上海這些板塊，房價觸底了

熊市三年多，上海各區房價都經歷了一波深度回調。

如今上海內環的房子都不要100萬了。

寸土寸金的市中心，涌現出大量筍盤。

難道上海房價，真的觸底了？

不同產品

雖然唱空的聲音不絕于耳，但市場數據正在回歸理性。

從我們近期的觀察來看：上海有些房子，價格已經觸底了。

1）租售比超過3%的市區老破小/掛戶口學區房

市區老破小是本輪樓市最先下跌的產品。

經過四年的深度回調，目前價格已經來到相對合理的區間。

比如普陀的光新三村，內環邊上的地段，配套十分齊全。

現在2萬多的成交單價，已經低于2015年11月的價格：

在租賃市場，同戶型的1房隨隨便便月租金4000塊。

租售比接近4%，比存銀行劃算多了。

上海的學區老破小，也可以抄底了。

房外房研究院統計關于學區溢價的數據發現：

現在上海絕大多數的學區老破小，已經不存在額外溢價。

鞍山四村第一小區，這種靠近三甲醫院的一梯隊學區房，租售比已經超過4%。

如果是未來三年要入學的家庭，像這種租售比＞4%的學區房，可以直接沖了。

2）帶精裝修的郊區聯排

上海的別墅是上海樓市相對便宜的一個品類。

橫向比，沒北京貴；縱向看，比杭州蘇州等二線城市也貴不了多少。

而別墅的裝修要比公寓更燒錢，更耗時間。

外立面石材、地暖管、電梯井、花園堆坡，隨便就是3000~5000 元/㎡的硬成本。一套200㎡聯排裝下來100萬都打不住。

樓市主跌浪時期，房東們慌不擇路賣房，精裝修別墅甚至賣出毛坯價。

等房價平穩，毛坯別墅和精裝修別墅就會有所區別。

所以在樓市下行期，趁亂撿漏一些精裝修的別墅是非常劃算的。

目前上海近郊的一些聯排別墅，價格已經很合適了：

比如青浦-合生朗廷、松江-同潤加州。

還有一些400-500萬的疊拼別墅。

比如趙巷的龍湖滟瀾山、萬科有山，都出現了撿漏機。

3）回歸居住品質的商住房

上海的商住房差不多也回到了2015年的價格，但品質比老公房高很多。

只不過，商住房還沒有被大眾廣泛接受。

買房人都認為買商住等同于虧錢。

其實商住房由于貸款受限，去除了過度金融屬性。

如今這類產品在泡沫出清后，代表了房子最真實的居住價值。

對于預算有限又想追求品質的新上海人，買商住能節約一大筆錢。

對于老上海人，從市區老破小搬到市區商住房，能大大改善居住環境。

目前上海400-600萬總價段市區商住房還是比較值得買的。

比如普陀的高尚領域、香溢天地官邸、浦東的森蘭美倫等。

圖：高尚領域

4）如果你只考慮買次新商品房，用租售比＞2%的標準去篩選。

現在安全性比較高的：價格回到2019年的市區次新房。

以及價格回到2015年底-2016年初的郊區次新房。

我們認為，市場整體見底的信號是：

全市平均租售比接近2.5%，同時按揭利率降至2.5%。

租金回報率與貸款利率達成“租購平衡”。

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不同區域

分區域來看，上海各區率先見底的板塊，我們逐一分析：

1）黃浦區

整體來看，黃浦區的房子，在這一輪樓市調整中表現還是比較堅挺的。

黃浦區的普宅，直到最近一年才猛烈優化。

目前打浦橋（南北高架西）的房子已經觸底了。

新天地/豫園部分小區，也出現了見底信號。

2）靜安區

矜貴繁華的靜安區，率先見底的板塊，江寧路、不夜城。

目前900多萬就能買到靜安內環次新三房。

大寧的部分次新小區，現在價格也很合適了。

3）長寧區

低調洋氣的長寧區，在上一輪牛市漲幅不多，泡沫較小。

如今鎮寧路北側、中山公園（如中山公寓）都來到了相對合理的區間。

虹橋開發區、古北一期、新華路、西郊、仙霞等板塊也值得關注。

西郊的疊拼別墅，公寓房的價格，別墅級的享受。

新華路的一梯隊學區房，房子雖然舊了點，但地段和面積都足夠好。

4）普陀區

上海內環內三房最低門檻在普陀、中環內四房最低門檻也在普陀。

總價低、價差梯度友好的普陀區，正在收割全上海的剛改和郊區富人。

今年上半年，普陀二手住宅網簽6899套，在市區7區里排第二，僅次于徐匯。

如今普陀的光新板塊、甘泉宜川，二手房價已經觸底。

這里的老公房租售比4%已經很普遍。

5）高校云集的楊浦區，中原板塊、新江灣城的大戶型，已經觸底了。

6）虹口區見底的板塊，魯迅公園。

7）浦東新區率先見底的是老破小扎堆的板塊。

比如陸家嘴、塘橋、楊東、濰坊、世博、南碼頭。

這些地方的老破小價格跌到位了，去化速度也很快。

7）閔行區見底的板塊，華漕、金虹橋部分小區，現在都能抄底了。

8）青浦區值得關注的抄底板塊：徐涇、趙巷。

總的來看，上海樓市本輪調整，已經進入后半程了。

部分此前深度回調的區域和房源，價格雖然還沒有明顯上漲，但繼續下行的動能已經枯竭。

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最后

目前樓市觸底反彈的先行指標，掛牌量已經連續10周下滑。

市場雖未全面反轉，但好的信號正在涌現。

當然，我非常理解買家心中的那份猶豫與觀望。

但我們也要接受，沒有人能真正買在最低點的現實。

等待底部不一定是等到那個絕對的最低價格，更多的是在等一個相對低估的區域。

如果你是剛需，且預算非常有限，在上海買不到什么好產品的情況下可以捂緊錢袋子。

若你正在置換，恭喜你你的容錯率其實是比較高的。

你要賣的房子雖然跌了，但你想買的房子可能跌得更多。

你要做的就是先加速賣掉手中的差房子，手握現金，在下一套房中把損失“省回來”。

本質上就是用劣質資產換優質資產，劣質資產和優質資產的時間周期不一致，不需要同步進行。

如果你實在拿不定主意，可以聯系我們，無論買房或賣房都能給到你專業的建議。

注：該篇文章僅代表個人見解，不構成交易建議。

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