規劃區級文體中心，再現約1.0容積率住宅地塊，商辦用地大幅刪減

內容摘要：青浦趙巷奧特萊斯西側片區規劃調整，商辦用地大幅刪減，住宅地塊增至4幅，2幅容積率近乎為1.0，并規劃了區級文體中心。

近日，上海市青浦區趙巷鎮 QPZXCZ-05 單元C61、C62、D21、D22、D23、D3 街坊局部調整（公眾參與草案）公示。

本次規劃范圍位于趙巷商業商務區單元中部，東至嘉松中路、南至滬青平公路、西至單元邊界、北至鎮中東路，總面積約 38.6 公頃（約合579畝）。

本次規劃調整背景，為銜接上位單元規劃，順應當前產業功能集聚區的發展趨勢，提升趙巷商業商務區的整體空間品質，實現產業發展載體的提質增效，落實在規劃范圍內布局居住生活功能的導向，優化區域功能布局與建設規模，開展本次規劃局部調整。

本次規劃調整亮點：

1、大幅刪減了商辦用地，將原C61-02、C61-07、C61-09A、D21-04地塊規劃的商業服務業和商務辦公綜合用地全部剔除，用地面積合計為69183平方米（約103.7畝）。再結合原D21-05地塊包含的30%商業建筑體量，調整前，該片區（本次調整范圍內）商業服務業和商務辦公計容建筑面積合計約172018.45平方米（詳見附圖）。

而調整后僅在C62-01地塊規劃了15%的商業服務業建筑體量，即計容建筑面積約9605.25平方米。

這意味著，調整后的商業服務業和商務辦公建筑體量由約17萬平方米銳減至了不到1萬平方米，這一變化符合目前的大環境和政策導向。

2、規劃了地區級文體中心。

3、住宅地塊增至4幅，其中2幅容積率接近1.0。

4、另外新增1所幼兒園。

5、新增一幅集中公共綠地等。

以下為本次調整詳情：

第一、片區文體中心為地區級，并調整至嘉松中路、滬青平公路交匯處，打造公共活力中心，即C62-01地塊，用地性質為教育科研設計用地（50%）、文化（20%）、體育（15%）、商業（15%）綜合用地，地塊面積25614平方米（約38.4畝），容積率2.5，其中文化建筑面積約 1.3 萬平方米，體育建筑面積約 1.0 萬平方米。

并將原規劃 C61-09A 地塊的健身館（建筑面積 1800 平方米）和社區學校（建筑面積 1000 平方米）、原D23-01 地塊的社區食堂（建筑面積 200 平方米）、原D3-01 地塊的社區服務（建筑面積 1000 平方米）合并設置于 C62-01 地塊。

另外，100米片區地標建筑也由此前的C61-09A南遷至本地塊，這意味著，奧特萊斯東西兩側將新增兩座100米高的地標建筑（詳見附圖）。

2024年1月，《上海市青浦區趙巷商業商務區QPS7-0102單元控制性詳細規劃C7、C8A、C8B街坊局部調整》公示。其中顯示C8A-03地塊建筑高度由50米調整為100米，用地性質為商務辦公用地，容積率高達6.25。

100米的建筑高度也是趙巷鎮的最高“天際線”，根據《上海市控制性詳細規劃技術準則》及趙巷鎮總規（2017-2035），該鎮最高建筑分區為四級分區，即50

奧特萊斯二期規劃公示

第二、將住宅組團用地調整至靠近水系的地塊，營造更為生態宜人的居住環境。住宅地塊由此前2024年土地推介會上提到的3幅用地，調整為4幅地塊；用地面積共約 6.75 公頃（約101.25畝），建筑規模共約 9.0 萬平方米。

調整后其中2幅為三類住宅用地，即D21-04地塊和C61-02地塊。

D21-04地塊規劃指標：

用地面積：15142平方米
用地性質：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

C61-02地塊規劃指標：

用地面積：10274平方米
用地性質：三類住宅用地
容積率：1.8
建筑高度：40米

另外2幅為一、二類住宅綜合用地（D21-05、C61-09A地塊），即容積率僅為1.05，這是繼朱家角，青浦新城、練塘等出現1.05容積率住宅用地后，又一區域出現約1.0容積率地塊。

相信后續還會有更多約1.0容積率地塊出現。

D21-05地塊規劃指標：

用地面積：23262平方米
用地性質：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

C61-09A地塊規劃指標：

用地面積：18842平方米
用地性質：一二類住宅用地
容積率：1.05
建筑高度：20米

公示圖則特定管理條文指出，上述4幅地塊禁止建造別墅及私家莊園。

“禁墅令”松動，2024青浦區土地推介會朱家角3宗地塊容積率0.8

第三、根據上海市15分鐘生活圈規范要求，新增1所幼兒園，即C61-09C地塊，用地面積約 0.65 公頃，建筑面積約 0.65 萬平方米。其位于C61-09A住宅地塊西側。

第四、在地區級綜合文體設施北側規劃形成一處大片濱水綠地，即 C62-02A 地塊，用地面積13990平方米（約21畝）。

第五、保留原規劃 C61-09B、D22-02 地塊的社區級公共服務設施，并結合規劃居住人口的增加補充建筑面積約 300 平方米的社區級公共服務設施，納入 C61-09B 地塊的社區綜合服務設施。

第六、將教育科研設計用地調整至靠近城市干道的地塊，形成科創產業集聚，用地面積與建筑規模都不減少，教育科研設計用地容積率不超過 2.50。

本次公示圖則：

調整前：

調整后：

本次公示時間為2025 年 11 月 14 日至 2025 年 12 月 13 日（公示時間 30 天）。

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（以上解讀僅供參考，最終請以官方公示為準。）

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資料：青浦政府網等
編輯：大青浦房談