URI城市租住研究報告丨11月核心城市的租賃市場發生了哪些變化？

“一線城市數據月報”定期發布，關注政策時事熱點，從數據中識別和研究分析北上杭3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化。本期為《2025年11月住房租賃市場報告（國企定制版）》。

報告說明：關注、11月租賃市場動態，研究分析北京、上海、杭州3城住房租賃市場的關鍵趨勢和變化

*本報告數據均來自政府、企業公開數據及URI Data Bank其他額外數據需求，請后臺有償咨詢

概 覽

■宏觀政策：金融與創新雙輪驅動，精準支持住房保障與存量盤活

■地方政策：多城發力住房保障體系，租賃房源擴容、存量盤活與人才安居并舉

■土地成交：租賃住宅土地熱度回溫，北京劃撥主導保障供應，上海市場競價活躍

■個人房源：新增房源供應、租金均顯著收縮，尤其同比降幅顯著擴大

■分散式公寓：新增掛牌房源供應顯著收縮，租金持續回調，同比降幅顯著

■集中式公寓：掛牌規模穩步增長，重點城市之間公寓租金分化明顯

■項目新開：上海開業9家，市場供應多元化，杭州翻牌1家新開，北京無

■品牌動態：借勢“雙十一”營銷，長租公寓品牌加速拓展與產品創新

■REITs篇：保障房金融市場活躍，多元融資與穩定回報并進

01

政策篇

金融創新強賦能 保障安居惠民生

1

宏觀政策

金融與創新雙輪驅動，精準支持住房保障與存量盤活

11月人民銀行官宣通過專項再貸款等工具，為保障房、城中村改造提供金融支持。教育部與住建部聯合調研，推廣存量房改建學生公寓的創新模式。政策從資金供給與存量盤活兩端發力，共同完善住房保障體系，并精準服務高校學生等特定群體居住需求。

最終目標形成“保障歸保障，市場歸市場”的新發展模式，推動行業走向安全、綠色、高質量可持續發展。

2

地方政策

全國多城發力住房保障體系，租賃房源擴容、存量盤活與人才安居并舉

11月開始，全國各大城市密集推出住房租賃保障政策，核心圍繞“多渠道增供給、精準化促安居”展開。一方面通過新建、改建、收購、存量轉化等方式大規模籌集保租房與人才公寓，多個城市“十四五”期間籌建量已超十萬套（間）。另一方面，政策聚焦新市民、青年人與重點人才，通過提供租金低于市場的房源、放寬補貼條件、推出專項公寓等降低居住成本。

同時，多地探索租賃REITs、租購轉換、資金監管等機制創新，進一步推動“市場+保障”的可持續住房供應新格局。

02

土地篇

多元供地添活力 租賃市場穩擴容

11月土地熱度稍回溫，上海成交多宗配建用地

11月，上海成交5宗、共計15.8萬㎡配建租賃用地；北京成交4宗、3.8萬㎡純租賃用地；杭州成交1宗、2.5萬㎡純租賃用地。

北京劃撥主導保障供應，上海市場競價活躍

11月，北京以純租賃用地為主，多采取劃撥或協議出讓方式，由保障房中心等企業零成本獲取，突出政策性保障導向。上海則聚焦配建租賃住房用地，通過招拍掛市場化出讓，成交總價較高且部分出現溢價，顯示市場參與度活躍。杭州亦有純租賃用地劃撥案例，由區域型國企獲取。

土拍市場整體反映出核心城市正通過多樣化土地供應模式，加速租賃住房市場供給側改革。

03

市場篇

房源供需存分化 租金調整趨穩健

個人房源

新增供應表現

重點城市新增掛牌房源供應顯著收縮，同比降幅突出

11月，京滬杭三城新增房源供應環比、同比均呈現下降態勢。其中上海新增房源同比銳減50%，北京與杭州也分別下降21%和33%。

整體反映出當前租賃市場新增供應整體趨緊進入淡季，或受季節性因素及前期高基數影響。

個人房源

租金坪效表現

三大城市租賃市場租金普遍回調，同比降幅顯著擴大

11月，京滬杭三城個人房源的坪效租金環比與同比均呈下降趨勢。其中北京同比降幅最大達23%，上海與杭州也分別下降14%和20%。

這一變化反映當前核心城市租賃市場正面臨租金下行壓力，市場或已進入階段性調整期，整體租金水平較去年同期顯著回落。

分散式公寓

新增供應與租金表現

分散式公寓掛牌量加速擴張，杭州同比激增近兩倍

11月，京滬杭分散式公寓新增掛牌房間規模均實現環比與同比雙增長，顯示市場釋放量勢頭強勁。其中杭州同比增長高達191%，北京也增長62%，上海增長20%。

這一趨勢反映出在集中式供應放緩的背景下，機構化運營的分散式房源正成為滿足租賃需求、提升市場靈活性的重要補充。

核心城市分散式房源租金持續回調，同比降幅顯著

11月，京滬杭三城分散式房源坪效租金同環比均呈下降趨勢。上海、北京同比降幅均超16%，杭州也下降超10%。

這一趨勢反映盡管分散式房源掛牌量擴漲，但在需求調整、供應增加等因素影響下，租金仍面臨明顯下行壓力。

集中式公寓（含保租房）

新增供應與租金表現

三大城市集中式租賃規模穩步增長，上海同比增幅顯著

11月，京滬杭三城的集中式公寓掛牌新增房量環比微增、同比均保持正增長。其中上海同比增幅達17.4%，規模已超43萬間；杭州、北京同比分別增長11.7%和6.6%。

