廠房被征收，承租人也能獲補(bǔ)償？圣運(yùn)律師代理保障承租人合法權(quán)益！

1

基本案情：

廠房突遇征收，承租人權(quán)益誰(shuí)來(lái)保障？

在佛山市順德區(qū)，何先生（化名）租賃了一處工業(yè)廠房，用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。然而，2021年，該廠房所在區(qū)域被納入當(dāng)?shù)卮寮?jí)工業(yè)園升級(jí)改造項(xiàng)目的征收范圍。何先生并未見(jiàn)到法定的正式征收文件，卻突然收到當(dāng)?shù)貓?zhí)法部門下發(fā)的《限期搬遷清理通知》，要求其限期搬離。更令何先生不解和擔(dān)憂的是，從始至終，征收部門均未就廠房搬遷對(duì)其本人給予任何形式的安置補(bǔ)償。

何先生認(rèn)為，自己作為廠房的合法承租人，因征收行為導(dǎo)致了搬遷成本、停產(chǎn)停業(yè)等一系列實(shí)際損失，理應(yīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償。在與征收方溝通無(wú)果后，何先生委托了北京圣運(yùn)律師事務(wù)所的律師團(tuán)隊(duì)（下稱“圣運(yùn)律師”）幫助維權(quán)。圣運(yùn)律師介入后，指導(dǎo)何先生向佛山市順德區(qū)人民政府（被申請(qǐng)人）正式提交了《安置補(bǔ)償申請(qǐng)書(shū)》，要求其依法履行補(bǔ)償職責(zé)。但區(qū)政府收到申請(qǐng)后，僅簡(jiǎn)單地將申請(qǐng)材料轉(zhuǎn)交給了屬地鎮(zhèn)政府處理，并未直接對(duì)何先生的補(bǔ)償請(qǐng)求作出處理。何先生及圣運(yùn)律師認(rèn)為，區(qū)政府的這一行為構(gòu)成了行政不作為，遂向佛山市人民政府提起了行政復(fù)議。

2

案件焦點(diǎn)與維權(quán)過(guò)程：

承租人是否具有復(fù)議資格？政府轉(zhuǎn)交材料是否算履職？

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)高度集中，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

焦點(diǎn)一

廠房承租人是否具備提起行政復(fù)議的主體資格？

被申請(qǐng)人（區(qū)政府）在答辯中提出，何先生僅是承租人，并非廠房所有權(quán)人。根據(jù)相關(guān)法律，地上房屋補(bǔ)償?shù)膶?duì)象主要是所有權(quán)人。承租人的損失應(yīng)屬于其與出租人之間的民事合同糾紛范疇，需要通過(guò)民事訴訟解決，其與政府的征收補(bǔ)償行為沒(méi)有直接的利害關(guān)系，因此不具備提起行政復(fù)議的資格。這成為了阻礙何先生維權(quán)道路上的第一道“法律門檻”。

焦點(diǎn)二

區(qū)政府將申請(qǐng)轉(zhuǎn)交鎮(zhèn)政府處理，是否算履行了法定職責(zé)？

區(qū)政府主張，其已就整體征收補(bǔ)償事宜與廠房所有權(quán)人簽訂了《廠房搬遷補(bǔ)償協(xié)議》，協(xié)議中約定的總補(bǔ)償款已涵蓋了包括設(shè)備搬遷、解約補(bǔ)償?shù)仍趦?nèi)的全部損失。因此，區(qū)政府認(rèn)為自己已履行完畢補(bǔ)償安置職責(zé)。對(duì)于何先生的申請(qǐng)，其轉(zhuǎn)交屬地鎮(zhèn)政府跟進(jìn)處理并給予答復(fù)，程序上已盡責(zé)。何先生的補(bǔ)償問(wèn)題，應(yīng)依據(jù)其與出租人的租賃合同，自行協(xié)商或通過(guò)民事訴訟解決。

圣運(yùn)律師的維權(quán)策略與突破：

面對(duì)對(duì)方提出的程序性抗辯，圣運(yùn)律師并未被難倒。他們深入研究案情和相關(guān)法律法規(guī)，在復(fù)議申請(qǐng)及代理意見(jiàn)中進(jìn)行了有力駁斥：

