銀行“骨折價”甩賣房產(chǎn) 能抄底嗎？

最近，多家銀行通過線上平臺直接銷售房產(chǎn)的消息成了網(wǎng)上熱議的話題。

據(jù)不完全統(tǒng)計的消息顯示，銀行直供的房源有20萬套，而且據(jù)報道稱，這批房源低于當(dāng)前二手房市場的25%甚至是更多，這一下子吸引了眾多購房人的關(guān)注。

事實上，銀行直供房雖早有存在，但規(guī)模一直有限。而如今，多家銀行正加速推進(jìn)房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)。

隨著這類房源的大量入市，不少購房人擔(dān)心其會拖累房價進(jìn)一步下行，而另一些人則認(rèn)為這類房產(chǎn)有機會撿漏。

那么銀行直供房到底是機會還是陷阱呢？

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價低三成且風(fēng)險小

所謂銀行直供房，是指銀行通過司法程序，如以物抵債等方式，拿到抵押房產(chǎn)并取得清晰產(chǎn)權(quán)后，直接以產(chǎn)權(quán)人身份掛牌出售的房源。曾經(jīng)主要從事存貸款業(yè)務(wù)的銀行，如今在資產(chǎn)交易平臺上扮演起“房產(chǎn)賣家”的新角色。

多家主流資產(chǎn)交易平臺顯示，包括農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、地方城市商業(yè)銀行、農(nóng)信社等在內(nèi)的眾多銀行均在開展房產(chǎn)直售業(yè)務(wù)，其中地方城商行與農(nóng)信社的掛牌規(guī)模尤為顯著，如蘭州銀行2025年掛牌直售房產(chǎn)標(biāo)的增至1779個，四川農(nóng)信系統(tǒng)2024年上半年以來出售的房產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量超過25000個。

北京金訴律師事務(wù)所的房產(chǎn)主任律師王玉臣認(rèn)為，銀行直供房與普通的法拍房有著很大的不同。

首先，產(chǎn)權(quán)歸屬不同。普通法拍房在拍賣前，其產(chǎn)權(quán)始終在被執(zhí)行人名下，成交后才過戶至競買人名下。如果銀行是相關(guān)債權(quán)人，銀行將會拿到相關(guān)的房款。銀行直供房的產(chǎn)權(quán)在出售前已經(jīng)在銀行名下，銀行先是拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)，再進(jìn)行出售，獲得房款。

其次，交易流程不同。普通法拍房需通過法院平臺參拍，通常要求全款支付，憑法院文書過戶。銀行直供房的交易流程與二手房類似，購房人可以實地看房、辦貸款，并直接由銀行過戶。

再者，銀行直供房的風(fēng)險小很多。普通法拍房存在“盲盒風(fēng)險”，比如說：如租戶賴著不走、多輪查封未解除、產(chǎn)權(quán)糾紛等，這些風(fēng)險需要競買人自行核查、規(guī)避，一旦交易出現(xiàn)問題，責(zé)任方可能不明確。銀行直供房則是提前縷清了產(chǎn)權(quán)問題，其風(fēng)險更多是在于房屋的實際情況、是否存在質(zhì)量問題、購房合同中是否存在其他限制性條款等。一旦交易出現(xiàn)問題，購房人可向銀行追責(zé)。

還有就是，銀行直供房相對于二手房也是有一定的優(yōu)勢。銀行直供房具備一定的價格優(yōu)勢。此類房產(chǎn)和法拍房一樣，通常可能會低于市場價，比如說：蘭州某小區(qū)一套125平方米的“銀行直供房”以151萬元成交，而同小區(qū)二手房掛牌價達(dá)180萬-220萬元。不僅如此，部分房源若經(jīng)歷多次流拍，還會在每次流拍后進(jìn)一步下調(diào)價格。

