距示范區線站300米，鳳溪“城中村”首幅普通商品房地塊方案公示

內容摘要：鳳溪社區“城中村”首幅普通商品房住宅地塊方案公示，容積率2.5，高層住宅，距示范區線鳳溪站僅300米。

好消息，鳳溪社區“城中村”首幅普通商品房住宅地塊方案公示。

近日，青浦區華新鎮QPS6-0201單元29-06地塊項目方案設計正式公示。

29-06地塊位于青浦區華新鎮，東至楊字宇港，南至北青公路，西至新木橋路，北至南敘路，板塊上隸屬于該鎮鳳溪社區單元“城中村”改造地塊。

本月6日，青浦區華新鎮QPS6-0201單元29-06地塊（城中村改造項目）國有土地使用權協議出讓公示（滬青協示字（2025）第4號）正式發布，中交新鳳溪(上海)城市建設發展有限公司以72803.00萬元（約7.28億元）拿下該普通商品房住宅地塊，出讓年限70年，容積率2.5，成交樓面價為1.95萬元/平方米。

這意味著，鳳溪社區“城中村”改造項目在經歷兩年多征收工作后，終于迎來首幅普通商品房住宅地塊出讓，這也是該“城中村”改造項目第二幅經營性土地出讓

今年5月，中交新鳳溪(上海)城市建設發展有限公司以總價約1.3億元摘得鳳溪社區“城中村”改造項目首幅經營性地塊，即11-10地塊、13-05地塊、14-05地塊（詳見附圖），受讓面積為30585.83平方米（約合45.88畝），用地性質為科研設計用地。

29-06地塊也是整個鳳溪社區單元第二幅正式開發的普通商品房住宅地塊

2022年12月，廣東中交城市投資發展有限公司以零溢價、總價48.76億元摘得位于鳳溪社區單元北部新鳳南路西側16-05、16-06、17-02、18-03組合地塊。其中，16-05、17-02、18-03為普通商品房用地（鳳啟虹橋），16-06地塊為社區商業用地。成交樓面價約為2.15萬元/平方米。

29-06地塊占地14933.91平方米，用地性質為三類住宅組團用地，將規劃建設高層住宅社區，29-06地塊具體規劃控制性指標如下：

• 建筑高度：最高建筑73.5米
• 建筑層數：地上最多23層，地下1層
• 建筑工程性質：住宅
• 建筑用地面積：14933.91平方米
• 總建筑面積：60847.45平方米
• 地上建筑面積：48389.45平方米
• 地下建筑面積：12458.00平方米
• 計容面積：37334.77平方米
• 容積率：2.50
• 建筑密度：71.88%（其中二層密度21.98%）
• 綠地率：35.00%
• 集中綠地率：10.00%

鳳溪“城中村”項目效果圖

功能分布上，29-06地塊范圍類似菱形，整個項目建筑基本以地塊四角邊緣布局，地塊中央留出大面積集中活動空間和綠化。

占地及建筑體量，規劃用地面積14933.91平方米（約22畝），總建筑面積60847.45平方米，其中地上建筑面積48389.45平方米，地下建筑面積12458.00平方米。

出入口，公示圖則顯示，29-06地塊住宅項目一共設置了2處出入口，其中一處位于南敘路，為車行出入口；一處規劃于新木橋路，為小區出入口兼消防出入口。

住宅棟數，該項目共規劃了4棟住宅樓。即1、2、3、4號住宅樓。

住宅樓層/建筑高度，該項目建筑地上最高為23層地下一層。其中，西側的1號住宅樓最高，為地上23層地下一層，建筑高度73.5米，其首層、二層為配套，含健身點、物業等。

2、4號住宅樓均為地上22層地下一層，建筑高度69.9米，其中2號樓首層配套有養老活動室、生活服務點、智能末端配送、治安等功能。

3號住宅樓為地上18層地下一層，建筑高度為55.6米，是4棟住宅樓中最低的，所以該地塊整個建筑天際線會呈現北低南高的“另類”設計（常規做法，通常為北高南低，不知道該項目這樣設計是出于什么考慮，或許是兼顧了項目北側地塊的采光？）。

另外，3號住宅樓北側規劃了架空停車庫。

交付標準，該項目為100%全裝修交付，根據協議出讓規定，項目全裝修商品住宅裝修價格（集采價）不低于2000元/平方米。

停車位，該項目按停車場庫規范中三類區域標準執行，地面停車位數量不得超過總配建停車位數量的15%。即90平方米戶型以下停車位配比1.0，90-140平方米戶型停車位配比1.3，大于140平方米戶型停車位配比1.6

節能設計，協議出讓文件還要求，項目建筑應當達到不低于一星級綠色建筑標準，鼓勵提高建設標準，積極開展超低能耗建筑建設。項目應進行可再生能源太陽能光伏設計，光伏安裝面積不低于屋面面積的30%。

綠化率，項目綠地率為35%，綠化面積約5227平方米，集中綠地率 10%。

項目內配套，本地塊內設置建筑面積不少于600平方米的公共服務設施（計容）：其中：配置生活服務點建筑面積100平方米，老年活動室建筑面積200平方米，健身點建筑面積300平方米。

協議出讓規定，項目公共服務配套設施產權將無償移交華新鎮人民政府，由華新鎮運營管理。

住宅供應量，本次協議出讓公開資料，及此前調整后的片區控規中并沒有展示該地塊住宅套數。調整前，該地塊規劃住宅套數下限為256套，其對應規劃指標為容積率1.8，建筑高度40米。而該地塊調整后，也就是這次公示的地塊容積率為2.5，建筑高度為73.5米，單從這兩項指標來看，該地塊規劃套數應該有大幅提升，但規劃套數與實際單套面積及套型比都有關聯，故具體套數不詳。

目前官方早已取消房地聯動價，該板塊在建住宅項目就是也由中交開發的鳳啟虹橋，其位于鳳溪社區單元北部，房地聯動價為47000元/平方米。

我們判斷，29-06住宅地塊距上述項目出讓已時隔三年（盡管成交樓面價相較鳳啟虹橋低，這或許官方結合了征收成本而調整），另外，區位上距離示范區線鳳溪站（原徐樂北路站）直線距離僅約300米左右，其未來項目定價可能會向50000元/平方米單價靠攏（該推測僅供參考，請以項目方后續實際價格為準）。

周邊配套:

教育資源：項目周邊規劃了4所幼兒園（含現狀1所），板塊內現狀有2處鳳溪小學（詳見附圖），并將在鳳溪小學本部（上圖北側小學）北側地塊擴建初中部。

今年9月，青浦區與上海市教育科學研究院合作辦學簽約儀式舉行，區、院雙方將以青浦區鳳溪小學為基礎，升級建設為公辦九年一貫制學校，共同探索未來學校的實踐路徑。

商業設施，在示范區線鳳溪站北側，規劃了兩幅商住地塊（其中商業占比60%），根據上位規劃，示范區線沿線站點均將規劃TOD商業設施。另外，板塊沿嘉松中路也規劃了大量的商業設施，其中包括了電影院等。

鄰里中心，板塊規劃了3處鄰里中心，功能包括了菜場、衛生服務站、文化活動室等。

交通設施，項目距離示范區線鳳溪站直線距離僅約300米，通過示范區線坐兩站路就可以直達虹橋樞紐，通勤十分便利。

本次公示期限為2025年12月11日至2025年12月20日。

收集意見截止日期為2025年12月27日。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準。）

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來源：青浦區政府網等
編輯：大青浦房談