· 針對(duì)資格問(wèn)題：圣運(yùn)律師指出，根據(jù)《土地管理法》及地方征收補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定，因征收造成的搬遷費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，其補(bǔ)償對(duì)象和權(quán)利主體并不僅限于所有權(quán)人。作為廠房的實(shí)際占有、使用人，承租人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)因征收而直接中斷，產(chǎn)生了確定的、獨(dú)立的損失。這種損失補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)是法定的，征收方有義務(wù)直接向承租人進(jìn)行補(bǔ)償。因此，承租人與征收補(bǔ)償行為存在直接的利害關(guān)系，完全具備申請(qǐng)行政復(fù)議和提起行政訴訟的主體資格。

· 針對(duì)履職問(wèn)題：圣運(yùn)律師強(qiáng)調(diào)，行政機(jī)關(guān)履行法定職責(zé)不能流于形式。區(qū)政府簡(jiǎn)單地將申請(qǐng)材料“一轉(zhuǎn)了之”，并未對(duì)何先生提出的具體補(bǔ)償請(qǐng)求進(jìn)行實(shí)體審查和處理，也未組織評(píng)估或嘗試與何先生協(xié)商補(bǔ)償事宜，屬于典型的行政不作為。政府與所有權(quán)人簽訂的協(xié)議，不能單方面免除其對(duì)承租人應(yīng)負(fù)的法定補(bǔ)償義務(wù)。將行政補(bǔ)償責(zé)任推向民事合同糾紛，實(shí)質(zhì)上是逃避法定職責(zé)。

3

律師說(shuō)法：圣運(yùn)律師以專業(yè)法律見(jiàn)解，破解征收補(bǔ)償“隱形門檻”

圣運(yùn)拆遷律師團(tuán)隊(duì)在代理此類案件時(shí)發(fā)現(xiàn)，一些地方在征收實(shí)踐中，常常存在“重產(chǎn)權(quán)、輕使用權(quán)”的傾向，習(xí)慣于只與產(chǎn)權(quán)人“一攬子”解決補(bǔ)償問(wèn)題，而忽視了實(shí)際使用人（承租人）的合法權(quán)益，或者簡(jiǎn)單地將矛盾推向民事租賃關(guān)系。本案中，佛山市政府行政復(fù)議機(jī)關(guān)的支持決定，有力地糾正了這種不當(dāng)做法。

行政復(fù)議機(jī)關(guān)在決定中明確采納了圣運(yùn)律師的核心觀點(diǎn)：

1. 認(rèn)可了承租人的復(fù)議主體資格：明確指出承租人因征收可能獲得搬遷、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，該權(quán)利受征收行為影響，故承租人與補(bǔ)償行為有利害關(guān)系。

2. 認(rèn)定區(qū)政府行為構(gòu)成不作為：指出區(qū)政府僅轉(zhuǎn)交材料而未實(shí)質(zhì)處理申請(qǐng)，且其與產(chǎn)權(quán)人的協(xié)議不能替代對(duì)承租人的補(bǔ)償義務(wù)，將行政補(bǔ)償轉(zhuǎn)化為民事債務(wù)沒(méi)有法律依據(jù)。

3. 責(zé)令區(qū)政府限期履行補(bǔ)償職責(zé)：最終決定責(zé)令順德區(qū)人民政府在限期內(nèi)，必須就何先生的廠房搬遷事宜，與其簽訂補(bǔ)償協(xié)議或作出補(bǔ)償決定，明確了政府負(fù)有對(duì)承租人進(jìn)行直接補(bǔ)償?shù)姆ǘㄘ?zé)任。

圣運(yùn)律師王有銀提示，廣大承租人在遇到類似征收情況時(shí)，應(yīng)意識(shí)到自己享有獨(dú)立的補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)。如果征收方拒絕溝通或補(bǔ)償，應(yīng)像本案當(dāng)事人一樣，及時(shí)尋求專業(yè)法律幫助，通過(guò)申請(qǐng)履行職責(zé)、行政復(fù)議乃至行政訴訟等法律途徑，積極維護(hù)自身在搬遷費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等方面的合法權(quán)益。

圣運(yùn)律師團(tuán)隊(duì)?wèi){借其對(duì)征收法律政策的深刻理解和豐富的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，能夠精準(zhǔn)把握案件核心，有效破解程序障礙，為當(dāng)事人爭(zhēng)取公平合理的補(bǔ)償結(jié)果。本案的成功，不僅維護(hù)了委托人的切身利益，也為同類案件中承租人權(quán)益的保障提供了積極的參照。

文章 | 圣運(yùn)律師 | 視覺(jué) 編輯 | 圣運(yùn)律師