數據顯示，集中式公寓供應仍處于穩步擴張期，市場整體供給結構持續優化。

三大城市集中式公寓租金分化，北京環比微增、杭州同比承壓

11月，京滬杭三城集中式公寓租金表現呈現分化，總體維穩。北京租金環比微增0.2%，表現相對穩健；上海、杭州則環比微降。但從同比來看，三城租金均有所回調，其中杭州同比下降8.0%，調整幅度最為明顯。

整體看，反映出市場租金整體仍面臨一定下行壓力，而北京在供需結構支撐下展現出更強韌性。

上海集中式公寓市場供應多元化，北京、杭州無新入市項目

11月，上海新開9個項目，集中式公寓呈現區域分布廣、產品定位多元的特點。項目覆蓋8個行政區，房源規模從26間至1386間不等。租金表現分化顯著，核心區域精品項目如黃浦濱江欣景人才公寓坪效租金達6.66元/天/㎡，而外圍區域項目普遍在2-3元區間。

市場整體仍延續“多區域布局、差異化定價”的供給趨勢，滿足不同客群租賃需求。杭州新開業1家翻牌藍領公寓項目（九和路店），由杭州安居寧巢運營，北京無入市項目。

個案代表展示：

【鑫悅陽光城】

項目由21棟單體建筑組成，分為一、二、三期，整體提供2809套人才公寓及187套“城市建設者管理者之家”（共500個床位），總建筑面積達22.6萬平方米，為企業員工和一線務工人員提供高品質、便捷且安心的居住保障。

【壹間·泗涇9號公館】

項目位于松江區東北部，距地鐵9號線泗涇站約1公里、周邊分布有三湘商業廣場、匯涇商業廣場、佘山灣生活購物廣場等多個城市商業綜合體，分布上海市松江區泗涇醫院、泗涇鎮社區衛生服務中心等醫療衛生機構，交通、商業、醫療配套完善。作為上海松江區租賃住房市場的新增重點項目，致力于滿足住戶對城市便利與居住安寧的雙重需求。

04

重點品牌動態：

營銷創新拓市場 品牌迭代煥新機

借勢“雙十一”營銷，長租公寓品牌加速拓展與產品創新

11月，長租公寓市場熱度延續，活動營銷方面，部分品牌圍繞“雙十一”節日活動，推出特價房源、長租可獲租金滿減和房租優惠券等優惠吸引租客。項目動態方面，多個品牌加速推進門店開業，新店增長速度保持穩定。品牌宣傳方面，城家正式簽約北京朝陽大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店。

值得關注的是，爾家攜手無錫社會發展中心共同發起的“爾暖錫城文化引領與產業創新支持基金”成立。

在房源上新方面：

1、開投泊寓智行店開業；

2、有巢公寓松山湖萬象匯店開業；

3、寧巢九和路店開業

在品牌動作方面：

1、城家正式簽約北京朝陽大悅城瑞貝庭公寓酒店與北京通州瑞貝庭公寓酒店；

2、爾家攜手無錫社會發展中心共同發起的“爾暖錫城文化引領與產業創新支持基金”成立。

在活動營銷方面：

1、泊寓舉辦第五屆全國王者榮耀大賽總決賽在廈門開啟巔峰對決，并取得圓滿的成功；泊寓專為年輕活力社區打造的創意集市「泊博集」第一站深圳大學城百校大街站圓滿落幕；泊寓與同程攜手推出【泊友專屬福利】無論你是否住在泊寓，都可以免費領取，輕松開啟“住行無憂”的生活；

2、有巢準備雙十一專屬補貼，讓每一份選擇都獲得實實在在的溫暖回饋。

3、浦發有家成功舉辦的“三年有家·奇遇生活節”成為季度亮點。

4、寧巢公寓舉辦“熱血村BA”籃球賽事圓滿收官。

05

REITs篇

資產證券拓路徑 金融助力租賃興

保障房金融市場活躍，多元融資與穩定回報并進

11月保障性住房領域金融創新持續深化，市場化運作特征與多元化發展趨勢愈發顯著。一方面，保障房 REITs 市場表現穩健，招商蛇口、深圳安居等多只產品密集推出高比例分紅方案，既印證了底層資產優質的運營韌性，也為資本市場提供了兼具穩定性與可持續性的投資標的；另一方面，融資渠道創新多點突破，廣州落地首單數字人民幣結算 CMBS，烏魯木齊保障房 ABS 項目順利獲受理，北京保障房中心成功發行低利率公司債，多層次資本市場支持力度持續加大。

值得關注的是，"浙商 - 杭安居公租房第 1 期資產支持專項計劃"完成 4.5 億元規模發行，作為杭州市首單以公租房運維費收益權為核心底層資產的 ABS 產品，其成功落地標志著保障性租賃住房資產資本化路徑實現關鍵突破。

一系列金融創新舉措的持續推進，不僅有效拓寬了保障性住房建設運營的長期資金供給渠道，更標志著我國保障房金融支持體系正從傳統信貸主導模式，向公開市場融資、資產證券化等多元化、市場化方向深度轉型，為行業高質量發展注入持續金融動能。

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數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