土拍底價成交成常態，項目去化靠產品，市場進入“理性紀元”

2025年第二十八批土地出讓于今日落幕，杭州土地市場整體表現偏冷。本次出讓的三宗地塊分別位于西湖轉塘、拱墅華豐及余杭未來科技城，均以底價成交，未進入競價環節，總建面約22.3萬方，總成交金額超29億元，平均樓面價為13228元/㎡。

土拍結果概覽

整理制作：克而瑞浙江區域

遇冷背后，是資金、地塊條件與預期的三重制約：

一是臨近年底，房企普遍面臨資金回籠與年度結算壓力，現金流偏緊，拿地節奏明顯放緩。

二是地塊自身條件存在一定特殊性，市場支撐力不足。例如，未來科技城低密地塊周邊多為高層住宅，缺乏近期價格參照，配套仍待完善；華豐地塊不僅鄰近高架、城市界面一般，還需直面板塊內四五個項目的直接競爭；另一宗位于轉塘的低密地塊，未來去化存在不確定性。

三是市場預期尚未明朗，房企對明年杭州走勢多持觀望態度，拿地決策更趨謹慎。單就低密產品來說，全市低密項目已供應激增，從300萬到3000萬級別均有大量選擇，預計明年還將有20余個同類項目入市，競爭日趨白熱化。

盡管市場整體偏冷，未來科技城地塊仍具看點。綠城此次底價摘地，有其拿地邏輯，一是借助桃源小鎮等多個項目的開發，其在城西積累了深厚的復購客群與品牌忠誠度；二是產品和品牌溢價下，價格安全墊相對充足。3.5萬/㎡的樓面成本價，雖然較板塊以往有所抬升，但基于綠城的產品力和品牌力，項目未來若以5.5元/㎡甚至6萬/㎡價格銷售，仍具備明顯的價格競爭力和利潤空間。

?所有出讓土地的IRR及利潤率測算，已第一時間上線CIRC投資決策系統，具體事宜，歡迎隨時聯系克而瑞相關對接人咨詢。

新房市場同樣理性，上周（11.17–11.23）持續回調，新增供應量有所下降，成交規模進一步收縮。

上周的商品住宅成交排行榜中，成交前三分別為臨平區的濱杭濱紛城（同備案名，成交202套，均價17000元/平米）和中建·潮閱尚境府（備案名：潮閱尚境府，成交26套，均價26214元/平米），以及富陽區的金匯·廷望（備案名：富古廷望府，成交14套，均價26735元/平米）。

上周的酒店式公寓成交排行榜中，成交前三分別為蕭山區的杭州國際辦公中心潮悅（備案名：杭州國際辦公中心南區，成交均價47920元/平米）、臨平區的理想·世紀金座（備案名：康成大廈，成交均價21607元/平米），以及蕭山區的瑰酈中心（同備案名，成交均價20884元/平米）。

新開盤方面，上周全市共16個項目推盤，整體開盤去化率約52%，僅2個項目觸發搖號，分別為濱紛城（臨平經開區）和璟逸（華豐）。

前者為濱江集團打造的跨雙地鐵站超級大盤，兼具產品、配套與價格優勢；后者前身為板塊“地王”&首個“抬板項目”，通過地上抬板設計打造了超2000㎡下沉庭院及會所，外立面四面鋁板，產品全面升級，盡管拿地成本較周邊的溪聽曉月軒高出4665元/㎡，但售價基本持平，首開均價僅約3.6萬/㎡。

其余項目均因登記人數不足而流搖，單盤去化率介于18%–61%之間。

（注：文中開盤去化率均為開盤當天數據，不含續銷）

再看數據端，呈量縮價平態勢。全市商品房成交604套，環比下跌17.7%；成交均價為31975元/㎡，環比持平。

這一態勢主要由兩方面因素導致：

一方面，整體成交規模持續收縮。從區域表現來看，僅臨平、蕭山兩區成交破百套，余杭、臨安、富陽三區成交均為兩位數，市場成交量明顯回落。

另一方面，高價區域成交占比下降，對整體均價形成一定壓制。其中，成交均價最高的蕭山區價格為37556元/㎡，環比上周最高區域下滑11.8%。

各面積段成交情況則顯示，市場基本盤穩固，改善型產品價格表現突出：

·90–140㎡面積段成交占比達55%，顯示剛需及首改需求仍為市場主力。

·200㎡以上的大戶型產品雖成交占比僅約8%，但其40356元/㎡的成交均價遠高于其他面積段，顯示出改善型產品較強的價格抗性和市場認可度。

綜合來看，當前杭州土地與新房市場均進入理性調整期。房企拿地更注重性價比、區域基本面與戰略匹配度。在政策寬松、市場未見明顯回暖的背景下，預計未來土地市場仍將以低溢價、底價成交為主流，新房市場則延續量縮價穩態勢，房企行為更趨謹慎。

本文所有觀點及圖片為克而瑞浙江區域原創內容，如需轉載請聯系克而瑞聯系人。版權所有，抄襲必究。

【以上內容僅為個人觀點，不代表所在企業觀點。】