直白地講就是，銀行直供房至少比二手房便宜20%-30%。

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并非香餑餑

那么是不是意味著，銀行直供房的機遇很大呢？

王玉臣認(rèn)為，要理性地看待其機遇和風(fēng)險。

雖說價格相較二手房低，但其風(fēng)險和注意事項也不容忽視。

第一，此類房源可能會因為空置較久存在維護(hù)問題或者房屋本身存在質(zhì)量問題。購房前，最好去現(xiàn)場看房，核實房屋是否存在上述問題。與此同時，購房人也可以進(jìn)一步了解該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)情況，并核實原業(yè)主是否存在未繳納的物業(yè)費、水電費等。

第二，此類房源的產(chǎn)權(quán)仍需要認(rèn)真核實。雖然銀行已經(jīng)通過債權(quán)剝離取得完整產(chǎn)權(quán)，但是保險起見，購房前，最好到相關(guān)部門對房屋的性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)情況、查封抵押情況等進(jìn)行核實，確認(rèn)完全沒有問題后再考慮購房。

第三，需要警惕是否存在特殊限制的條款。個別房源可能附帶交易條件，例如要求一次性付款、限制辦貸時間、過戶時間等。購房前，一定要仔細(xì)核實相關(guān)合同條款，尤其是瑕疵擔(dān)保、費用清算等條款，避免銀行通過格式條款免責(zé)。如果購房人對此不太了解，可以咨詢律師，或者請相關(guān)專業(yè)人士陪同購房。

當(dāng)然，銀行直供房也并非香餑餑,據(jù)悉，這些房源地段大多不是太好。比方說，如蘭州農(nóng)商行持有的撫順某小區(qū)200余套房源，還有很多是在阿里資產(chǎn)平臺和京東資產(chǎn)拍賣平臺上掛牌交易。

地產(chǎn)大咖薈在阿里資產(chǎn)平臺上發(fā)現(xiàn)，農(nóng)業(yè)銀行掛牌了很多房產(chǎn)，有廣東清遠(yuǎn)的，連州的，還有寧夏永寧的房產(chǎn)，多數(shù)屬于三四縣或者是五六線城市的房產(chǎn)，還有一些二三線城市的房產(chǎn)，屬于一線城市和強一線城市的房產(chǎn)很少看到。

在一些地產(chǎn)大V看來，這些房產(chǎn)很少有投資價值，基本上是少人問津的。

當(dāng)然，在所在城市有真實的購房需求的是可以看看。

一位知名地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，從住房消費角度看，要做足功課，多了解此類房產(chǎn)的交易情況，在這種情況下才會有真正的撿漏機會。

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不必?fù)?dān)心對市場沖擊

一些人擔(dān)心，大量的銀行直供房上市，而且是骨折價出售，會不會使得二手房價格進(jìn)一步下行。

綜合各方的信息顯示：農(nóng)信系統(tǒng)規(guī)模最大：廣東農(nóng)信掛牌房產(chǎn)超1.2萬套，四川農(nóng)信達(dá)2.48萬套，遼寧、貴州等地農(nóng)信系統(tǒng)掛牌量均超9000套。

城商行的掛牌量也不小。吉林銀行掛牌2099套，天津銀行1227套，溫州銀行412套。

相對而言，五大國有銀行則相對謹(jǐn)慎：農(nóng)業(yè)銀行2025年掛牌649套，單筆標(biāo)的普遍較小。

據(jù)悉，銀行直供房源從數(shù)量上超過了20萬套。

一位不愿透露姓名的知名地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，有人擔(dān)心銀行直售房會對全行業(yè)的房價帶來拖累，但是從市場層面看，其實不會，因為銀行直售房源規(guī)模不大。而且在一二線高能級城市的房產(chǎn)很少，因而也很難對市場造成沖擊。

不過，這位人士建議，銀行應(yīng)該加強直銷房源的打包處置，這樣定向找客戶。可以朝著銀行內(nèi)部消化、人才公寓打造、保障性租賃住房打造等角度進(jìn)行，也可以出售給政府作為保障房。

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