發改委REITs擴圍！住宿業金融通道終開通！

快訊背景：2025年12月1日，投資司發布國家發展改革委辦公廳關于印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》的通知。

此次發布標志著基礎設施REITs試點啟動五年來的最大規模行業擴圍正式落地，清單將可申報資產范圍拓展至15個行業大類。

URI觀察發現，新版清單首次將四星級及以上酒店、體育場館、超大特大城市優質商業辦公設施以及城市更新項目等消費與民生類資產明確納入體系，并對租賃住房等既有類別進行了細化與補充。

此舉旨在進一步發揮REITs盤活存量資產、拓寬權益融資渠道的關鍵作用，引導社會資本廣泛參與基礎設施與民生服務設施建設，服務實體經濟高質量發展。

國家發展改革委辦公廳關于印發《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》的通知

發改辦投資〔2025〕991號
各省、自治區、直轄市及計劃單列市、新疆生產建設兵團發展改革委，有關中央企業：

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，根據《中共中央、國務院關于推動城市高質量發展的意見》《中共中央辦公廳、國務院辦公廳關于持續推進城市更新行動的意見》以及中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發的《提振消費專項行動方案》等要求，更好發揮基礎設施領域不動產投資信托基金（以下簡稱“基礎設施REITs”）盤活存量資產、促進投資良性循環的作用，我委對基礎設施REITs發行范圍作了進一步拓展，形成了《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業范圍清單（2025年版）》（以下簡稱《清單》）。現印發給你們，請按照執行。

《清單》范圍內符合條件的項目應嚴格按照《國家發展改革委關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》（發改投資〔2024〕1014號）等常態化推薦發行階段有關政策要求進行申報。各省級發展改革部門、有關中央企業要堅持“優中選優”，嚴格把關項目質量，強化風險意識，高質量做好項目申報工作。

我委將根據新形勢新要求并結合各方面意見，適時修訂《清單》，并動態完善有關項目申報要求，更好發揮基礎設施REITs服務實體經濟發展的作用。

國家發展改革委辦公廳

2025年11月15日

基礎設施領域不動產投資信托基金

（REITs)項目行業范圍清單（2025年版）

下列15條行業領域范圍內，全國各地區符合條件的項目均可申報。

1.交通基礎設施。包括收費公路、鐵路、機場、港口項目。

2.能源基礎設施。包括風電、太陽能發電、水力發電、天然氣發電、生物質發電、核電等清潔能源項目；儲能設施項目；清潔低碳、靈活高效的燃煤發電（含熱電聯產煤電）項目；特高壓輸電項目，增量配電網、微電網、充電基礎設施項目。其中，燃煤發電項目應具備以下一項或多項條件：純凝工況最小發電出力在30%額定負荷及以下；摻燒生物質、氫、氨等低碳燃料，摻燒熱量比例不低于10%；配備大規模碳捕集利用與封存（CCUS）設備。

3.市政基礎設施。包括城鎮供水、供氣、供熱項目，以及停車場項目。

4.生態環保基礎設施。包括城鎮污水垃圾處理及資源化利用環境基礎設施、固廢危廢醫廢處理環境基礎設施、大宗固體廢棄物綜合利用基礎設施項目。

5.倉儲物流基礎設施。面向社會提供物品儲存服務并收取費用的倉庫，包括通用倉庫項目以及冷庫等專業倉庫項目。

6.園區基礎設施。位于自由貿易試驗區、國家級新區、國家級與省級開發區、戰略性新興產業集群的研發平臺、工業廠房、創業孵化器、產業加速器、產業發展服務平臺等園區基礎設施項目。其中，國家級與省級開發區以《中國開發區審核公告目錄（2018 年版）》發布名單為準，2018 年以后的開發區需取得國務院或省級人民政府的批復文件，戰略性新興產業集群以國家發展改革委公布名單為準。若納入項目底層資產的單體建筑中包含物理上不可分割、產權上歸屬于同一發起人（原始權益人）的酒店和配套底商，且占同一單體建筑面積比例不超過30%的，可納入項目底層資產。

7.新型基礎設施。包括數據中心類、人工智能基礎設施項目，5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡項目，智能交通、智慧能源、智慧城市項目。

8.租賃住房。包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目、公共租賃住房項目，由專業機構自持、不分拆單獨出售且長期用于出租的市場化租賃住房項目，以及專門為園區入駐企業提供配套服務的租賃住房項目（園區范圍與“6.園區基礎設施”的范圍要求一致）。

9.水利設施。具有供水、發電等功能的水利設施項目。

10.文化旅游基礎設施。包括自然文化遺產、國家AAAAA 級和AAAA 級旅游景區項目。在景區規劃范圍內、產權上歸屬于同一發起人（原始權益人）的配套旅游酒店可納入項目底層資產。

11.消費基礎設施。包括百貨商場、購物中心、商業街區、農貿市場等城鄉商業網點項目，家居、建材、紡織等各類消費品市場項目，保障基本民生的社區商業項目，體育場館項目，以及商旅文體健等多業態融合的商業綜合體項目。與上述消費基礎設施物理上不可分割、產權上歸屬于同一發起人（原始權益人）的酒店和商業辦公用房，可納入項目底層資產，其建筑面積占底層資產總建筑面積比例合計原則上不得超過30%，特殊情況下最高不得超過50%。四星級及以上酒店項目。

12.商業辦公設施。超大特大城市的超甲級、甲級商務樓宇項目。

13.養老設施。依法登記并在民政部門備案的養老項目。

14.城市更新設施。老舊街區、老舊廠區更新改造項目，以及涵蓋上述多種資產類型的城市更新綜合設施項目。

15.符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的其他基礎設施項目。

備注：對于租賃住房、消費基礎設施、商業辦公設施、養老設施、城市更新設施等領域項目，發起人（原始權益人）應為開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。

UR深度解讀

新版清單將住宿業多類板塊明確納入基礎設施REITs，標志著政策層面對租賃住房“服務民生、穩定投資”雙重屬性的深度認可。

這不僅為保障性租賃住房、公租房等政策性項目提供了可持續的資本循環機制，更首次明確將“由專業機構自持、長期出租的市場化租賃住房”及“園區配套租賃住房”“酒店”納入申報范圍。

實質上是鼓勵專業化、機構化的長期租賃運營模式。顯著拓寬租賃住房領域的融資與退出渠道，推動存量資產盤活，引導資本向“投、融、建、管、退”全周期閉環發展，進而提升租賃住房供給質量與運營效率，加速住房租賃市場向規范化、規模化與金融化進階。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:韓曉

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