小虎之一，所以那個時期的中山民營企業還是非常亮眼，特別是在改革開放階段，出現了很多優秀的企業，也曾經引領潮流。特別是在電子行業，培養出了很多行業巨頭，但是到今天卻變得有一些默默無聞。當然，因為粵港澳大灣區的明星城市太多了，所以，自然而然會被那些光芒所掩蓋，但落到三線城市還是讓人有些難以理解，畢竟也是一個特別有底子的城市，而且文化底蘊深厚，也是孫中山先生的故鄉。去年排名在中國二線城市的第二十四名，但是如今已經到了三線城市的第三名。對于這種變化，不得不說讓人特別關注又特別揪心，因為中山在粵港澳大灣區中的位置相當好，特別是馬鞍島這個位置，而且又有了深中通道的加持。本應該快馬加鞭，但名次下滑，不得不讓人感到有一些意外。其實在前幾年的分析過程中，那個時候我發表過一些言論，也拍過短視頻，當時覺得深中通道開通之后，真正受益的可能不是中山，應該是江門，因為江門有大量的成片土地，更適合深圳的一些企業投資。江門這些年之所以GDP上去了，就是因為城市面積足夠大。珠江西岸很多城市擁有零散地片多，但缺少江門這種成片地塊，有了這些資源，自然而然就能吸引超大企業。還有就是交通設施改變，讓江門有了大踏步的提升。

相對于江門來講，中山在土地面積上吃虧了，然而在城市品牌知名度上又不如隔壁的珠海，畢竟珠海是特區，而且靠著澳門，更緊鄰廣東琴澳深度合作區，從新區的規格來講，翠亨新區的優勢沒那么大了。所以在珠江西岸吸引人有點難，前些年對深中通道寄予厚望，但深中通道開通之后，這里成了最好的過道，因此很難將人留住。不僅給后邊的江門帶來了機會，而且給廣州萬頃沙、橫瀝帶來了新機會。畢竟廣州與深圳的連接契合點更多，在廣州的任何一個地方，只要坐地鐵到了橫瀝站，那么就可以坐到深圳前海灣的大巴，一個小時，25塊錢，這種交通方式讓廣州南沙與深圳前海緊緊相連，于是讓廣州與深圳通勤的人感到極其方便，所以很多想在馬鞍島買房的人會逐步投資到南沙，那么中山翠亨新區將會成為后選。畢竟從城市配套方面還比不了南沙，如此一來就尷尬了。

且不說在全國的排名，我們再看看中山在廣東所處的位置，目前排在第八名，關鍵是排在珠海與江門之后，其實這三座城市當年是一家，就是當年的香山縣，后來分家了。其實這三座城市最應該融合發展，因為文化相通，而且也是緊緊連在了一起。前幾年中山和惠州還在各個層面進行競爭，但現在已經被第五名的惠州甩開了。當然，說到這個地方，有一個問題不能不提，就是中山的面積還是有些太小，遠遠比不上惠州和江門。中山曾經特別有競爭力的行業，如今也沒那么強悍了，這些都制約了中山的發展。雖然如今粵港澳大灣區的發展重點在黃金內灣，中山也處在一個極其有利的位置，但排名下滑，說明產業動力不足，不僅很難守住原有的固有份額，而且會被其他城市所蠶食，交通便捷是好事，但有的時候對別人是好事，對自己的城市未必都是好事，因為會造成分流。

深中通道建設之初，當時的中山希望更多的深圳人來中山，但事實卻是很多中山人去了深圳，在那邊買房工作生活。因此，充分說明一點，一座城市的發展不能依靠好鄰居。即使鄰居再強，其實外溢資源還是有限。當然，有的時候也有特例，比如說深圳和東莞的關系，但前提是東莞自身也很強，所以它能接著住。還有就是這八年與中山壓寶房地產有關，因為那個時候對于深中通道的期望太高，很多人都覺得深中通道開通之后，對于中山的房價將會帶來絕對的利好，但事實并非如此。大家可以看一下馬鞍島，如今的房價和幾年前的房價對比，就會有一些莫名感慨，在那個時期最高點達到了28,000到30,000，但今天也就一萬多塊錢了。很多人被套住了，因為沒有看透這一片房子的本質。有的時候位置很重要，但是配套更重要，當配套沒有徹底完善的時候，房子不可能起來，如果早透支了房價，那么所帶來的就是長期套牢。

當然，廣州地鐵18號線的延長線，開通之后可能對這一片的房地產有拉動，但想回到曾經的高點基本不太可能了，這也不是中山馬鞍島的問題，而是整個房地產的行情基本都屬于這種狀況。所以說任何一座城市發展必須要有新興產業，必須依靠新質生產力，重視科技創新，因為這些產業發展了，才能吸引高端人才，才能支撐這個片區，否則房價就會一直降。當然，馬鞍島的產業布局很好，也非常有吸引力，而且規劃的也非常合理，但畢竟需要很長一段時間。除了絕對的剛需，對于很多投資者來講，珠江西岸有太多可以選擇的地方，所以這些都會對中山產生影響。畢竟珠江西岸的這些城市都在緊鑼密鼓向前推進，在這個階段還要看城市的綜合實力。所以說對中山的高質量發展提出了嚴峻考驗，也到了守正創新的關鍵時刻，否則名次估計還會降。雖然讓人遺憾，但更多的是無奈。#數字內容生產者##活著就是為了擺渡#