大悅城地產迎來私有化結局，行業沒有安全區

2025年11月27日，大悅城地產將正式告別港交所，為12年的上市生涯畫上句號。

業內把股票流動性低、融資功能受限、當前架構增加了公司治理復雜性等原因，歸結為大悅城地產選擇私有化的主要原因，

之前，已經有首創置業、中國宏泰發展等房企先后退市。

大悅城地產的私有化也和上述房企退市的路徑如出一轍，在貌似的主動選擇背后，也藏著一些不足為外人道的無奈。

首先，隨著架構失靈和融資枯竭的疊加，上市平臺淪為“負資產”。

2019年中糧系重組形成“A控紅籌”架構，即A股平臺控股港股平臺，形成境內外雙平臺協同模式。其初衷是打通境內外融資通道，但在這種雙層架構下，大悅城地產需同時滿足滬深交易所與港交所的監管要求，重大決策需經過雙重董事會審議，關聯交易審批流程繁瑣。不僅拉長了決策鏈條，更增加了數千萬級的合規與審計成本。

譬如前車之鑒的中國宏泰發展，其“母公司控股+港股上市”的模式也曾導致治理效率低下，最終選擇私有化終結內耗。

對大悅城而言，2024年末798億元的負債規模下，這種架構內耗已成為不可承受之重，私有化成為精簡成本的必然選擇。

另一方面，近年來港股地產股普遍陷入“低估值+低流動性”的死循環。

數據顯示，大悅城地產連續兩年融資現金流凈額為負，港股上市平臺不僅不能“造血”，反而成為企業財務負擔。

這與首創置業2021年退市前的處境高度相似——當時首創置業股價較發行價跌幅超70%，再融資窗口完全關閉。

所以，談到退市理由時，首創置業毫不避諱，“基本失去上市平臺股權融資的優勢”。

其次，無論是大悅城地產，還是首創置業、五礦地產，私有化背后都藏著難以掩蓋的經營難題，退市則成為提升利潤的必要手段。

大悅城控股連續三年累計虧損超70億元，2025年前三季度虧損再超5億元。即便2025年上半年扭虧為盈，其財務狀況也并未出現實質性改善。

根據年報，大悅城地產2024年營收為198.31億元，同比增長49.4%，且凈賺7.79億元，而大悅城同期營收為357.91億元。

另外，大悅城在全國布局的44個商業項目中，去年購物中心銷售額達401.3億元，其大部分由大悅城地產貢獻。

所以，在私有化完成后，大悅城地產的收益將注入母公司報表，這將有效改善大悅城的財務狀況。

活生生一出目連救母。

最后，私有化潮是行業深度調整期的“被動出清”，但并不能解決行業的根本問題。

首創置業退市后，其債務重組仍持續數年，資產處置進度遠不及預期；中國宏泰發展私有化后，業務聚焦于產業新城開發，但受地方政府財政壓力影響，項目推進緩慢。

這些案例都證明，私有化只是“換了一個賽道掙扎”，而非“上岸”。

在行業變局中，無論是央企還是民企，均沒有“安全區”。