地產寒冬下的貝殼：彭永東交出了一份被低估的成績單

出品｜中訪網

審核｜李曉燕

作為中國房地產服務行業的龍頭，貝殼一直是觀察國內地產周期波動的核心“溫度計”，其數十萬經紀人、覆蓋全國的門店網絡，以及一二手房交易、家裝、租賃全鏈路業務，精準映射著房地產市場的冷暖變遷。近日，貝殼發布2025年第四季度及全年財報，數據顯示，公司四季度單季營收222億元，同比下滑29%，經調整凈利潤5.17億元，同比下滑61.5%，全年實現收入946億元，較2024年微增1.2%。

單看四季度短期業績，貝殼確實受到地產行業深度下行的沖擊，核心交易業務增速放緩，但撥開短期數據波動的表象，在行業泥沙俱下的逆周期里，彭永東帶領的貝殼管理層，展現出了極強的戰略定力與經營把控力，守住了基本盤、優化了業務結構、夯實了長期競爭力，后左暉時代的這份答卷，遠比表面看上去更出色。

行業貝塔深度下行，貝殼韌性凸顯難能可貴

2025年的房地產市場，依舊處于深度調整周期，地產開發投資增速持續走低，市場交易情緒低迷，貝殼作為行業龍頭，自然無法脫離行業大環境獨善其身。四季度，貝殼存量房業務收入同比降幅達39%，新房業務收入同比下滑44%，核心交易業務出現明顯回落，這并非貝殼自身經營失誤，而是行業整體下行的必然結果。

值得注意的是，2024年四季度恰逢地產政策密集釋放，市場情緒高漲，形成了極高的同比基數，進一步放大了本季度的業績下滑幅度。即便如此，貝殼全年營收依舊實現1.2%的微增，成功守住了營收規模基本盤，在全行業收縮的背景下，這份增長實屬不易。

一直以來，存量房業務都是貝殼業績的“壓艙石”，此次雖出現階段性大幅下滑，但貝殼依舊穩住了用戶規模與市場份額，四季度MAU穩定在4300萬以上，門店網絡進一步加密。在行業整體交易量銳減、中小玩家紛紛出局的環境下，貝殼能維持住核心用戶群體與行業頭部地位，抵御住行業貝塔下行的巨大壓力，已然展現出遠超同行的抗風險能力。

主動調整第二曲線，錨定長期健康發展

面對地產周期波動，貝殼早已布局“一體三翼”戰略，將家裝家居業務作為對沖行業風險的第二增長曲線。2025年四季度，貝殼家裝家居業務營收54.11億元，同比下滑12%，迎來首次單季度負增長，這一數據看似不及預期，實則是管理層基于行業環境做出的理性、主動的戰略選擇。

2025年家裝行業頻頻出現企業暴雷事件，行業亂象叢生、風險加劇，若盲目追求規模增速，極易陷入經營危機。彭永東團隊果斷選擇降速提質，通過集采規模化、人力結構優化、服務標準化復制等方式，壓縮運營成本、優化盈利結構，放棄短期營收增長，換取業務的長期健康發展。管理層明確表示，未來2-3年家裝業務將摒棄激進擴張思路，專注精細化運營，這種“以退為進”的策略，看似放緩了增長腳步，實則規避了行業風險，為第二曲線的長久發展筑牢根基，遠比盲目擴張更具長遠眼光。

與此同時，房屋租賃業務成為財報中的一大亮點，四季度營收同比增長18%，是四大業務中唯一實現正增長的板塊。貝殼主動調整租賃業務會計口徑，將省心租業務收入確認由總額法改為凈額法，雖一定程度影響賬面營收規模，卻大幅提升了業務利潤率，四季度租賃業務利潤率達10.4%，遠超行業平均水平。這種“重利潤輕營收”的決策，精準契合資本市場對企業盈利質量的核心訴求，也讓租賃業務與房產銷售業務形成互補，進一步完善了住房服務生態。

極致費控+輕資產擴張，效率革命筑牢生存根基

在逆周期環境中，活下去并活得更好，核心在于效率。彭永東團隊深諳此道，在費用管控與商業模式優化上，打出了一套漂亮的“組合拳”。

四季度，受營收規模下滑影響，貝殼三費費率有所提升，但從費用絕對值來看，銷售、管理、研發費用同比分別減少18%、24%、3%，整體費用縮減力度極大。在活躍經紀人數量基本穩定、活躍門店規模持續擴張的前提下，貝殼通過優化內部人員結構、精簡運營流程，成功調節約13億元費用，最終實現調整后利潤扭虧，費控表現堪稱行業典范。

更值得關注的是，貝殼加速推進輕資產加盟模式擴張，成為守住市場份額、降低經營壓力的關鍵舉措。以樂遠為代表的加盟品牌，3年不到擴張門店5800家，深度覆蓋下沉市場，加盟店不僅收入貢獻高于直營店，更具備靈活性高、運營成本低的優勢，同時接入ACN網絡，保障了服務標準與市場覆蓋面。這種模式讓貝殼實現“門店數量擴張、資產結構變輕”的雙向突破，既守住了市場份額，又減輕了財報壓力，擺脫了重資產運營的束縛，逐步向輕資產互聯網服務企業轉型。

此外，貝殼始終堅守20%以上的毛利率底線，嚴控新房業務應收賬款周轉天數，通過股份回購、優化盈利模型等動作，守住現金流安全墊，在看不到盡頭的周期底部，用最小的代價維持穩健經營，為行業復蘇儲備充足能量。

逆周期顯擔當，彭永東交出合格答卷

左暉離世后，彭永東接手貝殼，恰逢地產行業進入最艱難的下行周期，外界對其管理能力不乏質疑之聲，甚至有聲音針對其薪酬問題提出非議。但事實上，彭永東的高額薪酬源于港股上市時的股權授予，是會計準則下的正常攤銷，并非超額福利，且其與單一剛過去一年累計捐贈約8.4億元，盡顯企業管理者的責任與擔當。

縱觀彭永東執掌貝殼的幾年，在行業寒冬中，他沒有盲目激進，也沒有消極退守，而是帶領貝殼做到了三件關鍵之事：穩住房產交易基本盤，守住現金流安全線，保持合理擴張節奏。集團毛利率始終維持在20%以上，各項核心運營指標均處于行業合理區間，在全行業收縮的背景下，貝殼的市場占有率反而持續提升，行業龍頭地位愈發穩固。

行業下行周期，對龍頭企業而言，恰恰是洗牌蓄力的機遇。中小玩家加速出清，資源向頭部集中，貝殼在逆周期中積累的用戶規模、門店網絡、服務能力，都將成為行業企穩反彈后的核心競爭力。

地產寒冬尚未結束，但貝殼在彭永東的帶領下，早已理清發展思路，通過業務結構優化、輕資產轉型、極致費控，在逆周期中站穩了腳跟。短期的業績波動，只是行業周期下的正常表象，長期來看，彭永東的戰略決策與經營管理，讓貝殼在行業變革中找準了方向，后左暉時代，他確實干得不錯，而貝殼也正以更輕盈、更高效的姿態，等待行業春天的到來。