越秀調(diào)價(jià)截客，中建智地舉報(bào)反擊，撕開(kāi)北京樓市最痛的真相

誰(shuí)也沒(méi)有想到，這場(chǎng)足以震動(dòng)北京地產(chǎn)圈的暴風(fēng)雨，以如此迅猛的姿態(tài)席卷而來(lái)，又以這般倉(cāng)促的方式悄然退去。

11月16日深夜，中建智地、越秀北京與金茂北京的聯(lián)合聲明，為這場(chǎng)糾紛匆匆畫(huà)上了句號(hào)。

事件的緣由，通過(guò)這幾天的輿論發(fā)酵，相信大家對(duì)來(lái)龍去脈都已耳熟能詳。

輿論場(chǎng)上，指責(zé)越秀的聲音占據(jù)了主導(dǎo)地位。

在中建智地的立場(chǎng)敘事里，越秀地產(chǎn)將聯(lián)合體共同利益拋諸腦后，不僅打亂了板塊價(jià)格秩序，更直接侵蝕了國(guó)有資產(chǎn)。

一部分言論將矛盾引向地域?qū)傩裕o越秀貼上"外來(lái)者破壞北京樓市生態(tài)"的標(biāo)簽，并深扒越秀地產(chǎn)之前的合作“劣跡”，還有一些人則直接譴責(zé)做出這樣決策的具體負(fù)責(zé)人。

但將所有過(guò)錯(cuò)都?xì)w咎于越秀，顯然有失公允。

這場(chǎng)糾紛的根源，遠(yuǎn)不止越秀“違約”那么簡(jiǎn)單，而是北京樓市長(zhǎng)期依賴(lài)的“聯(lián)合運(yùn)作默契”，在市場(chǎng)下行期徹底失效的必然結(jié)果。

早年間，北京核心板塊的開(kāi)發(fā)商們深諳“抱團(tuán)取暖”的門(mén)道，常以心照不宣的合作構(gòu)建共贏生態(tài)：聯(lián)合拿地時(shí)克制出價(jià)，避免哄抬成本；營(yíng)銷(xiāo)階段統(tǒng)一宣傳口徑，放大板塊利好；價(jià)格層面默契維持梯度，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)。最終合力將區(qū)域價(jià)值推高，實(shí)現(xiàn)集體溢價(jià)銷(xiāo)售。

這曾是被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)道的“生存智慧”。

譬如七八年前的孫河板塊。

在彼時(shí)限競(jìng)房開(kāi)閘入市，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)猶如紅海的情況下，從“孫河五君子”到“孫河四公子”，即便旗下項(xiàng)目定位相近，也鮮有貼身肉搏的價(jià)格戰(zhàn)，這歸功于這些開(kāi)發(fā)商“合縱連橫”，走出了一條聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)的康莊大道。

他們從不對(duì)隔壁項(xiàng)目放冷箭，反而“抱團(tuán)”造勢(shì)，坐實(shí)了“孫河壹號(hào)別墅區(qū)”的金字招牌。

譬如中海和金茂在大紅門(mén)的競(jìng)合。

中海說(shuō)：只有你，從綠金科技到摩登東方大宅，12年府府定制。

金茂說(shuō)：只有你，將酒店的頂奢與豪車(chē)的極質(zhì)，盡藏一院。

雙方都大大方方承認(rèn)對(duì)方在業(yè)內(nèi)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，相約頂峰相見(jiàn)，來(lái)一場(chǎng)平等的華山論劍。

高手過(guò)招，給了對(duì)方足夠的尊敬，把“良性對(duì)手”的分寸感拿捏得恰到好處。

這樣做，開(kāi)發(fā)商無(wú)需投入巨額營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)，就能共享板塊熱度；購(gòu)房者則因區(qū)域價(jià)值共識(shí)而堅(jiān)定入市，妥妥的雙贏局面就這么水靈靈地達(dá)成了。

中建智地和越秀地產(chǎn)，一開(kāi)始，顯然也是沖著這個(gè)方向去的。

那時(shí)的他們，大概也想著復(fù)制前輩的成功，靠聯(lián)合造勢(shì)把區(qū)域價(jià)值做上去。

然而，黃杉木店剛?cè)胧校妥采狭烁叨丝蛻?hù)的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”：

中海·萬(wàn)吉玖序憑著“玖序”系列的頂級(jí)產(chǎn)品力和品牌溢價(jià)，在大戶(hù)型市場(chǎng)牢牢攥住口碑優(yōu)勢(shì)；朝觀天珺、金茂滿(mǎn)曜則以中小戶(hù)型分流客戶(hù)。

所以，黃杉木店“雙子星”不僅面臨激烈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)和二手房擠壓，還要應(yīng)對(duì)來(lái)自板塊外部競(jìng)品的虎視眈眈。

客戶(hù)重疊度高，去化壓力陡增。當(dāng)“不愁賣(mài)”的底氣遭遇“搶客戶(hù)”的焦慮，原本的價(jià)格約定自然難以維持。

當(dāng)共贏的默契遇上生存的壓力，所謂的契約，瞬間碎成了一地雞毛。

迫于300億區(qū)域業(yè)績(jī)的越秀地產(chǎn)先跑為敬，暗中調(diào)價(jià)打破價(jià)差約定，并用不體面的方式截流客戶(hù)；后知后覺(jué)的中建智地祭出了直接停止北地塊審批、發(fā)函舉報(bào)的強(qiáng)硬舉措，把股東之間的矛盾赤裸裸擺在臺(tái)面之上。

從“共贏”的初衷到“零和博弈”的爆發(fā)，究其根本，越秀17%的持股與操盤(pán)權(quán)不匹配，中建智地作為大股東卻未能在前期通過(guò)協(xié)議鎖定關(guān)鍵權(quán)限。

這種先天的權(quán)責(zé)錯(cuò)配，就像埋在合作里的定時(shí)炸彈，市場(chǎng)一有風(fēng)吹草動(dòng)，必然引爆。

好在他們最終握手言和，但和解絕不是終點(diǎn)。

房企面對(duì)利益沖突，本該優(yōu)先走協(xié)商、調(diào)解、法律訴訟這些合規(guī)路子，而非用停止審批、公開(kāi)舉報(bào)的過(guò)激手段。畢竟這些做法既耽誤項(xiàng)目推進(jìn)，又傷了品牌口碑，最終還可能把購(gòu)房者的權(quán)益拖下水。

然而，那些在北京樓市曾被奉為圭臬的合作范本，終究被中建智地與越秀地產(chǎn)撕碎了那層“心照不宣”的默契面紗。