摩根士丹利-中國房地產調查：一線城市情緒進一步走低

我們最近對超過2000名居民進行的調查顯示，一線城市房價前景較為疲弱，業主的出售計劃仍然緊迫，購房計劃仍然疲軟。買家信心較弱以及去年的高基數可能會在未來幾個月繼續導致銷售降幅擴大。

房價前景進一步惡化：受訪者對住房價格的預期在十月份明顯惡化。42%的受訪者預計未來12個月住房價格將下跌（7月份為33%），顯示潛在購房者對價格前景明顯減弱。特別是一線城市自二季度以來持續疲軟，信心在10月份大幅下降，有67%的人預計住房價格將下跌（7月份為50%，4月份為39%），二線城市則為45%（7月為23%），低線城市為30%（7月為34%）。

圖表2：整體房價前景疲弱，一線城市的信心下降更為明顯

分析：首先從總體上看，這三個月來居民的房地產信心下滑幅度之大應該是本輪周期里最嚴重的一次了。預計未來一年內房價下跌的受訪者比例相比7月份凈增9%而達到了42%，雖然從絕對水平上看42%并不屬于近一年內的高位，但9%的凈增幅說明惡化速度比較快，預計四季度如果沒有強力措施出臺的話，明年房地產市場可能又要回到去年9月之前的恐慌狀態。

從城市分級的情況上看，一線城市預期房價下跌的受訪者占比為67%，相較7月份凈增了17%；二線城市45%，相比7月份凈增了22%，可以說惡化速度大超預期。同時可以看出房地產總體情緒惡化里面高線城市貢獻了大頭，而低線城市基本保持了平穩。

然而需要知道的是，房地產市場的趨勢向來都是由高線城市帶動低線城市，在高線城市快速惡化的情況下未來低線城市是不可能幸免的，這只是一個時間問題。說實話我覺得四季度儲備工具箱里有什么底牌是時候亮出來了，未來即使房地產不再是拉動經濟的引擎，但至少也不能成為經濟的拖累項，況且房地產不起來消費也很難起來。

出售房屋計劃仍然緊迫：在潛在的房屋賣家中急于出售房屋的房主比例仍然很高，計劃在未來六個月內出售房屋的受訪者略有減少（41%，而7月為44%，4月為47%），其中已有12%的人將房產掛牌出售（7月為8%）。

然而大多數賣家愿意虧本出售（52%，而7月為56%，4月為43%），具體而言，48%的房主表示售價應與購入價格相近或更高（7月為44%，4月為57%），分別有38%和11%的人表示，他們可以接受相比購入價格最多10%和20%的折扣（7月分別為42%和12%），還有3%的人希望無論售價如何盡快出售房屋（7月為2%），堅持以高于購入價出售的賣家更少（17%，而7月為18%，4月為21%），這與二手市場中掛牌量增加且掛牌價格降低的趨勢一致。

圖表4：52%的擁有房屋銷售計劃的房主愿意承擔損失

分析：受訪者中計劃未來半年內出售房屋的比例為41%，相比7月份減少了3%，但已經掛牌的人占比相比7月份凈增了4%。這說明計劃出售房子的房東比例下降是暫時的，他們有可能是這三個月跌懵了，也可能是想博一下四季度有沒有什么大政策出來。而急著賣的就管不了這么多，眼看著跌幅加大就趕緊掛牌先掛出去再說。

愿意虧本出售的賣家比例為52%，相比7月份凈減少4%，估計是現在市場對于四季度的房地產支持政策預期比較強烈的關系。具體從結構上看，房東內部的心態出現了分化，不想虧本賣的房東數量和愿意接受折扣的房東數量有所下降，這也為未來三個月的二手房價提供了一定的支撐，但同時打算割肉出局的房東數量也從7月的2%上升到現在的3%。簡單說，堅持不下去的人變多了，他們選擇認賠出局，同時決定搏一下四季度政策的人也變多了。所以四季度是否出強力政策可能直接決定明年上半年的房價走勢，因為四季度情況很差已經是明牌，如果四季度還不出政策的話明年上半年出政策的概率可能也不大了。

購房計劃依然疲軟：未來考慮購買房產的受訪者減少（48%，而7月為51%，為自我們在2023年第三季度開始調查以來的最低水平）。僅有15%的受訪者表示“極有可能”購買（而7月為16%），僅有2%受訪者預計將在未來12個月內購房，5%受訪者計劃在未來兩到三年內購房，另有5%受訪者預計四年以后才購房。

由于對收入的擔憂，加上其他因素，居民在未來幾個季度可能會對購房保持謹慎，這會在負反饋循環中給房價帶來下行壓力。

圖表 1：只有15%的受訪者表示“極有可能”購買房產

分析：最后從需求端分析，未來考慮買房的人為48%，相比7月份凈減少3%，創下了2023年三季度以來的最低水平。要知道這里的統計的未來準備購房的群體并沒有年限限制，基本都是剛需，換句話說，現在房價跌的剛需都開始考慮永遠租房住了。所以以前在我評論區說什么房價漲跌和剛需無關，剛需該買還是買這種話的看清楚了，沒人愿意買一個自己認為會長期下跌的資產，這當然也包括剛需。

最后調查顯示影響購房計劃的因素主要是對于收入的擔憂，這一點其實不需要調研也知道。對于房產這種高杠桿資產來說，不但要求你現在有工作，還要求預期未來工作穩定，薪水逐步上升。如果沒有穩定預期的話，房地產市場的復蘇無從談起，因為沒人敢在面臨未來收入降低風險的前提下向銀行貸款去買房。