樓市一周：慣性低開(kāi) 調(diào)低翹尾行情預(yù)期

【 市 場(chǎng) 關(guān) 注 】

• 近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部建筑市場(chǎng)監(jiān)管司就《關(guān)于進(jìn)一步完善建筑市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)制持續(xù)優(yōu)化建筑市場(chǎng)環(huán)境的通知》(征求意見(jiàn)稿)公開(kāi)征求意見(jiàn)。包括強(qiáng)化建筑市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)管、夯實(shí)建筑市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體責(zé)任、嚴(yán)格注冊(cè)執(zhí)業(yè)人員管理、推動(dòng)建筑工程服務(wù)按質(zhì)擇優(yōu)、積極推進(jìn)建筑工程招標(biāo)評(píng)定分離改革、規(guī)范建筑市場(chǎng)發(fā)包承包活動(dòng)、嚴(yán)格落實(shí)工程款支付要求等九方面內(nèi)容。

• 12月3日，國(guó)務(wù)院以“深入推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)融合發(fā)展新格局”為主題，進(jìn)行第十七次專題學(xué)習(xí)。國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)在會(huì)上強(qiáng)調(diào)，要深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，把城市更新和消除安全隱患、穩(wěn)樓市等工作結(jié)合起來(lái)，扎實(shí)推進(jìn)好房子建設(shè)和房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。

• 數(shù)據(jù)顯示，11月二手房(含商業(yè))網(wǎng)簽22943套成交創(chuàng)下近7個(gè)月新高，成交暴漲29.6%，躋身年內(nèi)第三高成交月份，市場(chǎng)同步呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)分化下的溫和復(fù)蘇”特征，低總價(jià)高性價(jià)比房源成交占比上升、老破小租售比回升、二手房掛牌量高位回落，正成為這一輪新政后的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

• 據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)2025年11月二手房共計(jì)錄得5762套，環(huán)比增長(zhǎng)3.9%，同比下跌34.3%。從月度走勢(shì)來(lái)看，自2025年2月錄得低點(diǎn)后市場(chǎng)成交量已連續(xù)9個(gè)月維持在5000套以上，并于11月進(jìn)一步回升至5762套這表明深圳二手房市場(chǎng)已逐步走出最低谷，交易量進(jìn)入企穩(wěn)階段。

【 一 周 綜 述 】

上周成交繼續(xù)下行，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（12.1—12.7）新建商品住宅成交面積6.97萬(wàn)平方米，環(huán)比減少13.63%。

上周全市僅剩1個(gè)區(qū)成交面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，可見(jiàn)近期交易情緒不高。上周嘉定區(qū)有新盤(pán)入市，成交面積突破1萬(wàn)平方米。該區(qū)雖然也是傳統(tǒng)交易聚集區(qū)，但最近成交活躍度不高，經(jīng)常落后于寶山，甚至奉賢，上周表現(xiàn)算逆轉(zhuǎn)前期弱勢(shì)。閔行成交排名第二，但成交面積不到9千平方米。大浦東排名第三，成交面積只有7千多平方米。

從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，3-6萬(wàn)元/平方米的首次改善項(xiàng)目比例大幅提升。成交前十榜單中此類項(xiàng)目有4個(gè)，且有2個(gè)位于排名第一和第二。相比之下，10萬(wàn)+樓盤(pán)進(jìn)一步減少，只有2個(gè)，且排名上相對(duì)靠后。簽約量最大的是嘉定新城板塊的南山璞縵，網(wǎng)簽0.78萬(wàn)平方米，61套，均價(jià)4.67萬(wàn)元/平方米。

基于中低價(jià)位成交表現(xiàn)活躍，成交價(jià)格出現(xiàn)大幅下降，為67922元/平方米，環(huán)比下跌13.43%。也是四季度以來(lái)周度均價(jià)最低的一周。

經(jīng)過(guò)快速釋放后，上周供應(yīng)大幅下降。入市僅5個(gè)項(xiàng)目，且總供應(yīng)量?jī)H4.18萬(wàn)平方米，環(huán)比減少77.84%。從供應(yīng)量可以看出，所有樓盤(pán)入市變得謹(jǐn)慎，只有1個(gè)項(xiàng)目的推盤(pán)面積超過(guò)1萬(wàn)平方米，而最低供應(yīng)量還不及2千平方米。入市產(chǎn)品3個(gè)9萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)房，2個(gè)“5字頭”的首次改善項(xiàng)目。金虹橋板塊的天安1號(hào)是當(dāng)期供應(yīng)面積最多的項(xiàng)目，投放1.14萬(wàn)平方米，75套房源，均價(jià)為97999元/平方米。

月初成交慣例低開(kāi)，只是前期入市產(chǎn)品不多，網(wǎng)簽沒(méi)有太多延續(xù)性，導(dǎo)致成交持續(xù)下行。從網(wǎng)簽結(jié)果來(lái)看，已經(jīng)數(shù)周沒(méi)有出現(xiàn)網(wǎng)簽過(guò)百套的樓盤(pán)，體現(xiàn)當(dāng)前交易意愿不強(qiáng)烈，基于市場(chǎng)信心不足，房企推盤(pán)更趨于保守，投放量越來(lái)越少。此外，市場(chǎng)還在期待年末的一些重要會(huì)議釋放的信號(hào)，做決策的周期或拉長(zhǎng)。因此，近期除了個(gè)別網(wǎng)紅樓盤(pán)入市會(huì)有網(wǎng)簽量提升帶動(dòng)的短期脈沖行情外，大部分時(shí)間或處于低位運(yùn)行。